原標(biāo)題：海岱財(cái)評(píng)丨一線城市開啟“認(rèn)房不認(rèn)貸”，樓市“金九銀十”或可期

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·大眾日?qǐng)?bào)客戶端

原標(biāo)題：海岱財(cái)評(píng)丨一線城市開啟“認(rèn)房不認(rèn)貸”，樓市“金九銀十”或可期

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8月29日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布通知明確：居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這意味著廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)正式加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”的隊(duì)伍，也是全國(guó)首個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是指購(gòu)房人貸款時(shí)，認(rèn)定首套住房的標(biāo)準(zhǔn)只看購(gòu)房者名下的住房套數(shù)，有過購(gòu)房記錄，但是名下無(wú)房的，也能夠享受首套房標(biāo)準(zhǔn)的首付比例和貸款利率，購(gòu)房者的資金壓力將減小。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。目前，部分城市尤其一線城市對(duì)住房套數(shù)的認(rèn)定仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也是此前從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“產(chǎn)物”。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)和民生高度關(guān)聯(lián)，任何變動(dòng)都牽動(dòng)人心。8月以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不斷。尤其8月25日，市場(chǎng)期待已久的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式發(fā)文，明確將首套房貸款認(rèn)定“認(rèn)房不用認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用，而在同一天，多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策也進(jìn)一步明確。

今年8月以來(lái)，以鄭州、南京為代表的大城市相繼推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停限售、降低首付、重啟“房票”、鼓勵(lì)降低存量房貸利率等重磅政策，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的活力，進(jìn)一步降低了剛需和改善型購(gòu)房需求者的購(gòu)房門檻。

再看山東，省會(huì)濟(jì)南早在去年就開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。2022年5月23日推出的樓市新舉措中，對(duì)限購(gòu)區(qū)域調(diào)整此前住房套數(shù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，本市無(wú)房買房視同首套房，并將限購(gòu)區(qū)域二套房首付由原先的60%降至40%。去年9月，濟(jì)南進(jìn)一步調(diào)整樓市政策，僅在二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。目前，濟(jì)南多數(shù)新房項(xiàng)目在非限購(gòu)區(qū)域，執(zhí)行首套房商貸首付最低至20%，二套房商貸首付最低至30%的政策。

對(duì)于房屋總價(jià)較高的一線城市來(lái)說(shuō)，“認(rèn)貸”和“不認(rèn)貸”有著更為顯著的差別。按照目前一些大城市的購(gòu)房政策，二套房首付比例超過70%，若實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，名下無(wú)房，但是有過貸款記錄的購(gòu)房者首付比例將減半至35%。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子計(jì)算，其首付比例可以從350萬(wàn)減少為175萬(wàn)，減負(fù)非常明顯。

再?gòu)馁J款利率角度看，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津?yàn)槔?00萬(wàn)元貸款25年，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬(wàn)元。

需要注意的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，是作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非剛性約束。廣州在一線城市中率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可以說(shuō)是自2017年以來(lái)，一線城市政策放松力度最大的政策，也充分體現(xiàn)了一線城市供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化，是對(duì)購(gòu)房政策做出寬松調(diào)整的動(dòng)作導(dǎo)向。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于一線城市目前對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，隨著廣州率先官宣，預(yù)計(jì)還會(huì)有部分一線城市在9月跟進(jìn)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，而未實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二線城市跟進(jìn)可能性則更大。一方面，能精準(zhǔn)的滿足改善型住房需求者賣舊買新、賣小買大、賣遠(yuǎn)買近等置換購(gòu)房剛性需求，使更多購(gòu)房者享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠。另一方面，置換出的原房產(chǎn)也將能充實(shí)樓市存量供應(yīng)，滿足首套房剛需。若各地加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情或更加可期。

記者：方壘 馮彥文

策劃：齊淮東

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