原標(biāo)題：青島出招盤(pán)舊房 政策春風(fēng)暖新房

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：青島出招盤(pán)舊房 政策春風(fēng)暖新房

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

行業(yè)觀察

4月份，青島發(fā)布樓市新政12條，其中提出要提高住房“以舊換新”置換成效。隨后該政策深化，即擬通過(guò)收購(gòu)個(gè)人二手住房1200套以上，支持改善性需求，鼓勵(lì)群眾“賣(mài)舊房，買(mǎi)新房”。5月6日，“以舊換新”實(shí)施細(xì)則發(fā)布，意味著詳細(xì)步驟“落地”。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，三四月份以來(lái)，樓市新政利好不斷加碼，市場(chǎng)需求不斷被激活。“以舊換新”以及其他樓市新政，疊加發(fā)力，對(duì)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展起到了積極“助推”作用。

“以舊換新”政策迭代升級(jí)

4月16日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局等6部門(mén)，聯(lián)合出臺(tái)了12條樓市新政，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康運(yùn)行。12條中，提到要提高住房“以舊換新”置換成效。即鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)及各類(lèi)市場(chǎng)主體收購(gòu)個(gè)人二手住房推進(jìn)以舊換新，打通一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)鏈條，讓市民“賣(mài)舊更自如、置換更靈活”。

5月6日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確住房“以舊換新”實(shí)施步驟的通知》，換房人可以通過(guò)在線(xiàn)申報(bào)、收購(gòu)洽談、新房認(rèn)購(gòu)、舊房過(guò)戶(hù)、新房網(wǎng)簽、結(jié)果公示“六步走”的方式，進(jìn)行住房以舊換新。

順行房屋咨詢(xún)副總經(jīng)理劉興說(shuō)：“舊房換新房，不僅省了中介費(fèi)，還能拿到補(bǔ)貼和貼息。”以一套房齡12年的“套二房”置換申請(qǐng)為例，若符合條件，這套舊房將由平臺(tái)公司按評(píng)估價(jià)收購(gòu)，同時(shí)享受3萬(wàn)元的一次性財(cái)政補(bǔ)貼。如果置換新房時(shí)申請(qǐng)100萬(wàn)元貸款，還可獲得每年2%的貼息優(yōu)惠，5年累計(jì)節(jié)省利息10萬(wàn)元。其中，市級(jí)財(cái)政承擔(dān)一次性補(bǔ)助，區(qū)級(jí)財(cái)政負(fù)責(zé)貼息。

據(jù)了解，“以舊換新”政策對(duì)交易標(biāo)的設(shè)定了明確門(mén)檻，擬收購(gòu)的1200套以上個(gè)人二手住房，房齡要在20年以?xún)?nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善，且換房者購(gòu)買(mǎi)的新房需滿(mǎn)足面積和總價(jià)要高于舊房的條件。“有意向的可以到住建局官網(wǎng)‘住房以舊換新’專(zhuān)區(qū)注冊(cè)登記，提交舊房房屋產(chǎn)權(quán)和聯(lián)系方式等相關(guān)信息后具體操作。”劉興說(shuō)。

部分板塊去化周期縮短

青島新榮房地產(chǎn)咨詢(xún)負(fù)責(zé)人高程認(rèn)為，此次細(xì)則發(fā)布是“以舊換新”政策的有效補(bǔ)充，對(duì)青島樓市健康發(fā)展有積極意義。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域公司總經(jīng)理劉元婧表示，“以舊換新”這一政策打通一二手鏈條，其通過(guò)“財(cái)政補(bǔ)貼+國(guó)企主導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作”相結(jié)合的模式，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞せ畲媪糠渴袌?chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。

“就目前看，我市三四月份一系列的政策組合拳，對(duì)樓市起到了一定的推動(dòng)作用。”劉元婧說(shuō)。

市場(chǎng)情況也基本驗(yàn)證了業(yè)內(nèi)人士的看法。

據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月青島共簽約商品房20887套、約274.65萬(wàn)平方米，簽約總金額389億元，較去年同期套數(shù)下滑1.2%，面積和銷(xiāo)售金額分別上漲1.2%和4.1%。前4個(gè)月商品住宅簽約均價(jià)為14165元/平方米，同比上漲了2.9%。

從商品住宅面積區(qū)間方面來(lái)看，90-144平方米的住宅面積段，在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)最高份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且表現(xiàn)穩(wěn)定。

此外，一系列的新政也令部分板塊去化周期縮短，市場(chǎng)煥發(fā)新活力。在去化周期方面，商品住宅市場(chǎng)的去化周期縮短至20.3個(gè)月，“其中，主城區(qū)的市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)，去化周期縮短至17個(gè)月，明顯低于18個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)警戒線(xiàn)。”劉元婧說(shuō)。

