原標(biāo)題：青島版“樓市10條”圍繞需求端、供給端、銷售端綜合穩(wěn)樓市 新房來(lái)訪量明顯提升

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：青島版“樓市10條”圍繞需求端、供給端、銷售端綜合穩(wěn)樓市 新房來(lái)訪量明顯提升

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

樓市觀察

繼央行9月底打出降息降準(zhǔn)等經(jīng)濟(jì)刺激“組合拳”后，10月10日，山東7部門聯(lián)合發(fā)文，出臺(tái)“樓市19條”。10月11日，青島發(fā)布“樓市10條”，包括降低房貸利率、統(tǒng)一房貸首付比例、增加公積金貸款額度、支持多子女家庭購(gòu)房等。盤點(diǎn)此次青島樓市新政，在完成“規(guī)定動(dòng)作”以外，青島還添加了多個(gè)“自選動(dòng)作”，體現(xiàn)了政策優(yōu)化的整體性、系統(tǒng)性、綜合性，政策力度也比較大。對(duì)于購(gòu)房者而言，此輪新政釋放最直接的利好就是收獲了購(gòu)房“減負(fù)”大禮包。隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，新房來(lái)訪量和成交量提升，二手房帶看量和成交量增加。總體來(lái)看，市場(chǎng)參與預(yù)期轉(zhuǎn)向積極。

“銀十”開(kāi)局熱度有望延續(xù)

青島發(fā)布的“樓市10條”有之前央行9月底的“規(guī)定動(dòng)作”。如統(tǒng)一下調(diào)首套和二套房的存量房貸利率，以緩解貸款壓力，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。同時(shí)，二套房的首付比例下調(diào)至與首套房一致的15％，為改善性住房需求提供了更多支持。

除此之外，還有不少“自選動(dòng)作”。比如公積金貸款額度提升到歷史新高，單人最高可貸60萬(wàn)元，夫妻雙方最高可達(dá)100萬(wàn)元，多子女家庭還能再上浮30％，購(gòu)買新建高品質(zhì)住宅或達(dá)到現(xiàn)行綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一星級(jí)及以上等級(jí)的新建商品住宅上浮30％，上浮政策疊加后最高貸款額度不超過(guò)150萬(wàn)元。

青島此次樓市新政的“自選動(dòng)作”，在人才引進(jìn)方面下了不少功夫。如博士和碩士在青島購(gòu)買唯一住房時(shí)，可以享受購(gòu)房券的優(yōu)惠政策，而非全日制專科以上學(xué)歷的購(gòu)房者也可以申請(qǐng)人才住房。鼓勵(lì)商業(yè)銀行推行“人才安居貸”等專項(xiàng)金融產(chǎn)品，為人才購(gòu)買商品住房、人才住房及裝修房屋、購(gòu)置家具家電提供利率、額度、還款方式等多元化金融優(yōu)惠支持。

對(duì)于多子女家庭，在購(gòu)房方面也給予更多支持。青島市二孩及以上家庭新購(gòu)住房辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，如非首套房，在住房套數(shù)認(rèn)定時(shí)核減1套住房。

除了針對(duì)需求端的利好政策外，新政在供應(yīng)端也推出多條舉措——2024年8月1日起已出讓未開(kāi)工和未出讓優(yōu)質(zhì)地塊的商品住宅項(xiàng)目，按照高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，住房套型等可按程序進(jìn)行調(diào)整。

今年3月、9月，青島先后出臺(tái)了兩批《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》，從調(diào)整競(jìng)買及出讓價(jià)款支付方式、提前交地4個(gè)方面優(yōu)化土地支持政策；從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽(yáng)臺(tái)、首層架空層、下沉空間等9個(gè)方面加強(qiáng)規(guī)劃支持。新政策允許在保持用地性質(zhì)和容積率不變的情況下調(diào)整住房套型，如將陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深尺寸由1．8米調(diào)改為2．1米、設(shè)計(jì)不計(jì)容的露臺(tái)等，不僅增強(qiáng)了房企開(kāi)發(fā)的靈活性和適應(yīng)性，更確保了住宅設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)需求。

此次新政對(duì)住房套型調(diào)整變更的有關(guān)規(guī)定意味著，一些符合條件的項(xiàng)目可按青島公布的新規(guī)重新規(guī)劃，增加陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深、設(shè)計(jì)不計(jì)容的露臺(tái)，讓新房更好賣，促進(jìn)成交。另外，此次新政也涉及到了銷售端——給樓盤調(diào)整備案價(jià)格給予更大的靈活性，并支持房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)科研機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大專院校、企事業(yè)單位等開(kāi)展團(tuán)購(gòu)定制高品質(zhì)新建商品住房活動(dòng)。

自媒體大V“青島微樓市”負(fù)責(zé)人高程認(rèn)為，此次青島“樓市10條”的發(fā)力是全方位的，體現(xiàn)了政策優(yōu)化的整體性、系統(tǒng)性和綜合性。借力新政落地，在售樓盤紛紛推出豐富多樣的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，近期形成一個(gè)購(gòu)房潛力釋放的小高峰。10月是一個(gè)政策消化月，根據(jù)節(jié)后成交數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)人氣來(lái)看，目前初期效果不錯(cuò)，后期有望延續(xù)這個(gè)熱度。

樓市釋放企穩(wěn)信號(hào)

