原標題：提升新建商品住宅交付質(zhì)量！山東全面推行“先驗房后收房”

來源：大眾報業(yè)·齊魯壹點

記者 王皇

8月26日，《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于全面推行“先驗房后收房”制度推動提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》明確，山東省行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅全面推行“先驗房后收房”制度。鼓勵在主體結(jié)構(gòu)分部工程竣工后、裝飾裝修施工中、單位工程竣工后等節(jié)點，分階段、分批次組織業(yè)主現(xiàn)場查驗。其他尚未竣工交付的住宅工程，可參照實施。一同公布的還有《新建商品住宅“先驗房后收房”工作指南》和《新建商品住宅業(yè)主查驗要點》。

《通知》稱，去年以來，青島、濟南等市聚焦住宅工程交付質(zhì)量問題，積極探索“先驗房后收房”模式，取得良好成效。山東決定在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房后收房”制度。

“先驗房后收房”按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、業(yè)主參與、專業(yè)保障”的原則推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其所售住宅質(zhì)量負首要責(zé)任，對落實“先驗房后收房”制度承擔(dān)策劃組織、閉環(huán)整改和安全保障責(zé)任，施工、監(jiān)理和前期物業(yè)服務(wù)單位積極予以配合。

一同公布的《新建商品住宅“先驗房后收房”工作指南》明確了“先驗房后收房”的具體操作方式。該《工作指南》提出，商品住宅銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將質(zhì)量信息公示、業(yè)主查驗等有關(guān)活動安排和業(yè)主權(quán)益告知業(yè)主，并明確了質(zhì)量信息公示、分戶驗收、業(yè)主查驗的相關(guān)內(nèi)容。

《工作指南》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工、施工、銷售、驗收、交付等階段，按進度、分批次公示住宅工程質(zhì)量信息，接受社會監(jiān)督。住宅工程質(zhì)量信息可制作成二維碼形式，便于業(yè)主在銷售現(xiàn)場、查驗現(xiàn)場通過手機掃碼查看。

質(zhì)量信息公示內(nèi)容包括但不限于項目基本信息、工程質(zhì)量終身責(zé)任單位及負責(zé)人信息、主要建筑材料信息、工程驗收信息、質(zhì)量保證信息等。

其中，項目基本信息包括工程結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計使用年限、工程規(guī)劃許可、施工許可等。主要建筑材料信息包括涉及主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能的建筑材料及主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、廠家、規(guī)格型號、檢測試驗結(jié)果、建筑節(jié)能信息等內(nèi)容。工程驗收信息包括工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果、工程竣工驗收報告。質(zhì)量保證信息包括工程質(zhì)量缺陷保修服務(wù)制度、商品房售后服務(wù)單位名稱及聯(lián)系人、建設(shè)單位因故滅失時質(zhì)量終身責(zé)任承接機制。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

《工作指南》還單列一章明確業(yè)主查驗的相關(guān)工作。業(yè)主查驗是指在簽訂購房合同后、簽署房屋驗收交付單前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織業(yè)主對其所購商品住宅進行質(zhì)量查驗。

《工作指南》對主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收后、裝飾裝修施工中、單位工程竣工后具備合同約定交付條件等幾個階段的業(yè)主查驗進行了明確。

主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收后，組織業(yè)主進入開放區(qū)域，講解開發(fā)建設(shè)進度、工藝工法、主要建筑材料、合同約定的交付標準等；裝飾裝修施工中，組織業(yè)主對照購房合同，查看施工進度、建筑材料、設(shè)備安裝、施工工藝等。

單位工程竣工后具備合同約定交付條件的，組織業(yè)主對擬交付住宅進行查驗。查驗過程中，逐條記錄、解答業(yè)主提出的設(shè)計、施工質(zhì)量問題。業(yè)主在查驗記錄上對查驗情況簽字確認，形成業(yè)主查驗問題處置銷項臺賬。能立即維修的，現(xiàn)場組織修復(fù)。現(xiàn)場無法維修，及時向業(yè)主說明，另行約定承諾維修完成時限。業(yè)主要求復(fù)驗的，施工質(zhì)量問題維修完成后應(yīng)通知業(yè)主復(fù)驗，復(fù)驗結(jié)果應(yīng)經(jīng)業(yè)主簽字確認。

同時，《工作指南》明確對業(yè)主提出的不符合客觀事實或工程建設(shè)技術(shù)標準的意見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)技術(shù)標準、設(shè)計文件和合同約定進行解釋，妥善處理矛盾糾紛，有關(guān)問題不能達成一致意見的，應(yīng)按商品房買賣合同約定的爭議解決方式處理。

