原標(biāo)題：一位濟(jì)南“新市民”的購(gòu)房之旅

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

原標(biāo)題：一位濟(jì)南“新市民”的購(gòu)房之旅

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

9月25日,濟(jì)南“新市民”蔣女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,她剛剛在濟(jì)南購(gòu)買(mǎi)的首套房,房貸利率享受到了8月下調(diào)后最新LPR減20個(gè)基點(diǎn)

◆導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔 濟(jì)南報(bào)道

“從申請(qǐng)到放款一個(gè)多月,房貸利率4.1%!”9月25日,濟(jì)南“新市民”蔣女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,她剛剛在濟(jì)南購(gòu)買(mǎi)的首套房,房貸利率享受到了8月下調(diào)后最新LPR減20個(gè)基點(diǎn)。這一好消息超出了她的預(yù)期。

從“因城施策”到“一城一策”,地方政府以較大自主權(quán)優(yōu)化樓市政策,讓不少剛性和改善性住房需求得到釋放。9月15日,濟(jì)南對(duì)樓市調(diào)控政策再進(jìn)行適度調(diào)整。那么,調(diào)整后的濟(jì)南樓市貸款政策落地情況如何?購(gòu)房者有沒(méi)有享受到政策福利?日前,在政策調(diào)整期間購(gòu)房的蔣女士接受了經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者的采訪,講述了她在濟(jì)南樓市新政下的購(gòu)房經(jīng)歷。

“從申請(qǐng)到放款

一個(gè)多月”

國(guó)家政策導(dǎo)向下,近期各地穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)民生相關(guān)政策相繼發(fā)布。8月24日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次提出允許地方“一城一策”。8月31日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“一城一策”作出部署。進(jìn)入9月,各地“一城一策”陸續(xù)跟進(jìn),如9月15日,濟(jì)南、青島同時(shí)出臺(tái)樓市新政,宣布調(diào)整限購(gòu)政策。樓市新政出臺(tái)背景下,像蔣女士等剛需房、改善房購(gòu)房者果斷出手了。

“今年5月、9月濟(jì)南兩輪樓市調(diào)控,為我們剛需房的購(gòu)置提供了有力支持。今年7月底,我通過(guò)房屋中介向銀行提交了貸款申請(qǐng)證明文件,8月25日銀行信息顯示審批通過(guò)。其間,接到幾次通知,讓補(bǔ)充證明材料。”面對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,蔣女士回憶此次向銀行申請(qǐng)房貸的過(guò)程,“9月13日上午,補(bǔ)充完最后一個(gè)證明文件后,下午就放款了。”在她看來(lái),如果材料準(zhǔn)備齊全,貸款周期會(huì)更快些。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到,蔣女士購(gòu)買(mǎi)的這套房是位于濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)歷下區(qū)的二手房,這也是蔣女士落戶濟(jì)南后購(gòu)買(mǎi)的首套住房。2021年5月,她以投靠子女將外市戶口遷至濟(jì)南,打算在濟(jì)養(yǎng)老的她動(dòng)了購(gòu)房的心思,開(kāi)始關(guān)注樓市政策。

“孩子是獨(dú)生子,在濟(jì)南工作生活,所以想住得近一些。但戶口遷過(guò)來(lái)以后,咨詢發(fā)現(xiàn),當(dāng)時(shí)濟(jì)南購(gòu)房政策是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’,雖然我在濟(jì)南沒(méi)有房產(chǎn),但在外地有過(guò)房貸記錄。按當(dāng)時(shí)政策無(wú)論此前房貸還清與否,再在濟(jì)南買(mǎi)房只能按二套房認(rèn)定,需交六成首付,貸款利率也高。”蔣女士聽(tīng)說(shuō),針對(duì)濟(jì)南“新市民”有貸款、購(gòu)房等扶持政策,她多方咨詢也未有進(jìn)展。

很快,事情迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。2022年5月,濟(jì)南對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行適度調(diào)整,不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍。支持養(yǎng)老及多子女家庭合理住房需求,可增購(gòu)一套住房；公積金貸款額度重新提至70萬(wàn)元。

“今年5月的這一輪政策調(diào)整,釋放了部分剛需、養(yǎng)老及改善房的需求。認(rèn)房不認(rèn)貸,首套房首付三成、二套房四成的新政,尤其滿足了蔣女士這類‘新市民’的購(gòu)房需求。”為蔣女士辦理購(gòu)房事宜的房屋中介王琳在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)介紹,今年7月,她為蔣女士找到合適的房源后,首先帶蔣女士去房管部門(mén)做了購(gòu)房資質(zhì)審核。

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經(jīng)過(guò)相關(guān)審核流程,蔣女士被認(rèn)定在濟(jì)南無(wú)房產(chǎn),符合首套房三成首付的條件。但在蔣女士購(gòu)買(mǎi)二手房申請(qǐng)貸款過(guò)程中,她發(fā)現(xiàn),二手房的實(shí)際首付比購(gòu)房資質(zhì)審定的“三成首付”要多一點(diǎn)。

