原標題：2022年青島賣了12萬套新房

來源：半島都市報

原標題：2022年青島賣了12萬套新房

來源：半島都市報

半島全媒體記者 江海峰

轟轟烈烈的2022年結束了。整個房地產行業經歷了巨大的挑戰。一方面,行業銷售不斷回落,房地產投資額度自1998年以來面臨首產年度下降,市場承壓加大,多家企業債務違約……另一方面,政策端進入全面寬松期,各種利好不斷出臺,刺激市場。各大房企負重前行,交出了各自的年終成績單。據卓易數據統計,2022年青島新建商品房共計成交超12萬套,同比下降超1成。海信地產、融創中國、中國金茂位居銷售金額排行榜前3名；新房成交量排行前10名的榜單中,高端項目成為主角,改善級以上市場十分活躍。

數據:全年賣了12萬套新房,同比下滑1成多

2022年12月原本為年底沖刺期,但受疫情沖擊影響,整個新房市場認購率偏弱,但因有集中網簽的情況,2022年12月成交量出現了不太明顯的小“翹尾”。

據卓易數據統計,青島2022年12月新建商品房成交9562套(不含退房房源,以下數據同),成交總面積約為120.13萬平米,成交總金額約為205.52億元,環比分別上漲43.04%、54.64%、67.33%；其中,成交套數和成交面積分別同比下降14.14%、12.07%,成交金額則上漲1.54%。

再來看全年的情況。2022年1~12月,青島新建商品房共計成交121075套,成交面積1437.42萬平米,成交總金額2210.43億元,同比分別下降12.02%、9.87%和8.51%。2022年全年新房成交均價約為15378元/平米,同比上漲1.51%。

2022年,青島新房成交量前三位分別為西海岸、城陽和膠州。其中,西海岸成交37006套首居,約占全市31%(僅原膠南的成交量便占全市約21%)。成交主力為融創中心、瑞源名嘉荷府、融創阿朵小鎮、融創影都壹號和青島東方影都；城陽區(含高新區)成交25487套,排在第二位,成交主力為中歐國際城組團、和達智慧生態城、騰訊雙創小鎮、綠地國科健康科技小鎮、蔚藍創新天地；膠州市成交19684套排在第三位,成交主力為花樣年碧云灣、龍湖昱城、榮盛錦繡外灘等。

從區域數據來看,青島市場依舊處于“分化時代”,影響到整體成交數據也影響到房企的戰略投資版圖,且出現了分化中的分化:有經濟配套要素和人口支撐性的主城區相對安全邊際相對高,但界面新、配套好的片區更受關注；西海岸核心區域和城陽相對平淡。

房企:海信、融創雙雙過百億,前10名有4家本土房企

面對多變的樓市格局,各房企也在不斷調整自己的拿地及推盤節奏。縱觀2022年各房企的成交金額排行榜,我們不難發現:一些前些年表現強勁的全國性房企,名次正在倒退；一些拿地積極的青島本土房企,正開創出新的局面。

截至2022年9月,青島便出現了融創中國和海信地產2家百億企業。到2022年10月,海信力壓融創中國,成為TOP1,但頭部斷檔嚴重,第二梯隊差距縮小。整個2022年,海信地產成為領銜企業,成交總金額約為137.45億元。這主要受益于嶗山取消限購,4個位于嶗山的項目網簽明顯。其中,海信君瀾成交約45億元,海信依云小鎮成交約20億元,海信國際中心成交約12億元,海信璞悅成交約9億元。融創中國告別了前幾年的“霸主”地位,在2022年屈居第二位,共計成交約121.44億元,商辦項目占比近6成,5、6月份集中簽約貢獻大。其中,融創中心成交近26億元,阿朵小鎮賣出近19億元,融創影都壹號成交超17億元,青島東方影都近15億元,騰訊雙創小鎮近15億元,嶗山融創壹號院超10億元。中國金茂則憑借約77.66億元的銷售額,繼續排在第三位。其中大云谷金茂府貢獻近52億元,第二座金茂府——中歐金茂府貢獻超8億元。