李滄區(qū)去化周期為12.7個(gè)月。其中，東李、世博園板塊隨著森林公園、璀璨璟園等項(xiàng)目存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源，主要集中在天麓灣和芳華地等項(xiàng)目。

據(jù)了解，作為剛需和剛改“新寵”的老四方板塊，去化周期為14.9個(gè)月。隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)新活力，新房供應(yīng)量顯著增加，不僅涌現(xiàn)出海信悅瀾山等高品質(zhì)改善型樓盤(pán)，更有中海云境、保利和頌、濱海國(guó)際中心等流量盤(pán)吸引關(guān)注，新盤(pán)還有清荷茗郡、通和悅章等項(xiàng)目。“其中，通和悅章，憑借超大尺寸陽(yáng)臺(tái)和高比例贈(zèng)送面積，頗受青睞。國(guó)信和悅15-17層的小高層，容積率2.42，贈(zèng)送尺度也很大，目前價(jià)格待定。此外，環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等預(yù)計(jì)也將在今年面市。”劉元婧說(shuō)。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商入駐，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。該區(qū)域內(nèi)主要包括有鄰花園、和樾府、海信·君璽、海信·璟悅、海信·臻悅、嶗山尚境等項(xiàng)目。

當(dāng)前投資端需求退潮，自住客決策周期延長(zhǎng)，而居民收入預(yù)期未明顯改善，在一定程度上制約購(gòu)買(mǎi)力釋放，4月青島樓市降溫，源于需求在一定程度上被“金三月”透支，以及新政策尚未完全傳導(dǎo)到位。劉興說(shuō):“盡管上月樓市并未出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的‘銀四月’，但1-4月份青島樓市的表現(xiàn)，放到目前市場(chǎng)大環(huán)境下看，還是比較難得的。”

市場(chǎng)波浪狀前行

今年以來(lái)，青島樓市呈波浪狀前行。高程分析稱(chēng)，一二月份表現(xiàn)平淡，三月份出現(xiàn)高漲，四月份回落，進(jìn)入五月，市場(chǎng)再現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，尤其是五一假期，購(gòu)房熱情明顯“漲上來(lái)了”。

據(jù)了解，青島部分項(xiàng)目熱度普遍較高，比如，海信地產(chǎn)五一假期累計(jì)成交超過(guò)150套，每5組到訪即成交1套，轉(zhuǎn)化比“亮眼”，旗下的海信·君璽、海信·璟悅和海信·臻悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目均保持較高熱度。以臻悅項(xiàng)目為例，假期期間基本日均到訪60至70組客戶(hù)。市北區(qū)的中海寰宇時(shí)代·雲(yún)境，五一假期到訪超300組，成交36套。青鐵芳華地五一小長(zhǎng)假勁銷(xiāo)5230萬(wàn)元，最多一天銷(xiāo)售8套。海尚府銷(xiāo)售經(jīng)理表示，5月1日當(dāng)天成交額3500萬(wàn)元。

據(jù)青島貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月1日至5日，貝殼App青島新房線(xiàn)上咨詢(xún)量較去年同期增長(zhǎng)20%，較4月均值上漲15%，青島貝殼新房成交量較去年同期提升31%，較4月均值提升332%，其中小長(zhǎng)假期間單日最高成交量194單，達(dá)到近半年的最高點(diǎn)。

項(xiàng)目的熱銷(xiāo)自然離不開(kāi)政策的助力。

青島嶗山區(qū)某房產(chǎn)渠道經(jīng)理表示，密集出臺(tái)的樓市新政，對(duì)諸多項(xiàng)目尤其高端改善項(xiàng)目，起到了“臨門(mén)一腳”助推作用，特別是對(duì)觀望等待優(yōu)惠政策的客群非常有效。

劉興表示，目前包括“以舊換新”在內(nèi)的一系列的樓市政策，對(duì)5月份的青島樓市將會(huì)帶來(lái)新一輪契機(jī)，開(kāi)發(fā)商可以及時(shí)調(diào)整對(duì)策，抓住熱點(diǎn)，契合窗口期。同時(shí)，后續(xù)不排除樓市利好政策持續(xù)加碼的可能。

劉元婧建議，“以舊換新”以及其他利好政策釋放，對(duì)剛需購(gòu)房者比較友好，意向購(gòu)房者可以關(guān)注優(yōu)惠力度比較大的樓盤(pán)，前提是品牌力強(qiáng)、品質(zhì)力高、服務(wù)切實(shí)可靠的項(xiàng)目。 李鵬飛

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