“二手房貸款實(shí)操過(guò)程中,銀行會(huì)先對(duì)房產(chǎn)出具對(duì)應(yīng)估值,再據(jù)估值的七成比例為首套房購(gòu)房者發(fā)放貸款。目前,銀行二手房估值是取該區(qū)域(或小區(qū)樓盤(pán))的成交平均值,這就會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)的情況。那么,銀行實(shí)際放款金額就會(huì)低于成交價(jià)的七成,首付款就需要購(gòu)房者補(bǔ)足差價(jià)部分。”一直做二手房業(yè)務(wù)的王琳舉了個(gè)例子,“例如客戶購(gòu)買(mǎi)的這套住宅,成交價(jià)為3萬(wàn)元/平方米,銀行估值在2.6萬(wàn)元/平方米,就會(huì)存在每平方0.4萬(wàn)元的差價(jià)。這實(shí)際上是銀行針對(duì)二手房做出的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。”

巧遇LPR下調(diào)

享受到首套利率

9月,濟(jì)南迎來(lái)年內(nèi)第二次樓市調(diào)控。這也是自2016年10月濟(jì)南施行樓市限購(gòu)政策近六年以來(lái)的首次大范圍調(diào)整。這次限購(gòu)范圍調(diào)整后,歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)以及濟(jì)南高新區(qū)放開(kāi)限購(gòu)。限購(gòu)調(diào)整不包括二環(huán)內(nèi)市中區(qū)以及蔣女士購(gòu)房的歷下區(qū)。此輪限購(gòu)調(diào)整后,貸款政策情況如何?日前,經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者向銀行及房屋中介了解情況,建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等少部分銀行已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)后的貸款政策,但大部分銀行貸款調(diào)整還未出臺(tái)。

“每次政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策后,銀行信貸政策的跟進(jìn)是購(gòu)房者最關(guān)注的。”濟(jì)南一家城商行信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理劉小川告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,部分大行會(huì)第一時(shí)間向總行申請(qǐng)政策調(diào)整,也有部分銀行的信貸調(diào)整需結(jié)合自身業(yè)務(wù)實(shí)際,同時(shí)也是觀望行業(yè)情況。

“蔣女士7月底向銀行提交貸款申請(qǐng)材料時(shí),濟(jì)南個(gè)人住房貸款利率首套執(zhí)行4.25%,二套房貸款利率執(zhí)行5.05%。這是根據(jù)在當(dāng)時(shí)五年期LPR4.45%基礎(chǔ)上,執(zhí)行央行減20個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠政策而來(lái)的。”王琳表示,“今年8月LPR出現(xiàn)下調(diào),五年期貸款利率降至4.30%,這意味著個(gè)人住房貸款利率再一次迎來(lái)新變化。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到,8月LPR調(diào)整后,濟(jì)南個(gè)人住房貸款利率隨之跟進(jìn),首套執(zhí)行4.1%,二套房貸款利率執(zhí)行4.9%。對(duì)此,王琳直言,“LPR出現(xiàn)調(diào)整后,濟(jì)南部分新樓盤(pán)紛紛跟進(jìn)。但當(dāng)時(shí)蔣女士的貸款辦理正在進(jìn)行中,最終執(zhí)行什么利率,并不確定。”

“二手房交易的貸款銀行政策各有不同。”劉小川解釋,“大部分銀行是按照審批簽約時(shí)的LPR利率來(lái)執(zhí)行,也有少數(shù)銀行是按照放款時(shí)的LPR利率。蔣女士此次申請(qǐng)房貸的銀行是招商銀行,該行是按照放款時(shí)的基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行的。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在購(gòu)房過(guò)程中,政策預(yù)期與落地執(zhí)行,還有一些實(shí)操新情況。蔣女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,雖然目前濟(jì)南限購(gòu)區(qū)域內(nèi)對(duì)首套房和二套房的首付資格認(rèn)定是認(rèn)房不認(rèn)貸,但銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的貸款利率是“認(rèn)貸”的,無(wú)論未還清貸款的房產(chǎn)是否在濟(jì)南,都按二套房利率發(fā)放。

“在辦理貸款時(shí),有一個(gè)插曲。銀行發(fā)現(xiàn)我在外地有一筆房貸未還清。隨即告知我,如不還清,在濟(jì)南購(gòu)買(mǎi)的首套房只能按二套利率放貸。”蔣女士查看了信貸記錄,顯示她在山東老家還有一筆十幾萬(wàn)元的房貸余額,年利率是5.8%。“前幾年買(mǎi)房的時(shí)候,都是基準(zhǔn)利率加點(diǎn),即使現(xiàn)在轉(zhuǎn)換了LPR,基準(zhǔn)利率也一直在降,但加點(diǎn)數(shù)不變。”蔣女士和家人商量后,把此前外地的貸款還清,選擇在濟(jì)南購(gòu)置的這套住房享受首套房利率。

9月13日,蔣女士收到了銀行放款的信息。信息顯示,蔣女士辦理的業(yè)務(wù)品種為二手樓住房貸款,基準(zhǔn)利率類別為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),年利率(單利)4.1%。

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