原標題：濱州市住宅物業(yè)管理條例

來源：濱州日報

原標題：濱州市住宅物業(yè)管理條例

來源：濱州日報

第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)（以下簡稱物業(yè)）區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理及監(jiān)督管理活動，適用本條例。

物業(yè)服務(wù)管理是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理和政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展建設(shè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)綜合建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)服務(wù)社會化、市場化、專業(yè)化、智能化。

縣（市、區(qū)）人民政府應當推動建立住宅物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，支持、引導業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等委托第三方評估機構(gòu)進行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)標準、費用測算以及物業(yè)項目交接、查驗等評估活動。

第五條市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、教育、工業(yè)和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)水務(wù)、應急管理、市場監(jiān)管、城市管理等有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)糾紛，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會。

第二章業(yè)主自治管理

第七條一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意可以不成立業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同行使業(yè)主大會職責。

住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組可以推薦業(yè)主代表，主持討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、更新、改造等事項；可以由小組全體業(yè)主書面授權(quán)業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

第八條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會的人員擔任。

第九條建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人應當及時將下列資料報送首次業(yè)主大會籌備組：

（一）業(yè)主名冊；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）竣工總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的備案證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）房屋質(zhì)量竣工驗收情況；

（八）其他有關(guān)的文件資料。

第十條業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）起草管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）征集吸納業(yè)主對首次業(yè)主大會會議議題和決定草案的意見；

（六）列明物業(yè)區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備相關(guān)清單；

（七）起草物業(yè)服務(wù)合同涉及的服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)等級、服務(wù)費用等；

（八）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告前款規(guī)定的內(nèi)容，并通過書面或者其他方式通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十一條首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主大會會議召開五日前，業(yè)主委員會應當就會議內(nèi)容向全體業(yè)主公告征集意見，并將會議內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會應當派員參加，并做好指導和監(jiān)督工作。

業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面、電子信息技術(shù)等形式征求意見，并留存相關(guān)原始資料。

采用集體討論征求意見的，會議材料應當書面印發(fā)與會業(yè)主，安排專人完整記錄業(yè)主討論情況，并由業(yè)主簽字確認；采用書面形式征求意見的，應當將會議材料送交每一位業(yè)主，業(yè)主應當在送達回執(zhí)上簽字；采用電子信息技術(shù)征求意見的，應當將會議材料通知到每一位業(yè)主，發(fā)送證明應當妥善保存；無法送達的，應當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于五日。

第十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會授權(quán)開展活動，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,履行下列職責:

（一）召集并主持業(yè)主大會會議,報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接；

（三）擬訂需要提交業(yè)主大會決定的事項；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止、報告；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補交、再次籌集，及時組織應急維修；

（七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

（八）定期向業(yè)主通報工作情況，公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）配合、支持社區(qū)居民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十一）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、社區(qū)居民委員會建立物業(yè)糾紛協(xié)商調(diào)解機制，促進和諧社區(qū)建設(shè)。

業(yè)主委員會應當通過在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄、發(fā)布電子信息等方式，向業(yè)主公開業(yè)主委員會組成、成員分工及監(jiān)督聯(lián)系方式，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十四條業(yè)主委員會成員可以通過下列方式從本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主中產(chǎn)生候選人:

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）社區(qū)居民委員會推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

鼓勵引導業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、網(wǎng)格員、樓（幢）長積極參選業(yè)主委員會成員。

第十五條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行成員負責召集，有三分之二以上成員出席，業(yè)主委員會成員不得委托他人出席會議，作出決定時應當經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會可以在會議召開五日前將會議議題告知社區(qū)居民委員會，并聽取意見和建議，社區(qū)居民委員會根據(jù)情況派員參加。

第十六條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)終止其資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；（二）拒不履行成員職責的；

（三）業(yè)主委員會過半數(shù)成員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其成員資格的；

（四）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（五）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料的；

（六）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作的；

（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的；

（八）擅自將業(yè)主共有財產(chǎn)出售、出租、出借，侵害業(yè)主共有財產(chǎn)權(quán)益的；

（九）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

第十七條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費、業(yè)主委員會成員的報酬一般從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。

第十八條住宅小區(qū)有下列情形之一的，應當成立物業(yè)管理委員會：

（一）具備首次業(yè)主大會會議召開條件，經(jīng)籌備組兩次組織仍未能召開的；

（二）首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生的；

（三）業(yè)主委員會不履行職責達一年以上，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生的。

第十九條物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會由七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦產(chǎn)生。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，將成立情況書面告知縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門。