新建商品住宅“先驗房后收房”

工 作 指 南

第一章 總 則

第一條為強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量首要責(zé)任和竣工驗收主體責(zé)任，提升住宅交付質(zhì)量，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見的通知》《關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》《關(guān)于在住宅工程中推行質(zhì)量信息公示制度的指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本工作指南。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅實行“先驗房后收房”制度，適用本工作指南。

第三條商品住宅銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將質(zhì)量信息公示、業(yè)主查驗等有關(guān)活動安排和業(yè)主權(quán)益告知業(yè)主。

第二章 質(zhì)量信息公示

第四條質(zhì)量信息公示是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工、施工、銷售、驗收、交付等階段，按進度、分批次公示住宅工程質(zhì)量信息，接受社會監(jiān)督。

第五條住宅工程質(zhì)量信息可制作成二維碼形式，便于業(yè)主在銷售現(xiàn)場、查驗現(xiàn)場通過手機掃碼查看。住宅工程質(zhì)量信息公示內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容。

（一）項目基本信息。包括工程結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計使用年限、工程規(guī)劃許可、施工許可等。

（二）工程質(zhì)量終身責(zé)任單位及負責(zé)人信息。包括建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、檢測單位等責(zé)任主體的名稱和項目負責(zé)人姓名等。

（三）主要建筑材料信息。包括涉及主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能的建筑材料及主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、廠家、規(guī)格型號、檢測試驗結(jié)果、建筑節(jié)能信息等內(nèi)容。

（四）工程驗收信息。包括工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果、工程竣工驗收報告。

（五）質(zhì)量保證信息。工程質(zhì)量缺陷保修服務(wù)制度、商品房售后服務(wù)單位名稱及聯(lián)系人、建設(shè)單位因故滅失時質(zhì)量終身責(zé)任承接機制。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三章 分戶驗收

第七條 分戶驗收是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標準和設(shè)計文件等，對每戶住宅及相關(guān)公共部位實體結(jié)構(gòu)、觀感質(zhì)量和主要使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為實施分戶驗收的第一責(zé)任人，對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。

第九條分戶驗收應(yīng)分階段進行，分為主體結(jié)構(gòu)竣工和單位工程竣工兩個階段。

第十條 主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前，應(yīng)對每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收。

第十一條單位（子單位）工程竣工驗收前，通過實體測量、觀感目測、功能性檢測等方式，對每戶住宅及公共部位的觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收。

第十二條分戶驗收應(yīng)逐戶、逐間進行記錄并存留影像資料。分階段按戶存留不少于5張照片，影像資料應(yīng)完整、準確、清晰地體現(xiàn)樓號戶號、驗收時間、驗收成員、驗收部位、驗收方式等信息。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開展分戶驗收工作前5個工作日向監(jiān)督機構(gòu)進行告知，并報送分戶驗收方案。

第十四條工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責(zé)對分戶驗收工作的監(jiān)督抽查，對分戶驗收結(jié)果進行不低于1%的比對性復(fù)核。

第十五條發(fā)現(xiàn)分戶驗收記錄內(nèi)容明顯不真實、比對性復(fù)核結(jié)果超過規(guī)定限值時，分戶驗收結(jié)論判定為“不符合”。發(fā)現(xiàn)存在嚴重質(zhì)量問題和影響主要使用功能的、參建責(zé)任主體弄虛作假或降低工程驗收標準、將不合格工程按合格工程驗收的、存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規(guī)與失信行為的，責(zé)令重新組織分戶驗收。

第十六條重新組織的分戶驗收將實施“提級驗收”，由項目建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位上一級分管技術(shù)質(zhì)量的負責(zé)人參加分戶驗收或現(xiàn)場駐點督導(dǎo)。

第四章 業(yè)主查驗

第十七條業(yè)主查驗是指在簽訂購房合同后、簽署房屋驗收交付單前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織業(yè)主對其所購商品住宅進行質(zhì)量查驗。

第十八條業(yè)主查驗按照業(yè)主自愿的原則，可以邀請或委托他人參與查驗。業(yè)主本人因故不能到場需委托他人的，應(yīng)出示書面委托文書。

第十九條

進入現(xiàn)場應(yīng)實名登記，配備必要的安全防護用品，組織安全教育，落實防范措施要求，遵守施工現(xiàn)場安全管理規(guī)定。不遵守現(xiàn)場安全管理或未實名登記的，建設(shè)、施工單位可以拒絕進入查驗現(xiàn)場。

主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收后，組織業(yè)主進入開放區(qū)域，講解開發(fā)建設(shè)進度、工藝工法、主要建筑材料、合同約定的交付標準等。

