原標題：復盤濟南樓市“上半場”

來源：山東商報

原標題：復盤濟南樓市“上半場”

來源：山東商報

轉(zhuǎn)眼間，2024年已經(jīng)過去一半，濟南樓市又有著怎樣的表現(xiàn)呢？自國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)后，至此2024年上半年濟南樓市所有房價數(shù)據(jù)全部出爐。其中6月新房價格繼續(xù)維持跌勢，迎來了十一連降，同時二手房價格“滑鐵盧”持續(xù)，6月迎來十四連降。縱觀2024年上半年，濟南房地產(chǎn)市場高開低走，春節(jié)假期后3月市場便迎小陽春，隨后便急轉(zhuǎn)“降溫”，在“517”樓市新政的加持下，市場又迎來了一波小“回升”。即便如此，2024年上半年濟南樓市去化仍不及去年同期，各片區(qū)成交量依舊保持著較大的差距。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

6月新房價格迎十一連降

成交量卻為上半年第三高

樓市過的怎么樣？房價起伏是最直接的支撐數(shù)據(jù)。近日，國家統(tǒng)計局公布了2024年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，最新數(shù)據(jù)顯示，6月濟南新房價格環(huán)比下降0.6%，同比下降3.2%，濟南新房價格迎來了十一連降。

山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2022年11月開始濟南新房價格開始下跌，截至去年1月已經(jīng)實現(xiàn)三連降。去年2月濟南新房價格為該年度首次止跌上漲，到了7月則是實現(xiàn)了六連漲，8月新房價格開始下降，到了今年6月已經(jīng)實現(xiàn)十一連降。值得一提的是，在房價重點監(jiān)測我省的四個城市濟南、青島、煙臺、濟寧中，四城無一例外6月新房價格均出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，青島6月份環(huán)比下降0.8%，同比下降5.6%；煙臺環(huán)比下降0.6%，同比下降5.4%；濟寧環(huán)比下降0.5%，同比下降5.5%。

雖然新房價格遭遇持續(xù)“滑鐵盧”，但6月成交量方面表現(xiàn)卻有著些許“亮點”。據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2024年6月份，濟南商品房共網(wǎng)簽8235套，與5月相比增加了493套，環(huán)比上漲6.4%。從近12個月成交走勢來看，月均成交套數(shù)為8029套，6月成交8235套，高于近12個月平均成交量2.6%。縱觀今年整個上半年，6月成交量為上半年第三高，僅低于1月的8786套以及3月的11107套，整個上半年濟南樓市成交量最低的月份為2月僅為3979套。在6月成交量尚可的背景下，濟南各大房企卻放緩了開盤推新的腳步，數(shù)據(jù)顯示，6月濟南新建商品房共計推盤12次，推出房源634套，環(huán)比5月推盤數(shù)量減少明顯。分區(qū)域看，歷城區(qū)依舊是推盤“大戶”，共計推盤5次，其余市中區(qū)推盤3次、天橋區(qū)2次、槐蔭區(qū)、歷下區(qū)各1次。

上半年成交量不如去年同期

各片區(qū)冷熱不均現(xiàn)象仍存在

在國家統(tǒng)計局公布完6月房價數(shù)據(jù)后，至此2024年上半年濟南樓市新房價格所有數(shù)據(jù)均全部出爐。縱觀2024年上半年，濟南房地產(chǎn)市場高開低走，春節(jié)假期后3月市場便迎來了小陽春，主要源于公積金新政及購房消費券的利好催化下，促進市場成交量大幅提升，3月成交面積上升至58萬平方米，迎來了上半年最高點，同時價格相較2月增長明顯。4月新房成交量下滑至33萬平方米，5月央行發(fā)布“517”購房新政，市場成交量小幅上漲，但總體并未對濟南樓市產(chǎn)生明顯影響，去化仍不及去年同期。

經(jīng)歷了上半年的“廝殺”，各家房企的“戰(zhàn)績”也陸續(xù)公布，即便樓市整體氛圍較為“平淡”，但仍有房企上半年賣了52.8億元。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年濟南房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計銷售金額為302.1億元，銷售面積TOP10企業(yè)合計銷售面積236.4萬平方米。其中，中海地產(chǎn)上半年銷量領(lǐng)先，以52.8億元/33.9萬平方米的銷售業(yè)績奪得銷售金額排行榜冠軍、面積排行榜第二名；綠地控股以51.1億元/59萬平方米的銷售業(yè)績位列金額榜第二名、面積榜冠軍；同時銀豐地產(chǎn)以33.6億元的銷售額位居金額榜單第三名；濟南城投以25.1萬平方米的銷售面積位居面積榜單第三名。