物業(yè)管理委員會成員、工作分工及監(jiān)督聯(lián)系方式應當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十條物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)應當依法履行物業(yè)管理職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理財物和相關(guān)資料移交手續(xù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府宣布解散。

第三章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第二十一條建設(shè)單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門申請物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分登記。

物業(yè)主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應當將劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證、不動產(chǎn)權(quán)證等文件確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，根據(jù)建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備配置、社區(qū)建設(shè)等情況綜合確定。

第二十二條建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房面積、位置及配套建筑和設(shè)施設(shè)備相關(guān)清單等資料報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。物業(yè)主管部門應當將相關(guān)材料推送至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，應當依法辦理權(quán)屬登記，不得擅自改變用途。

第二十三條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風、簡單裝修等正常使用功能，預留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預警等端口。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供。

第二十四條建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應當將反映下列情況的有關(guān)材料向物業(yè)買受人明示：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；

（二）共用部位的名稱、位置、面積；

（三）規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫和人防工程的數(shù)量、位置、面積；

（四）物業(yè)服務(wù)用房和各類配套建筑的位置、面積；

（五）生活垃圾收集站點、公廁等需要明示的場所、設(shè)施設(shè)備；

（六）物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)項目負責人、物業(yè)服務(wù)標準、臨時管理規(guī)約等。

第二十五條地下人防工程作為地下車位使用的，可以出租，不得銷售、附贈。建設(shè)單位應當對人防工程停車位作出明顯標識。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)人應當承接建設(shè)單位移交的資料并妥善保管，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進行查驗，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應當及時整改。

物業(yè)的承接和查驗可以委托第三方機構(gòu)進行。承接和查驗行為應當接受縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)人應當將承接、查驗情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十日。

第四章物業(yè)的使用與維護

第二十七條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應當遵循維護公共安全和公共利益、不損害他人利益的原則，遵守法律、法規(guī)的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理相鄰關(guān)系，維護相關(guān)各方權(quán)益。

第二十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動建筑主體或者損壞承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，私開門窗，擅自改變建筑物外觀；

（三）擅自將住宅及車庫、儲藏室等附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（四）擅自拆改供暖、燃氣等管道和設(shè)施；

（五）侵占或者破壞綠地，在共用場所種植農(nóng)作物，擅自改建停車位；

（六）違反規(guī)定停放車輛，占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；

（七）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物、噪音擾民、露天焚燒雜物；

（九）從事影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活、休息的經(jīng)營活動；

（十）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫廣告，在業(yè)主共用部位堆放雜物；

（十一）違反裝飾裝修服務(wù)協(xié)議約定從事裝飾、裝修活動；

（十二）侵占或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；

（十三）在樓道等禁停區(qū)域放置電動車或者給電動車充電；

（十四）攜犬出戶不系犬繩、不及時清除寵物糞便等不文明行為；

（十五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約、管理規(guī)約等禁止的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)部門報告并協(xié)助處理。

第二十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。物業(yè)服務(wù)人對住宅裝飾裝修活動進行必要的現(xiàn)場檢查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當配合。

第三十條業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理以及出現(xiàn)緊急情況時的處置等事項與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商，可以簽訂代管協(xié)議，物業(yè)服務(wù)收費標準雙方協(xié)商確定。

前期物業(yè)服務(wù)的空置物業(yè)，空置時間連續(xù)超過六個月的，物業(yè)服務(wù)收費不得超過收費標準的百分之六十。

其他物業(yè)交付后連續(xù)空置六個月以上的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

第三十一條業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)其專有部分中含有的共用設(shè)施設(shè)備具有安全隱患時，應當及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應當及時組織維修。

物業(yè)服務(wù)人應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對業(yè)主專有部分中的共用設(shè)施進行檢查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當配合。

第三十二條建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后產(chǎn)生的收益，屬于業(yè)主共有。共有部分收益的分配，由業(yè)主大會決定。

第三十三條物業(yè)買受人應當在辦理房屋入住手續(xù)前按照有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。

未全部交存專項維修資金的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由業(yè)主委員會召集相關(guān)業(yè)主協(xié)商，制定維修費用的分攤方案。

