原標(biāo)題：濟(jì)南上半年供地同比上漲，首次“兩集中”抑地價(jià)穩(wěn)市場(chǎng)

來(lái)源：齊魯晚報(bào)

魯網(wǎng)7月26日訊 2021年上半年，濟(jì)南土地市場(chǎng)迎來(lái)重要變革，作為全國(guó)22個(gè)實(shí)行“兩集中”土地政策的城市之一，5月24日，濟(jì)南迎來(lái)第一次集中拍賣，土地供應(yīng)量和成交量同比呈上漲趨勢(shì)。上半年共有30宗住宅地塊溢價(jià)成交，超7成地塊底價(jià)成交。專家表示，目前看“兩集中”供地達(dá)到了平抑地價(jià)的預(yù)期。

上半年成交3423畝住宅用地

同比前兩年有增加

今年濟(jì)南開始執(zhí)行住宅用地“兩集中”供應(yīng)，上半年住宅用地集中在4月23日掛牌，并在5月24日拍出。1-4月份土地供應(yīng)量少，僅有11宗(不含倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地)土地成交。5月24日，濟(jì)南土地市場(chǎng)迎來(lái)高光時(shí)刻，114宗土地全部于當(dāng)天交易，包含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉(cāng)儲(chǔ)用地。此次土拍，成交土地共108宗，總面積約4700畝，成交金額達(dá)到282億。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年上半年濟(jì)南土地市場(chǎng)成交量較往年同期有所增加。上半年總成交面積共計(jì)5316畝(不含工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地)，其中居住(含商住混合)面積共計(jì)3423畝。而2020年1-6月，濟(jì)南土地總成交面積(不含工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地)約1629.92畝，其中居住(含商住混合)面積約1109.17畝;2019年上半年，濟(jì)南土地成交4633畝，其中居住(含商住混合)成交2669畝。

“兩集中”供地執(zhí)行后，濟(jì)南將由此前全年分散供地轉(zhuǎn)變?yōu)榧羞M(jìn)行3次住宅用地供應(yīng)，從“兩集中”供地后的第一次土拍中看，房企參與熱情高漲。山塑A1、A2兩地塊各迎來(lái)超過(guò)10家企業(yè)報(bào)名;槐蔭區(qū)王府莊車輛段E地塊和F地塊也吸引了超過(guò)10家以上的房企報(bào)名;張馬屯C3、C5地塊在競(jìng)價(jià)條件較為嚴(yán)苛的情況下，也吸引了六七家企業(yè)報(bào)名。

在5月24日的土拍中，114宗掛牌地塊，有95宗地有競(jìng)買人對(duì)其進(jìn)行報(bào)價(jià)，其中，歷城區(qū)山塑A1和A2地塊、張馬屯地塊市中區(qū)南北康組團(tuán)、黨家智慧城一期項(xiàng)目組團(tuán)一和組團(tuán)二等地塊關(guān)注度較高，30宗地塊溢價(jià)成交。其中，南北康組團(tuán)的5個(gè)地塊，競(jìng)價(jià)高達(dá)143輪，住宅最高樓面價(jià)13473元/平米，溢價(jià)率達(dá)64.41%。王府莊E地塊競(jìng)價(jià)53輪被建發(fā)摘得，溢價(jià)率42%，住宅樓面價(jià)7114元/平米。王府莊F地塊競(jìng)價(jià)41輪被海信摘得，溢價(jià)率49%。

上半年土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)

底價(jià)成交仍占主流

雖然出現(xiàn)了部分高溢價(jià)成交，但濟(jì)南上半年的土地市場(chǎng)仍比較平穩(wěn)。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛分析，首次集中出讓地塊中，只有南北康、山塑、張馬屯等幾個(gè)熱門地塊溢價(jià)較高，但相比2016、2017、2018年的土拍市場(chǎng)的高溢價(jià)情況，總體比較平穩(wěn)。

