原標題：用好稅收優惠，換房更加劃算

來源：中國稅務報

原標題：用好稅收優惠，換房更加劃算

來源：中國稅務報

河南鄭州近期啟動二手住房“賣舊買新、以舊換新”收購試點工作，計劃在4月20日至6月30日期間試點收購500套，于年內完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。記者注意到，鄭州并非首個推出此類政策的城市。自去年起，山東淄博、江蘇南京、浙江寧波、福建福州、安徽阜陽等多地推出了二手房“以舊換新”相關政策。

主要提供房地產數據查詢、房地產市場研究服務的中指研究院統計數據顯示，截至5月13日，全國已有超過60個城市表態支持住房“以舊換新”，通過推出代售購新、發放購房補貼、定向取消限售等方式，釋放新房購買力，加快房企去庫存，釋放改善型住房消費需求，進一步提升房地產市場的流動性。不過，與其他消費品“以舊換新”不同，房屋作為大宗商品，往往涉稅金額較大，涉及稅種多，買賣雙方均應謹慎處理。

如何理解二手房“以舊換新”？

據記者了解，目前市場上二手房“以舊換新”主要有三種方式。

第一種為“補貼”模式，即鼓勵購房者出售自有住房，房屋售出后如在規定期限內買房，就可以享受一定比例的補貼。例如鹽城、蘇州、沈陽等地當前均在推動該模式。第二種是“換新購”模式，購房者可在開發商處認購并鎖定房源，并由開發商委托的房地產經紀機構協助出售舊房。若舊房在一定期限內售出，就可按流程購買新房，若舊房未售出，則退還新房認購金。如寧波、濟南等部分城市推出“換新購”模式。第三種是“收舊換新”模式，由房地產開發企業牽頭，收購居民手中存量房產。換房人可使用賣房所得資金來購買指定的新建商品住房。

根據公開報道，記者發現各地在推行“以舊換新”過程中，不少城市并不局限于單一模式，可能存在多種形式融合的情況。其中，第三種模式較為復雜，也最受關注。對此，國家稅務總局石家莊市稅務局第一稅務分局二級主辦魏民告訴記者，不管以哪種方式“以舊換新”，實質均為房產原所有人出售自持房產的行為，即兩個房屋的買賣。對于換房人來說，是“賣”舊房“買”新房，應按照舊房評估價作為舊房銷售含稅價格，同時按照實際新房銷售價格扣減舊房折抵金額支付價款。

可享哪些稅收優惠政策？

二手房“以舊換新”過程中，作為銷售舊房的一方，涉及土地增值稅、個人所得稅、增值稅和契稅等多項稅收政策。根據現行政策規定，符合條件的換房者，可享多項稅收優惠。

魏民分析，在土地增值稅方面，個人銷售舊房，發生了房產產權、土地使用權的轉移，取得了實物形態的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。不過，《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條明確，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。也就是說，二手房“以舊換新”業務中，個人換出舊房不用繳納土地增值稅。

個人出售舊房取得所得，就涉及個人所得稅。根據《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第30號）規定，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第28號）將這一規定，延續至2025年12月31日。中瑞稅務師事務所董事、合伙人孔令文提醒，個人享受該優惠政策時，需要關注退稅主體、退稅時間、退稅地點、退稅金額等關鍵信息，并注意留存相關材料備查。此外，根據《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號），對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

作為換房者，增值稅優惠也是一個需要關注的重要事項。國家稅務總局全椒縣稅務局第二稅務分局副局長鄧百科介紹，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額，按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鄧百科提醒換房者關注各地具體政策口徑，合規享受優惠。

繳納契稅需要注意什么？

二手房“以舊換新”，一般情況下需要繳納契稅。實務中，一種觀點認為，依據契稅法規定，房屋買賣、贈與、互換屬于轉移土地、房屋所有權屬的行為，屬于應該繳納契稅的應稅行為。同時，按照《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第23號）第二條第八款規定，土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

魏民則認為，差額繳納契稅應適用于已經繳納了契稅的舊房互換。“以舊換新”業務中購買的新房，實際上沒有繳納過契稅，如果直接按照差額繳納契稅，可能導致部分稅款流失。因此，“以舊換新”業務中，購買新房的納稅人應該全額繳納新房契稅。“實務中究竟全額納稅還是差額納稅，建議納稅人事先向主管稅務機關咨詢。”魏民說。

孔令文提醒納稅人，在計算繳納契稅的過程中，要充分關注商務談判與行政管理口徑之間可能存在的舊房價值的確認差異。此外，納稅人還需要關注屬地不動產交易部門公布的房產置換契稅抵減的實操手續和流程，確保要件合規。

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