未交存專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主承擔。

第三十四條有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻嚴重損壞；

（二）電梯故障；

（三）消防系統(tǒng)故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第三十五條出現(xiàn)需應急維修情形時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修。

專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十六條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔由其運營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新責任。

業(yè)主專有部分的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施由業(yè)主負責維修、維護和管理。

專業(yè)經(jīng)營單位對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護更新時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應當予以配合。

第三十七條專業(yè)經(jīng)營單位應當與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將相關(guān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)人代收費用的，應當簽訂代收協(xié)議。物業(yè)服務(wù)人不得借代收費用之便向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)服務(wù)人不接受委托代收費用的，專業(yè)經(jīng)營單位不得停止向最終用戶提供服務(wù)。

第三十八條應當由專業(yè)經(jīng)營單位承擔的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新費用，不得從專項維修資金中列支。

第三十九條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當制定既有住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造規(guī)劃、年度計劃、政策措施，落實改造資金分擔統(tǒng)籌責任，改造完成后由專業(yè)經(jīng)營單位進行運營、管理和維護。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件。業(yè)主專有部分的用水、用電、用熱、燃氣等設(shè)施設(shè)備（不含計量裝置）的改造費用由業(yè)主承擔。

鼓勵產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主大會將閑置的土地、房屋改造為配套社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，提升舊住宅區(qū)品質(zhì)。（下轉(zhuǎn)第七版）(上接第六版）

第五章物業(yè)服務(wù)

第四十條業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會的決議選聘物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。物業(yè)主管部門應當將相關(guān)材料推送至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門。

第四十一條物業(yè)服務(wù)人依照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，并履行下列義務(wù):

（一）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，及時答復業(yè)主提出的詢問，接受業(yè)主監(jiān)督，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，改進和完善服務(wù)；

（三）定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益等情況；

（四）制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域應急管理預案，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和管理措施，積極配合開展公共衛(wèi)生、文明創(chuàng)建、志愿服務(wù)等活動；

（五）依法履行安全保障義務(wù)，加強對物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全巡查，發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，應當及時設(shè)置警示標志，采取措施排除隱患，同時向業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報告并協(xié)助處理；

（六）對違反有關(guān)治安、規(guī)劃、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為及時采取合理措施勸阻、制止，同時向業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報告并協(xié)助處理；

（七）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時向業(yè)主委員會報告；

（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會和有關(guān)部門做好社區(qū)管理工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第四十二條物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置固定的物業(yè)服務(wù)信息公示欄或者通過合理方式向業(yè)主公示以下信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人及項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)二十四小時值班電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的收費服務(wù)項目、服務(wù)標準和收費標準；

（四）電梯、消防、監(jiān)控、門禁等共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應急處置方案等；

（五）小區(qū)內(nèi)道路、照明、綠化、排水、環(huán)境衛(wèi)生等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主公攤、物業(yè)服務(wù)人代管性質(zhì)的運行費用收支情況；

（六）物業(yè)服務(wù)人經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、分配及使用情況；

（七）供電、供水、供熱、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位的報修服務(wù)電話等；

（八）公安、自然資源規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、城市管理等部門以及消防救援機構(gòu)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聯(lián)系方式；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定需要公示的其他信息。

業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應當及時答復。

第四十三條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的性質(zhì)和用途；

（二）擅自改變、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財物、資料；

（四）通過限制、中斷供水、供電、供熱、燃氣或者利用門禁、電梯控制系統(tǒng)限制業(yè)主出入等方式損害業(yè)主合法權(quán)益；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）騷擾、恐嚇、威脅、暴力侵害業(yè)主；

（七）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。

第四十四條已經(jīng)解聘的物業(yè)服務(wù)人拒不退出或者拒絕移交資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決，同時報告縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門。

破壞共用設(shè)施設(shè)備，隱匿、損毀設(shè)施設(shè)備資料等損害業(yè)主利益的，由公安機關(guān)依法處理。

第四十五條業(yè)主、物業(yè)使用人應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無故拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人可以通過書面催交、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示等方式督促其在合理期限內(nèi)交納；合理期限屆滿仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

第四十六條鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)人向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化生活需求，提供各類為民服務(wù)。

第六章監(jiān)督管理

第四十七條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立完善物業(yè)管理工作體系，推進物業(yè)管理融入基層社會治理，提高物業(yè)管理水平。

第四十八條市物業(yè)主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的指導、監(jiān)督工作，履行下列職責:

（一）指導縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門開展物業(yè)管理工作；

（二）會同有關(guān)部門制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等示范文本；

（三）會同有關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價辦法等相關(guān)管理制度；

（四）建立全市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責:

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度，制定、擬定物業(yè)管理具體實施辦法；

（二）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（三）監(jiān)督管理專項維修資金的籌集和使用；

（四）監(jiān)督管理物業(yè)承接查驗活動；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第四十九條各有關(guān)部門依照法律、法規(guī)履行下列職責：

（一）發(fā)展改革部門負責制訂和調(diào)整涉及物業(yè)服務(wù)實行政府指導價收費的相關(guān)標準；

（二）公安機關(guān)負責依法查處違反治安管理、煙花爆竹燃放管理、城市養(yǎng)犬管理等法律、法規(guī)規(guī)定的行為，依法查處危害公共安全和擾亂公共秩序的違法行為；

（三）司法行政部門負責指導社區(qū)居委會組織開展物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)矛盾糾紛的行政調(diào)解和人民調(diào)解等活動；

（四）自然資源規(guī)劃部門負責依法監(jiān)督管理擅自占用共有道路、綠地等進行建設(shè)的行為，擅自改變建筑外立面、私搭亂建、在外墻上開（改）門、窗等行為；

（五）城鄉(xiāng)水務(wù)部門負責對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)排水管網(wǎng)接入市政管網(wǎng)進行技術(shù)指導；依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)擅自向市政管網(wǎng)排放生活污水、雨污水混排以及擅自停水、限制或不予充值等變相停水行為；

（六）市場監(jiān)管部門負責依法監(jiān)督管理和查處住宅物業(yè)服務(wù)人擅自提高收費標準、增加收費項目、強制收費，物業(yè)服務(wù)人未將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、收費項目及標準、公共部位收益收支情況等信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示以及違規(guī)加價收取電費、水費等行為；負責電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)督管理工作；

（七）城市管理部門負責依法查處違規(guī)架設(shè)電力、通訊等各類管線，安裝空調(diào)、太陽能熱水器等不符合城鎮(zhèn)容貌標準；廢棄管線、箱體未及時拆除;不按規(guī)定投放垃圾、傾倒污水；破壞或者侵占居住區(qū)公共綠地，占用綠地違規(guī)停放車輛；城區(qū)內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜；擅自搭建、改變建筑外觀，違規(guī)私搭亂建、亂堆亂放；未有效約束犬只等行為。

第五十條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法履行下列職責：

（一）貫徹落實物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)，促進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動規(guī)范、有序開展；

（二）以黨建為引領(lǐng)，深入推進物業(yè)管理融入基層社會治理，開展物業(yè)管理活動；

（三）協(xié)助縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門依照規(guī)定劃定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（四）組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（五）監(jiān)督物業(yè)的查驗、移交，監(jiān)督、指導物業(yè)服務(wù)人依法、依約開展物業(yè)服務(wù)；

（六）建立物業(yè)糾紛投訴調(diào)解機制，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（七）組織、指導業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人開展公共衛(wèi)生管理、文明城市創(chuàng)建等社會管理活動；

（八）對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)工作進行督促、檢查，協(xié)助縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門做好對物業(yè)服務(wù)人的動態(tài)管理工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第五十一條社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下開展下列工作:

（一）協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立以及業(yè)主自治工作；

（二）協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾，化解物業(yè)管理糾紛；

（三）支持業(yè)主委員會維護業(yè)主權(quán)益，反映業(yè)主訴求；

（四）組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人開展政府應急工作；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第五十二條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)人在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件以及物業(yè)糾紛；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第五十三條任何單位和個人有權(quán)對物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為進行投訴、舉報。

有關(guān)單位在接到投訴、舉報后應當進行登記，屬于本單位職權(quán)范圍內(nèi)的事項，應當及時受理，并在五個工作日內(nèi)予以回復。不屬于本單位職權(quán)范圍內(nèi)的事項，應當及時移交處理。對管轄有異議的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府指定管轄。

第七章法律責任

第五十四條對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責任的，適用其規(guī)定。

第五十五條物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十三條第四項規(guī)定的，由相關(guān)責任部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下罰款。

第五十六條物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十四條第一款的規(guī)定拒不退出的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

第五十七條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門及其工作人員在物業(yè)管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第五十八條本條例自公布之日起施行。

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