裝飾裝修施工中，組織業(yè)主對照購房合同，查看施工進度、建筑材料、設(shè)備安裝、施工工藝等。

第二十條單位工程竣工后具備合同約定交付條件的，組織業(yè)主對擬交付住宅進行查驗。查驗過程中，逐條記錄、解答業(yè)主提出的設(shè)計、施工質(zhì)量問題。業(yè)主在查驗記錄上對查驗情況簽字確認，形成業(yè)主查驗問題處置銷項臺賬。

能立即維修的，現(xiàn)場組織修復(fù)。現(xiàn)場無法維修，及時向業(yè)主說明，另行約定承諾維修完成時限。

業(yè)主要求復(fù)驗的，施工質(zhì)量問題維修完成后應(yīng)通知業(yè)主復(fù)驗，復(fù)驗結(jié)果應(yīng)經(jīng)業(yè)主簽字確認。

第二十一條對業(yè)主提出的不符合客觀事實或工程建設(shè)技術(shù)標準的意見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)技術(shù)標準、設(shè)計文件和合同約定進行解釋，妥善處理矛盾糾紛，有關(guān)問題不能達成一致意見的，應(yīng)按商品房買賣合同約定的爭議解決方式處理。

新建商品住宅業(yè)主查驗要點

一、門窗

門窗所用材料符合合同約定。打開關(guān)閉靈活、安裝牢固，無異響。戶門位置設(shè)置合理，開啟方向正確。表面平整、關(guān)閉嚴密、色澤一致，無嚴重碰傷、凹坑、銹蝕。密封膠條安裝牢固，無斷裂、砂眼。窗排水孔位置正確、數(shù)量準確，通暢。

查驗方法：觀察、尺量、手試、開啟和關(guān)閉。

二、墻頂面

墻面、頂面所用材料符合合同約定。陰陽角順直、方正。

涂料類：涂飾均勻、平整光滑，無開裂、起皮和掉粉等現(xiàn)象。

壁紙類：拼接縫橫平豎直，拼接處花紋、圖案應(yīng)吻合，不離縫、不搭接、不顯拼縫，無明顯色差，無氣泡、裂紋、紙毛、飛刺、皺折及斑污，斜視應(yīng)無明顯膠痕。

瓷磚類：牢固無超出規(guī)范要求空鼓，排列美觀，接縫平整、順直、無裂紋、無掉角。

吊頂類：飾面板與燈具、設(shè)備口交接吻合、嚴密，石膏板吊頂無裂縫，安裝牢固。

查驗方法：觀察和手摸，小錘輕擊。

三、地面

地面所用材料符合合同約定。鋪貼牢固、順直、平整，無超出規(guī)范要求空鼓、無劃痕。接縫平整、順直、無掉角。踢腳線與墻面順直平整，無外撇、內(nèi)斜現(xiàn)象；與地面拼裝嚴密、平直。

木地板類：無松動、無起拱現(xiàn)象。扣條順直、嚴密,無翹曲。

瓷磚／石材類：坡度滿足排水要求。與地漏管道結(jié)合處嚴密、無滲漏。

查驗方法：觀察，腳踩，小錘輕擊，蓄水。

四、房間凈空尺寸

房間的開間、進深、凈高實測值偏差≤15mm。

查驗方法：紅外線測距儀、卷尺。

五、廚衛(wèi)間

廚房和衛(wèi)生間固定設(shè)施符合合同約定。各固定設(shè)施安裝牢固，地面閉水無滲漏。衛(wèi)生潔具、水槽與臺面、墻面等部位連接處防水密封。給排水管道與配件、器具連接嚴密，通水順暢、無滲漏。地漏安裝美觀、平整、牢固，無滲漏、無雜物，地漏周邊坡向正確。

查驗方法：觀察、蓄水、通水。

六、電氣、開關(guān)、插座

開關(guān)、插座符合合同約定。開關(guān)、插座、燈具安裝牢固、相序正確，通電運行正常。衛(wèi)生間開關(guān)、插座有防水保護。空調(diào)、照明、插座等空氣開關(guān)單獨設(shè)置，通斷正常。配電箱安裝牢固，線路標識明確。

查驗方法：觀察，用插座電筆或電驗電燈測試，通斷。

七、固定家具

固定家具符合合同約定。固定家具安裝牢固，柜門和抽屜開關(guān)靈活，回位準確，飾面平整，無劃傷、無翹曲。板縫橫平豎直、寬窄一致。五金配件齊全、牢固，保護完好。

查驗方法：觀察、手試。

值班主編：司君波

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