原標題：住房“以舊換新”青島按下啟動鍵

來源：觀海新聞／青島早報

原標題：住房“以舊換新”青島按下啟動鍵

來源：觀海新聞／青島早報

目前，“以舊換新”正在成為拉動消費增長的重要手段之一。實行“以舊換新”，一方面可以更好地滿足消費者不斷提高消費需求，另一方面對消費也能產生直接拉動，可謂兩全其美的方案。不過，之前“以舊換新”多存在于家電、汽車等消費領域，但今年“以舊換新”的春風終于吹到了樓市。比如，4月1日，鄭州市發布相關政策，要在2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日，無錫市梁溪區也發布了“以舊換新”公告……而就在4月底，平度中杰地產推出“賣舊買新、以舊換新”活動，推出30套新房房源采取“以舊換新”的模式，至此，青島也正式進入了“以舊換新”的時代。

青島樓市啟動

“以舊換新”

4月29日上午，青島中杰地產召開“賣舊買新、以舊換新”活動發布會。會上相關負責人表示，為了解決二手房置換周期拉長、房地產改善型住房需求資金抑制等問題，平度市城鄉建設局聯合有關部門、金融機構、開發企業等單位開展了一系列的調研與評估，并最終以開發公司為責任主體，落實“以舊換新”這一重要政策活動。

據了解，此次中杰地產“賣舊買新、以舊換新”活動共推出30套新房房源，其中中杰時代御園住宅20套，中杰時代天街商鋪10套。回收舊房源范圍為平度市主城區范圍內舊房，北至沈陽路、南至廈門路、東至廣州路、西至錦州路。舊房價格認定主要以稅務基準價為基礎，以房產交易中心近期成交價為基準，結合舊房區位、新舊程度、樓層位置等因素進行一定比例浮動，具體面議。具體操作流程為先期簽訂協議，雙方就新房、舊房認價一致后簽訂“以舊換新”協議，客戶按協議約定支付定金。之后客戶“以舊換新”的老房子評估金額作首付，雙方簽訂《商品房買賣合同》，公司協助客戶辦理按揭貸款手續。

對于舊房過戶，雙方采取直接過戶或委托公證等形式完成相關后續手續。之后雙方進行舊房交接，按雙方簽訂的“以舊換新”合同，業主在協議約定期限內，將舊房無條件轉讓至公司或公司指定的第三方。通過交易流程，我們可以看得出，和之前第三方托管二手房銷售不同，此次的以舊換新是開發商或指定公司直接接手，成為真正意義上的“以舊換新”。

全國多地支持

住房“以舊換新”

平度“以舊換新”的模式其實在全國多地已經開始實施。2023年就有20余地進行住房“以舊換新”探索實踐。2023年9月，南京房地產業協會、南京市房地產經紀行業協會發布通知，聯合推出“換新購”服務，支持“賣舊換新”住房改善需求；去年12月，蘇州市住建局宣布實施“賣舊買新”購房契稅補貼政策，補貼新房契稅繳納份額的50％—100％。

今年以來，包括重慶、武漢、鄭州、南昌、福州、長沙、大連、西安等重點城市在內，更多城市加入支持住房“以舊換新”隊伍。4月23日，深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會聯合發布開展商品住房“換馨家”活動的通知，拉開一線城市住房“以舊換新”序幕，5月深圳進一步將商品住房“收舊換新”和“以舊換新”寫入樓市新政。4月底更多一線城市加入，上海、廣州相繼推出住房“以舊換新”活動。

不僅如此，部分此前進行相關探索的城市對活動或政策內容進行完善和升級。如在去年“換新購”服務基礎上，今年4月底南京安居建設集團啟動存量住房“以舊換新”試點，支持換購人用一套或多套存量住房置換一套或多套新房。再如鄭州在前期試行基礎上，5月10日起取消試點期限和試點區域，在市內八區全面推行住房“以舊換新”。

三種模式助力

樓市良性循環

記者梳理發現，從去年開始，目前全國已經有60余個城市啟動“以舊換新”政策，但不同城市的“以舊換新”政策并不相同。大致主要可以分為三種模式：一是中介幫賣舊房模式，這是最常見的“以舊換新”方式。即購房者先與房企達成購買意向，再由中介機構采用線上流量傾斜、線下聚焦推廣等方式優先銷售舊房，若一定期限（一般在1—3個月）內舊房順利售出，即可按照流程推進新房購買手續，否則房企將返還購房者意向金。青島、淄博、南京、泰安、宜昌、濟南、濟寧、寧波、麗水、重慶、荊門、揚州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地都有相關政策或活動。其實，早在2022年青島房協、貝殼找房青島站聯合打造“優鮮賣”服務，就是這一模式的最早實踐，這也是貝殼找房在全國首創的一種房屋交易模式。

除此之外，第二種模式就是收購，國企或房企直接收購舊房，舊房款項用于購買指定的樓盤新房，收購的舊房則可用于保障性住房、人才公寓等。連云港、海寧、麗水、太倉、啟東、揚州、宣城、江陰、鄭州、海安、南京、鹽城等地都有相關探索。與之類似，肇慶首次提出了“舊轉保”模式，即有改善性住房需求的市民，可自愿申請將本人或直系親屬的舊房納入保障性住房房源管理，經審核后由實施單位參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統租管理，按5至10年的年限統租。申請人要將全部租金收益用于購買新房。

第三種模式則為補貼模式，主要是對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼或者稅費減免，麗水、蘇州、張家港、沈陽、遂寧、宜昌、襄陽、重慶、常熟、徐州、揚州、日照等地都有相關政策。各地補貼方式有所不同，如徐州對符合條件的換房家庭，按照新購商品房合同價，給予0．8％—1．2％的補貼；揚州則給予新購商品住宅不超1．5％的契稅補貼。也有城市采取了其他的補貼方式，比如海寧為鼓勵房企收購存量房，給予企業總購房款2％的財政補貼；紹興規定，對一定時限內購買意向購房人存量房的房企，部分契稅予以一定補貼。

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“優鮮賣”探索

“以舊換新”先行模式

購房“以舊換新”在青島有另外一個名字——優鮮賣，而且早在2022年9月就存在了。這是青島房協、貝殼找房青島站聯合打造“優鮮賣”服務模式，也是貝殼找房在全國首創的一種房屋交易模式。據了解，優鮮賣通過保底（舊房未售出、新房定金退還）方式保障購房者認購風險，并可在短期內幫助購房者成功置換。優鮮賣大體分三步：

一、買房者與開發商、貝殼簽署三方協議，之后與開發商簽訂認購協議，并與貝殼平臺合作經紀公司簽署“好贊”協議。

二、在認購協議、“好贊”協議中，會約定時間周期，在此期間，開發商幫助購房者鎖定看好的房源，貝殼平臺合作經紀公司通過“好贊”產品，幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣，加速房子銷售。

三、若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客戶無需承擔違約風險。

可以看到，該模式最大亮點是讓房東獲得了更大的選擇權。如果房東后續因二手房交易失敗，其新房可買也可不買，沒有違約風險或心理負擔。

貝殼找房青島站相關負責人告訴記者，青島有近百個樓盤支持貝殼優鮮賣服務模式，目前有171個家庭選擇通過優鮮賣完成“賣舊買新”，有41個家庭成功通過優鮮賣實現換房，其中最短周期為2天。不過，由于目前存在二手房市場整體信心不足，交易環節多、周期長等堵點，該模式下的商品房成交規模仍較小。

觀海新聞／青島早報記者劉鵬

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