原標題：存量時代，樓市“新生意”如何做

來源：金融時報

原標題：存量時代，樓市“新生意”如何做

來源：金融時報

本報記者 馬梅若

今年以來，金融對重點領域支持力度穩固，信貸結構持續改善。綠色貸款、普惠小微貸款、制造業中長期貸款繼續保持20%左右的較高增速，明顯高于全部貸款增速。5月17日，人民銀行創設保障性住房再貸款，支持各地收購已建成的商品房用于保障性住房，打通房地產市場堵點，盤活存量住房資產，助力房地產業轉型發展。

一個隨之而來的問題是，如何用好這些保障性住房資產？

“我國總量上已進入不缺房時代，但結構性困境仍存。大量新市民、青年人也面臨住房困難，租房市場需求潛力巨大。”有業內人士對《金融時報》記者分析稱，當前，住房租賃行業有市場、有空間，盤活存量發展保障性住房、支持住房租賃產業可持續發展是“破局”的新思路。

專家表示，未來，要拓寬對保障性住房的理解，應該從一個家庭在生命周期的不同階段對住房需求的角度來定義保障性住房，而不只限于低收入人群的住房保障。新市民或是剛參加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但買不起房，在這個階段穩定的租房保障也是有必要的。

租房是個好生意嗎？

租金貼現是房子價值的基礎和底價。“資產有價值，是因為會帶來未來現金流等收益，是未來現金流貼現的反映。理論上，房子的價值受未來房租的貼現、房價漲跌的貼現兩方面共同影響。”一位業內人士表示，其中，房子的使用價值，即租金的貼現是定價基礎。

據市場人士測算，租金的貼現會占到房屋總價值的七成以上。而未來房價漲跌的貼現，其對房產價值的影響是雙向的。

業內人士表示，過去房地產市場好的時候，老百姓買房子更看重房價上漲帶來的資本利得。近年來，隨著“房住不炒”深入人心和房地產供求關系的趨勢性變化，房子合理價值的底線是房租的貼現。如果房價跌過底線，配置價值會相應提升，市場也會自我收斂與回歸。此外，對于未來房價和租金貼現所采用的貼現率，需要結合利率水平變動，綜合評估房子價值。

當前，我國房子的租售比已經在穩步回升。所謂租售比，是指房屋租金與售價之間的比例，可以幫助投資者判斷一個房產的長期持有價值。市場機構測算，目前，北上深平均租售比為1.7%左右，二三線城市租售比在3%左右。如果考慮房租上漲和租賃企業批發收購等因素，未來租售比更高。根據CPI房租分項數據顯示，過去10年，我國房租年均上漲1.2%。

當然，衡量住房租賃業務是否可行，除了市場比較關注的租售比，還要綜合考慮住房租金折扣率、住房收購折扣率等指標。專家表示，在實際運營中，要看內部回報率（IRR）是否足夠高，即凈租金收益率（主要是租售比）和租金增長率之和是否能覆蓋成本，未來租金增長率的提高是有助于提升投資回報的。

如何激活長租產業

近期，各地方政府和國企批量收購存量房用作保障性住房，這一模式提供了新的機遇。“這種批發收購模式節約了房企的銷售成本，長租房企業也能進一步提升租售比。而且，相較于破產清算，有紓困需求的房企更有意愿打折出售庫存房源，地方政府和國企收購價格還有可能更低，運營成本也會進一步降低。”業內人士告訴《金融時報》記者。

此外，在市場估值低位，通過“央行工具+地方補貼”可以有效激活住房租賃市場。

“過去，我國住房租賃市場的參與者主要是個人，近年來，越來越多的長租房企業進入市場，相比居民，企業更加專業化和理性，對未來租金走勢更為關注，也具備更多經營優勢。”一位業內人士表示，長租房企業能更好體現規模效應，合理壓降經營成本；隨著經營經驗的不斷積累，品牌效應進一步積聚，運營與盈利能力也會明顯上升；長租房市場加快發展，還能提供更為廣泛的市場空間。根據業內測算，二三線城市目前市場租售比在3%左右，再考慮租金上漲，房租收入已基本能夠覆蓋融資成本。

近期，人民銀行專門設立了保障性住房再貸款，為行業發展創造了良好的窗口期。《金融時報》記者從有關部門了解到，截至二季度末，人民銀行已審核發放再貸款資金超過120億元。人民銀行提供給銀行1.75%的低成本資金，可支持銀行進一步降低租賃市場融資成本。

記者關注到，目前，已有城市通過財政補貼的方式支持消化存量住房。例如，鄭州對于參與保障性租賃住房的企業，前期收購階段一次性補貼200元/平方米，相當于一次性貼息2%左右，后期運營階段前10年每年貼息2%；西安按企業持有的租賃住房建筑面積，每年給予100元/平方米的經營獎勵，相當于一次性貼息近1%。

此外，記者梳理發現，北京、福建、廣東、山東等地相繼為住房租賃業務提供財稅、土地、產業基金等方面的支持。例如，廣州明確國有土地上舊廠房改造為保障性租賃住房的，不用補繳土地價款；杭州對符合條件的大學畢業生提供租房補貼。

“有了金融和財政政策的支持，可以更好發揮撬動和激活作用，長租房企業盈利性更可持續，對于住房租賃業務不僅能夠‘扶上馬’，還能做到再‘送一程’。”業內人士表示，在風電等新能源產業發展初期，正是依靠政府補貼，才有了如今風電等行業成本低于煤電的優勢。

市場人士認為，在目前市場起步階段，政策的激勵機制能助力房地產行業進一步回穩。未來，隨著住房租賃企業經營能力提升和市場商業化有效運轉，住房租賃市場還將迎來更廣闊空間，長期來看也能促進房地產業發展模式有序轉型。

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