“本次共有30宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)，但是在30宗地塊中占比最大的是溢價(jià)率5%以下的土地，共有15塊。而最受大家關(guān)注的高溢價(jià)率地塊占比只有1/3左右，且只有兩塊溢價(jià)超50%。”李剛說(shuō)，部分高溢價(jià)地塊出現(xiàn)高溢價(jià)與周邊樓市供應(yīng)、商業(yè)教育等配套逐步完善、周邊競(jìng)品較少有關(guān)，不論是溢價(jià)率還是最終的樓面價(jià)仍在合理范圍內(nèi)。

比如，南北康地塊競(jìng)拍143輪，溢價(jià)率64.41%，樓面住宅價(jià)達(dá)到1.1-1.35萬(wàn)元，是此次土拍溢價(jià)率最高的地塊。開發(fā)商之所以愿意出高價(jià)拿地，是因?yàn)槟喜繀^(qū)域本身土地就已稀缺，尤其是南北康片區(qū)住宅地塊更少。同時(shí)，南部區(qū)域配套已較為成熟，周邊有優(yōu)質(zhì)的教育資源，環(huán)境較好，適合居住。而且南北康周邊樓盤基本都進(jìn)入尾盤或者后期，未來(lái)項(xiàng)目入市競(jìng)品少，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)太過(guò)激烈。

張馬屯地塊溢價(jià)率高達(dá)36.43%，樓面價(jià)在8600—10400元左右，相比周邊已供地塊，樓面價(jià)有所升高，但業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊容積率為1.2、2.0，比周邊已供地塊低，地塊本身?xiàng)l件更優(yōu)，同時(shí)，周邊配套好，商業(yè)區(qū)與公園很快就能落地;另外，又在交通樞紐片區(qū)，周圍的大型商業(yè)配套已經(jīng)起來(lái)，同時(shí)，附近各樓盤銷售也接近尾聲。

從相同片區(qū)地塊出讓情況來(lái)看，碧桂園在2020年11月拿下球墨鑄管地塊，2.4的容積率，樓面價(jià)在8300元/平米左右;龍湖在2020年8月的土拍中，拿下球墨鑄管項(xiàng)目的四個(gè)住宅地塊，一個(gè)1.7容積率的住宅地塊，樓面價(jià)在7900元/平左右。從這個(gè)角度看本次土拍2.0容積率的地塊，樓面價(jià)在8400元/平?jīng)]有太高上浮，在正常范圍內(nèi)。

同一批次成交的兩個(gè)山塑住宅地塊，容積率分別為2.7和1.67，溢價(jià)率48%和54%，樓面價(jià)為7700元/平和8500元/平。該地塊附近的中糧地塊，在2019年9月的土拍中，6宗居住用地，容積率在2.3-2.4之間，樓面均價(jià)在7200元/平左右。這樣來(lái)看，與本次山塑地塊差距并不大。

此外，李剛還介紹，本次土拍中底價(jià)成交仍占主流，有超7成地塊底價(jià)成交。這樣的現(xiàn)象說(shuō)明目前市場(chǎng)比較平穩(wěn)，沒(méi)有大幅溢價(jià)。而地價(jià)大起大落，很容易影響到房?jī)r(jià)的起落，影響百姓的購(gòu)房，從目前看，“兩集中”供地已經(jīng)起到一定效果，也達(dá)到了平抑地價(jià)預(yù)期。

5月拿地地塊已開始出規(guī)劃

拿地集中上市不一定集中

上半年，濟(jì)南市共有73宗住宅用地迎來(lái)成交，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期6-8個(gè)月時(shí)間計(jì)算，未來(lái)一年，或?qū)⒂写笈≌?xiàng)目入市，這對(duì)濟(jì)南樓市會(huì)產(chǎn)生什么影響?在集中上市期之外，是否會(huì)出現(xiàn)房源緊缺?購(gòu)房者是否要等到集中入市時(shí)，再進(jìn)行購(gòu)房?

