70多歲的鄧先生于三年前高價購買了一套返租公寓，因?yàn)轫?xiàng)目爛尾無法交房，開發(fā)商承諾的返租租金也成泡影。記者走訪濟(jì)南部分在售樓盤發(fā)現(xiàn)，售后返租銷售的現(xiàn)象并不在少數(shù)。近10%的年收益讓不少購房者動心，但該銷售模式存在法律漏洞，政府部門尚無監(jiān)管措施。

市民反映

養(yǎng)老積蓄買返租公寓

每年8萬租金成泡影

據(jù)鄧先生介紹，2013年，他從一份宣傳廣告單上獲知了一家公寓酒店的投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目是位于經(jīng)十路上的卓越時代廣場。“廣告單上寫著：這是帶租約產(chǎn)權(quán)式酒店，精裝修帶家電，五年返租50%，零月供，即買即返租。租金養(yǎng)老，租金養(yǎng)房，抵抗通脹。”

70多歲的老鄧被廣告上的“租金養(yǎng)老”打動，更對開發(fā)商所承諾的高回報動心。“年返租金8萬起，5年后相當(dāng)于花40萬買了一套精裝豪華套間。”老鄧說。隨后，老鄧便拿出40萬的養(yǎng)老錢付了首付，購買了這個項(xiàng)目的一間返租公寓。根據(jù)協(xié)議，開發(fā)商將返租房租給酒店，酒店向業(yè)主支付租金。

老鄧稱，鑒于開發(fā)商承諾的高回報，該樓盤單價比周邊同類樓盤單價要貴一倍左右，“25平左右的房間，套內(nèi)面積15平，總價80萬元。”

某樓盤開發(fā)商張貼的返租廣告。

“之所以這么貴，是因?yàn)楹贤忻鞔_規(guī)定每年按購房價款10%返租給我們，共返租五年。”與老鄧有相同遭遇的業(yè)主曹女士說。

按照當(dāng)時的約定，每月酒店返還給老鄧6000多元，老鄧還了貸款后還有盈余。簽完合同，酒店很快便返給了他租金，第一年老鄧拿了8萬元左右。但好景不長，一年后該項(xiàng)目便爛尾。老鄧等大部分業(yè)主只收到一年的返還租金，之后就再也沒收到。

記者調(diào)查

返租樓盤售價較高

商家承諾年回報10%

近日，記者走訪了濟(jì)南多個“返租”樓盤，發(fā)現(xiàn)這些樓盤價格一般高于同類產(chǎn)品，開發(fā)商承諾的投資回報多集中在6%—10%，年限一般在10年。山大路沿線的天泰山大E號項(xiàng)目便是返租公寓。其廣告稱：“包租包管返租10年，每年保底三萬五，加酒店30%的營業(yè)分紅(2元/平·天)，年回報率高達(dá)10%。”

該樓盤置業(yè)顧問介紹，公寓從4層到13層全部采用酒店托管形式，包租十年，年回報率在8%—9%。置業(yè)顧問算了這樣一筆賬：按照四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，一個房間在300元—600元，平時入住率70%，“這樣一個月分成可以達(dá)到一千五六，再加上保底，一個月最低可拿五千元左右的回報。”

濱河商務(wù)中心也是類似模式。走在小清河沿岸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)便能看到該商家打出的“十年包租托管，精裝現(xiàn)房公寓”的返租廣告條幅。據(jù)悉，該項(xiàng)目有45—100平方米的產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，返租價為3600元/月。“高額回報，即買即返，10年包租包管理，全程公開發(fā)售。”在售樓處內(nèi)部的廣告牌上寫著。

據(jù)該樓盤置業(yè)顧問介紹，12層以上的公寓皆直接托管給酒店，由酒店返房租。“水電物業(yè)不用管，定期收房租即可。一個月返3600元，面積越大，返的越多。”該置業(yè)顧問說。