從貝殼找房青島站線上訪問(wèn)數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，今年國(guó)慶假期總訪問(wèn)量達(dá)到近三年最高，較去年同期上漲8％。從貝殼新房成交總單量看，國(guó)慶假期7天成交量超過(guò)9月份全月數(shù)據(jù)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年第41周（10月7日－13日），青島新建商品房供應(yīng)0．43萬(wàn)平方米，成交13．76萬(wàn)平方米，成交金額19．75億元。其中，新建商品住宅成交10．28萬(wàn)平方米，共816套，成交均價(jià)14693元／平方米，成交面積環(huán)比下降57．4％，同比上漲19．9％。需要強(qiáng)調(diào)的是，因9月末多個(gè)新房項(xiàng)目集中簽約的干擾，成交量環(huán)比走勢(shì)與市場(chǎng)體感相悖，同比走勢(shì)更能反映出當(dāng)下市場(chǎng)因政策刺激出現(xiàn)的變化。

樓市購(gòu)房環(huán)境進(jìn)一步寬松，也推動(dòng)二手房市場(chǎng)持續(xù)向好。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，上周（10月7日－13日），青島市二手房成交量1760套，環(huán)比上漲738．1％。從成交面積段分布來(lái)看，據(jù)青島貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上周（10月7日－13日），80平方米以內(nèi)、120－140平方米房型成交占比較上周分別提升3．7％、2．5％。成交占比最高的面積段房源為80－100平方米，該面積段成交房源占總成交的35．3％；其次為面積為80平方米以內(nèi)房源，該面積段房源占總成交房源的21％。

“近期成交的客戶也比較有代表性，有一位換房客戶，之前一直對(duì)于換房猶豫不決，但是近期感受到市場(chǎng)的變化，果斷地完成了賣房買房。在我看來(lái)，這波政策的出臺(tái)對(duì)于改善客群購(gòu)房或置換促進(jìn)作用還是比較明顯的。”一位房產(chǎn)中介從業(yè)人員介紹說(shuō)。

貝殼找房青島站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳晶分析，隨著政策落地逐漸深化，青島樓市預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)“兩極分化”現(xiàn)象。地段好、物業(yè)管理好的新房和二手房去化速度將會(huì)提升，價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定；樓齡老、物業(yè)服務(wù)缺失的二手房和近郊的新房仍有較大的預(yù)期差壓力。整體而言，購(gòu)房成本降低、政策寬松利好給購(gòu)房群體提供了較好的置業(yè)環(huán)境。

市場(chǎng)逐步好轉(zhuǎn)預(yù)期升溫

在新政作用下，“銀十”期間青島多個(gè)樓盤的到訪量、認(rèn)購(gòu)量已呈現(xiàn)較明顯增長(zhǎng)，樓市交易的含“金”量有所提升，購(gòu)房環(huán)境進(jìn)入較為寬松的階段。更大的變化，是更多消費(fèi)者由觀望心態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)際購(gòu)置行為。不少購(gòu)房者表示，政策激勵(lì)是他們選擇出手購(gòu)房的重要原因。

“以前雖然看了幾套房，但是一直猶豫出手時(shí)機(jī)。這次政策發(fā)布后心里更有底氣了，會(huì)選擇一些此前有意向、促銷力度大的樓盤看看，如果首付以及還款成本都在自己接受范圍內(nèi)就會(huì)出手。”市民劉女士說(shuō)。

今年以來(lái)，青島已經(jīng)連續(xù)五批次出臺(tái)38條支持政策，如在全省率先實(shí)施取消首套房貸款利率下限、按區(qū)（市）認(rèn)房不認(rèn)貸、放寬人才房上市交易年限、縮短人才房配售周期、上浮公積金貸款額度等措施。并采用發(fā)放5000萬(wàn)元購(gòu)房家電消費(fèi)券的方式，拿出“真金白銀”優(yōu)惠讓利群眾。隨著多項(xiàng)政策集中落地，極大地提振了市場(chǎng)信心。

此外，落實(shí)住建部提出建設(shè)人民滿意的“好房子”，青島今年陸續(xù)出臺(tái)“好房子”建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，成立“好房子”產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，搭建產(chǎn)業(yè)云平臺(tái)，推動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)作，加強(qiáng)多元化高品質(zhì)住宅產(chǎn)品供給。

在新建住宅方面，除了成交同比增長(zhǎng)之外，近期諸多純新盤入市，比如市北區(qū)備受關(guān)注的通和悅璋10月首開(kāi)，城陽(yáng)區(qū)濱湖國(guó)際二期產(chǎn)品也在10月入市。從數(shù)據(jù)和開(kāi)盤數(shù)量能夠看出，樓市的狀態(tài)正在逐漸改變。

對(duì)此，貝殼找房青島站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳晶表示，多項(xiàng)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策集中落地，降低了購(gòu)房門檻和成本，提振了市場(chǎng)信心。隨著“止跌回穩(wěn)”的提出，貨幣和財(cái)政政策協(xié)同發(fā)力，真正對(duì)市場(chǎng)信心修復(fù)起到了推動(dòng)作用。雖然此輪政策效應(yīng)的持續(xù)力將隨后期市場(chǎng)變化而變化，但是有理由認(rèn)為，政策工具箱將為市場(chǎng)修復(fù)持續(xù)提供支持。相信在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，新政將持續(xù)發(fā)揮市場(chǎng)推動(dòng)作用，刺激需求，緩解市場(chǎng)下行壓力，助力房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”健康發(fā)展。

呂蕾

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