從成交金額排行榜來看,本土幾大品牌房企憑借去年強勢拿地,貨源充足,表現十分強勁。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地產成交137.45億元,排在首位；君一控股成交68.15億元,排在第4位；和達集團成交58.19億元,排在第6位；魯信置業成交50.82億元,排在第9位。此前一直在TOP10的本土品牌青特置業,在本年度中卻無奈跌出前10名。

樓盤:嶗山高端盤成交熱,市場進入“大改善”時代

新建商品住宅樓盤的成交排名情況,可以直觀反映出整個市場購房群體的特點。2022年,青島新建商品住宅成交金額前10名的單盤,累計銷售合計約294.21億元。其中除西海岸的瑞源名嘉荷府外,其余9個項目均來自主城區,且嶗山區最多,占6個。可見青島樓市依舊分化明顯,配套齊全、有人口支撐的主城區十分穩定。

成交金額前10名的商品住宅項目中,海信君瀾以44.82億元成交量排在首位；銀豐玖璽城成交42.96億元排在第二位；大云谷金茂府成交42.70億元,排在第三位,該項目同時跨越嶗山、市北和李滄三區。

從成交金額前10名的項目來看,上榜樓盤均為高端項目,總體呈現大面積段、高單價、高總價的特點,市場持續向改善級以上市場靠攏。比如,位于嶗山區的海信君瀾已于2022年11月底售罄,面積段在170~425平米之間,銷售均價約為78000元/平米；位于嶗山區的銀豐玖璽城,目前在售的小高層戶型建面約為128~313平米,均價約為65000元/平米；位于嶗山區的佳源華府128~197平米的瞰海高層,均價約為56000元/平米；位于嶗山區的魯信海曙云霞,套均成交金額約為1.3億元,套均成交面積近700平米；位于嶗山區的海信依云小鎮,目前在售的小高層產品,面積段在160~204平米之間,均價約為53000元/平米……

同時,卓易數據顯示,2022年全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面積段成交最多,占比約37%；120~150平米面積段的產品,占比約30%。兩個面積段的產品加起來合計約67%。由此可見,青島市場改善市場占比逐漸增大,已進入“大改善”時代。

業內

成交與往年總體持平,未來一年高端盤仍唱主角

“2022年,青島新房12萬多套的成交量,近1440萬平米的成交面積和2210億的成交金額,總體來說還是不錯的。自2017年至今,青島每年的成交量基本集中在這三個數據上下,雖說2022年整體市場下行,且疊加疫情影響,但總體仍不負眾望,達到了與往年總體相對持平的狀態。”卓易數據研究院院長段敏敏分析說。

據卓易數據統計,青島主城區新建商品住宅的去化壓力相對較小。其中,嶗山區的去化周期為19個月,原市北區的去化周期為10個月,老四方的去化周期約為18個月,李滄的狹義住宅去化周期也只有16個月。“從這個數據來看,未來主城區的房子庫存壓力并不大,依然不愁賣,預計2023年的銷售價格也會比較堅挺。主城區改善級以上的樓盤仍將是成交主角。”青島房產網紅天團特邀專家張斌說。

青島房產網紅天團特邀專家王玟琳分析稱,盡管今年以來有各種利好政策的出臺,但整個市場目前仍呈現出一股低迷的狀態。值得注意的是,2022年9月底限購政策的放松,使得嶗山和市北一些改善級以上樓盤的銷量持續走高,尤其是嶗山的一些高端樓盤,銷量一直處于全市領先地位。這說明,主城區核心地段的品質樓盤,在購房者心中仍是保值升值的標桿。

從土地市場來看,2022年,青島市轄區內的住宅類用地4個批次共計供應116宗地塊,最后成交111宗,成交總建面739萬平米,不及去年的66%,成交總價440億,年度供地任務完成不足。“相對而言,青島土地拿地難度降低,規則出現放松,已到了房企拼資金和拼膽量的時候。從2022年的拿地情況來看,‘央國平’是主角,全國TOP級房企拿地卻在收縮,整體拿地積極性不高。”王玟琳說。

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