從整體情況來看，2024年上半年濟南主城區(qū)住宅市場總體弱于去年，共成交217.9萬平方米，6月單月成交29萬平方米，單月環(huán)比下滑。值得一提的是，當下濟南樓市各片區(qū)分化現(xiàn)象依舊明顯。從上半年整體成交量來看，2024年6月份歷城區(qū)商品住宅成交量排在首位，成交面積9.6萬平方米，占比33%； 其次是高新區(qū)，成交面積5.7萬平方米，占比19.8%；槐蔭區(qū)位居第三，成交面積為4萬平方米。除此之外，天橋區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、長清區(qū)成交面積占比均相對較低。

二手房價格十四連降

整體市場仍有提振空間

除了新房市場，濟南二手房市場的表現(xiàn)同樣平穩(wěn)。二手房房價方面，在曾經(jīng)歷了長達十七個月的“跌跌不休”后，濟南二手房價格在去年2月結(jié)束了下跌頹勢，此后雖有短暫“回溫”現(xiàn)象，但很快房價開始轉(zhuǎn)升為跌。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房價6月份環(huán)比下降1.2%，同比下降7.9%。

梳理歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年以來，濟南二手房價格一直維持下降趨勢，雖然每月環(huán)比降幅不大，但維持下降的趨勢較久。自2021年9月起，二手房價格開始“跌跌不休”，截至今年1月已經(jīng)出現(xiàn)十七連降。回顧上半年濟南二手房市場，總體房價表現(xiàn)呈現(xiàn)直線下降趨勢，其中最后6月收官月濟南二手房價格以下降告終。當然收官月二手房價格下跌的城市濟南并非一家，在2024年6月國家重點監(jiān)測的山東四個城市中，四城無一例外二手房價格均迎下跌之勢，其中青島二手房價格6月份環(huán)比下降0.6%，同比下降8.8%；煙臺環(huán)比下降1.8%，同比下降10.1%；濟寧環(huán)比下降0.5%，同比下降8.1%。

雖然二手房價格在上半年維持跌勢，但是其實際成交量卻表現(xiàn)的還算“靠譜”。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在6月份濟南市重點監(jiān)控的975個樓盤中，濟南二手房成交量環(huán)比下降6.85%。從上半年整體數(shù)據(jù)來看，除了有春節(jié)假期的2月份之外，6月份二手房成交量在上半年為最低的。雖然6月濟南二手房成交量出現(xiàn)下滑，但是整體幅度并不是太大。業(yè)內(nèi)觀點認為，當前濟南二手房市場雖然活躍度提升明顯，但整體表現(xiàn)未達到預期，未來仍存有很大的提振空間。

上半年市場整體符合預期

利好頻出有望助力“下半場”

針對上半年濟南樓市的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍認為市場整體表現(xiàn)符合預期。“當前房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段，濟南樓市上半年利好政策不斷，一定程度上也帶動了市場的發(fā)展。”有業(yè)內(nèi)人士認為，尤其是5月推出的“517”央行樓市新政，短期對濟南房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的拉動效應，而從長期看也將極大地影響濟南房地產(chǎn)市場。

事實上，不僅僅是上半年，下半年樓市開場“伊始”濟南又有利好政策來襲。繼“517”樓市新政之后，濟南再放“大招”，對個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準進行了優(yōu)化調(diào)整，住房公積金貸款、個人住房商貸同步按區(qū)縣認定。換而言之，未來購房者在濟購房將按區(qū)（縣）認定住房套數(shù)，若購房者所在區(qū)（縣）內(nèi)無住房的，將執(zhí)行首套住房的貸款政策。除此之外，多子女家庭購房，二套可執(zhí)行首套貸款政策，該項政策對于改善換房的多子女家庭而言，也是一項利好。

除了濟南持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，LPR的下調(diào)也將為下半年樓市增添助燃劑。7月22日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，五年期LPR下調(diào)至3.85%，此前為3.95%。若以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降10個基點，月供減少57.3元，累計30年月供減少2.1萬元。據(jù)了解，濟南此前有銀行已經(jīng)將首套房貸利率降至LPR-50BP，本次下調(diào)后，濟南首套房房貸利率有望調(diào)整至3.35%。業(yè)內(nèi)觀點認為，在當前濟南樓市上半年表現(xiàn)平穩(wěn)的大背景下，各項利好政策的頻出將一定程度影響下半年的市場，“若下半年房企繼續(xù)采取‘以價換量’策略，市場或有望迎來一波‘升溫’行情。”

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