原標(biāo)題：保障性租賃住房REITs迎新規(guī)

來源：金融時(shí)報(bào)

本報(bào)記者 解旖媛

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs又迎大動(dòng)作。7月15日，滬深交易所分別發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》（以下統(tǒng)稱《指引》），對保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

自2021年6月保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目后，相關(guān)試點(diǎn)工作已經(jīng)逐步在全國展開。日前，首批兩家保障性租賃住房REITs也有了新進(jìn)展。其中，7月11日，深交所通過了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項(xiàng)目；7月14日，上交所通過了中金廈門安居保障性租賃住房REIT項(xiàng)目。

與其他類型的公募REITs底層資產(chǎn)相比，保障性租賃住房與民生息息相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”的背景下，發(fā)展保障性租賃住房，有利于加大直接融資支持力度，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，助力構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

規(guī)范引導(dǎo)保障性租賃住房REITs

今年5月27日，證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》。同日，兩只保障性租賃住房REITs率先上報(bào)。此次發(fā)布的《指引》進(jìn)一步對保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

具體來看，在助力保障性租賃住房領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投融資良性循環(huán)方面，《指引》明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源。同時(shí)，《指引》還明確，對滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控且已能實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，靈活確定運(yùn)營年限要求。

在信息披露方面，針對保障性租賃住房資產(chǎn)運(yùn)營特點(diǎn)，《指引》要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規(guī)事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)披露保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)、原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨(dú)立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時(shí)，壓實(shí)參與主體責(zé)任，要求原始權(quán)益人按季報(bào)告回收資金使用情況，基金管理人在定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告中披露回收資金使用情況。

值得一提的是，《指引》堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。《指引》明確原始權(quán)益人獨(dú)立法人主體要求，原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。進(jìn)一步明確原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。

在回收資金管理方面，《指引》要求壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)責(zé)任。對于原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)回收資金管理制度，實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，與相關(guān)各方簽訂回收資金監(jiān)管協(xié)議，切實(shí)防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

盤活存量資產(chǎn)帶動(dòng)增量投資

保障性租賃住房與市場上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問題，屬于政策性租賃住房，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持。

保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。“發(fā)展保障性租賃住房REITs，可以盤活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)投融資良性內(nèi)循環(huán)。”中倫律師事務(wù)所合伙人孟憲石表示。

在政策的支持下，各地保障性租賃住房REITs紛紛上馬。早在去年，浙江和江西就相繼提出支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)REITs試點(diǎn)。今年2月，重慶提出開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。7月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等9家單位聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，明確提出在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，探索REITs試點(diǎn)工作。

今年以來，保障性租賃住房REITs更有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，公募REITs將推動(dòng)我國住房租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新紀(jì)元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省市在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

“我國保障性租賃住房REITs正式起航，利于引導(dǎo)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價(jià)。”光大證券表示，預(yù)期在政策支持下，后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速。

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