當(dāng)問及有無風(fēng)險時，上述兩項(xiàng)目的銷售人員竭力打消購房者的顧慮“。(跟)我們簽(合同)的是四星級酒店，我們已合作過五次，很有保障。”天泰山大E號的置業(yè)顧問說“。我們也很謹(jǐn)慎，這家酒店在濟(jì)南有多家分店，信譽(yù)絕對靠譜。”濱河商務(wù)中心的置業(yè)顧問也表達(dá)了同樣的意思。

但是在推銷過程中，置業(yè)顧問并不會對購房者給出風(fēng)險提示。對于如果酒店經(jīng)營不善如何處理，他們的回復(fù)都是：不管如何，租金會一直返還。

“租金我們已經(jīng)跟酒店管理公司談好，業(yè)主與酒店直接簽合同。”面對咨詢，銷售人員普遍會這樣“承諾”自己的回報率。至于協(xié)議簽訂手續(xù)，濱河商務(wù)中心的置業(yè)顧問介紹，首先購房者須與開發(fā)商簽購房協(xié)議，然后所有業(yè)主共同與酒店管理方簽訂租賃協(xié)議。

律師說法

返租合同鉆法律漏洞

尚無監(jiān)管措施

返租承諾看似“信誓旦旦”，卻利用法律漏洞規(guī)避了風(fēng)險。北京大成律師事務(wù)所(濟(jì)南分部)律師李友震表示，類似協(xié)議中，開發(fā)商僅作為擔(dān)保方，投資者直接與第三方管理公司簽署委托經(jīng)營協(xié)議，“這些收益‘承諾’并沒有實(shí)質(zhì)法律效力。”卓越時代廣場的業(yè)主們便是如此。鄧先生購房時先后簽訂了商品房買賣合同、房屋租賃合同，還有房租費(fèi)補(bǔ)充協(xié)議共三份。其中，與酒店簽的租賃合同是一份獨(dú)立協(xié)議，里面并沒有開發(fā)商參與。

另外，這種項(xiàng)目有的產(chǎn)權(quán)不全，一旦發(fā)生糾紛也難以處理。如天泰山大E號，雖然置業(yè)顧問一再聲稱，在返租期間房屋可以買賣，買家繼續(xù)履行托管合同，合同到期后可以把房子收回來，也可以繼續(xù)租。但市民王女士表示，上述承諾并不有效“。2016年11月19日，我在售樓處繳納了2萬元定金，約定7天內(nèi)可退，但11月24日售樓處拒絕退款。”而當(dāng)她咨詢有關(guān)部門時，卻被告知該項(xiàng)目五證不全，屬于小產(chǎn)權(quán)房，超出監(jiān)管范圍。

“市場上流行的返租案例中，購房者多與酒店直接簽約，返租合同中不見開發(fā)商的身影，因此對于這種行為的性質(zhì)并不好界定。”山東景林律師事務(wù)所律師劉海川認(rèn)為，由于法規(guī)中沒有明確是否允許第三方法人或者開發(fā)商規(guī)定的第三方公司利用售后返租、包租的行為進(jìn)行房產(chǎn)銷售，所以開發(fā)商鉆了空子，規(guī)避了風(fēng)險。

針對酒店返租行為，濟(jì)南市工商局工作人員表示：投資風(fēng)險由投資者自行承擔(dān)，需要購房者自己判斷，工商局對這種銷售行為并無監(jiān)管職責(zé)。而濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)工作人員也表示：對返租的房產(chǎn)銷售行為，建委尚無相關(guān)監(jiān)管手段，“存在一定風(fēng)險，不建議購買這類房子。”“返租公寓聽起來很好，但實(shí)際上這種開發(fā)商快速回籠資金的模式有很多風(fēng)險。”律師李友震表示：對于開發(fā)商，這種銷售模式能刺激銷售，快速回籠資金；但對于業(yè)主則風(fēng)險巨大“，委托經(jīng)營期長達(dá)10年甚至20年，一旦酒店經(jīng)營失敗，誰來給業(yè)主埋單？”

至于在商品房尚未竣工的情況下購買返租公寓的行為，則更具風(fēng)險。“房子還沒蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，房子爛尾或者開發(fā)商卷款跑路的可能都是有的。”李友震說。

[責(zé)任編輯：梁延菊、于國奇]

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