土地供應(yīng)有自己的特點(diǎn)，土地雖然分三次集中供應(yīng)出讓，但開發(fā)商開發(fā)建設(shè)卻是細(xì)水長(zhǎng)流的。“每一次集中供應(yīng)，中間間隔只有2-3個(gè)月，間隔時(shí)間并不長(zhǎng)，逐漸形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地供應(yīng)。”合富研究院高級(jí)分析師許傳明說(shuō)，“濟(jì)南有自己的房屋庫(kù)存，而這些庫(kù)存就像水池一樣，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)起到緩沖作用。”許傳明說(shuō)，當(dāng)土地供應(yīng)少時(shí)，可消耗庫(kù)存滿足市場(chǎng)需要，避免市場(chǎng)無(wú)房可賣的情況發(fā)生。

此外，長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地供應(yīng)，開發(fā)商可以更科學(xué)地設(shè)置開發(fā)節(jié)點(diǎn)。“不同開發(fā)商，開發(fā)節(jié)點(diǎn)也不同，開發(fā)商會(huì)根據(jù)自身開發(fā)步驟，決定項(xiàng)目入市時(shí)間，因此不會(huì)形成大規(guī)模的集中入市。

據(jù)了解，5月24日土拍中成交的部分地塊，開發(fā)商已開始著手操盤。根據(jù)濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局規(guī)劃許可批前公示顯示，黨家智慧城一期項(xiàng)目A-1地塊規(guī)劃已出爐，根據(jù)規(guī)劃顯示，A-1地塊為項(xiàng)目配套公建，總建筑面積為1614.47平方米。該地塊開發(fā)商為中海，目前項(xiàng)目案名為中海·寰宇時(shí)代。此外，早在今年1月29日拍出的神武片區(qū)二期B-4地塊日前也已入市，項(xiàng)目案名定為融創(chuàng)·未來(lái)壹號(hào)。

二次集中供地多在天橋、歷城

北湖片區(qū)一次性供應(yīng)5宗地

進(jìn)入7月，濟(jì)南第二次集中供地臨近。記者盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，第二次供應(yīng)地塊涉及市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、萊蕪區(qū)和先行區(qū)。其中，天橋區(qū)、歷城區(qū)、先行區(qū)住宅用地供應(yīng)量最大，天橋區(qū)410.32畝，歷城區(qū)705.56畝，先行區(qū)278畝，歷下區(qū)70.2畝，市中區(qū)108畝，萊蕪區(qū)159.52畝，章丘區(qū)106.72畝，濟(jì)陽(yáng)區(qū)99.76畝，總計(jì)2220.73畝。歷下區(qū)盛福片區(qū)供應(yīng)量較少，僅有一宗住宅用地掛牌，面積約70.2畝。

第二次集中供地的主力天橋區(qū)，將延續(xù)2020年密集供地的勢(shì)頭，黃崗、北湖、標(biāo)山、田莊、成大國(guó)棉廠等片區(qū)土地均有供應(yīng)。其中，黃岡片區(qū)供應(yīng)黃崗社區(qū)地塊一、二兩宗地，面積共計(jì)112畝;田莊社區(qū)地塊一、二，面積共計(jì)約70.46畝;北湖片區(qū)一次性供應(yīng)5宗地共計(jì)227.7 畝。

歷城區(qū)主要有黃臺(tái)鐵路貨場(chǎng)地塊、大辛莊南區(qū)、濟(jì)鋼片區(qū)有地塊供應(yīng)，值得一提的是，濟(jì)鋼片區(qū)共計(jì)4宗住宅用地一并出讓，面積共計(jì)217.56畝。黃臺(tái)鐵路貨場(chǎng)地塊1宗商業(yè)住宅用地，面積約216畝。

此外，大辛莊南區(qū)供應(yīng)商品住宅用地1宗，面積約171畝;東彩石片區(qū)地塊供應(yīng)約20畝，平保障性住房;新東站片區(qū)新東站地塊三協(xié)議出讓其他住宅用地1宗，面積約101畝。

起步區(qū)崔寨街道青銀高速以南，G220兩側(cè)供應(yīng)商品住宅用地1宗，面積約278畝。

記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，第二次集中供地集中，商品住宅用地面積約1938.73畝，用于協(xié)議出讓的其他住宅地塊，總面積約282畝。（據(jù)齊魯晚報(bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、崔中連]

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