分3次集中供地如何影響濟(jì)南房地產(chǎn)市場？未來各樓盤開盤時間或相對更集中

來源：齊魯晚報

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2021-04-06 09:30:04

原標(biāo)題：分3次集中供地如何影響濟(jì)南房地產(chǎn)市場？未來各樓盤開盤時間或相對更集中

來源：齊魯晚報

3月31日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《濟(jì)南市轄區(qū)2021年度住宅用地供應(yīng)計劃》(以下簡稱住宅用地供應(yīng)計劃)，濟(jì)南首次公布集中供地時間。2021年濟(jì)南市本級計劃在4月下旬、7月下旬、10月下旬集中供應(yīng)商品住宅用地6700.05畝。記者梳理發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南東站片區(qū)、盛福片區(qū)、黨家莊片區(qū)成為市區(qū)主要供應(yīng)區(qū)域。

保障性租賃住宅用地，較去年增加三倍多

此次住宅用地供應(yīng)計劃明確嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地調(diào)控政策，年內(nèi)3次集中發(fā)布招拍掛出讓公告的時間分別為4月下旬、7月下旬、10月下旬，并表示濟(jì)南將加強(qiáng)季度考核，確保完成計劃。

根據(jù)上述住宅用地供應(yīng)計劃，2021年度市轄區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)12952.95畝。其中，商品住宅用地9709.05畝，保障性租賃住宅用地814.95畝，安置房用地住宅用地2428.95畝。

2021年濟(jì)南市本級住宅用地計劃供應(yīng)8935.05畝，比2020年增加了1031.4畝。此外，市本級之外四區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)4017.9畝。

從濟(jì)南市本級供應(yīng)住宅用地類型看，今年計劃供應(yīng)商品住宅用地6700.05畝，較去年有所減少，少了148.2畝，計劃供應(yīng)保障性租賃住宅用地814.95畝，較去年的租賃住宅用地增加了620.1畝。此外，還計劃供應(yīng)安置房用地1420.05畝。記者了解到，2019年濟(jì)南入選第一批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，正在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在住宅用地供應(yīng)上，今年保障性租賃住宅用地供應(yīng)量有較大增加，將有利于濟(jì)南住房租賃市場發(fā)展。

分區(qū)來看，歷城區(qū)以1948.95畝供應(yīng)量繼續(xù)占據(jù)市本級住宅用地供應(yīng)量首位，先行區(qū)1440畝位居第二，市中區(qū)1186.05畝位居第三。此外，歷下區(qū)781.95畝、槐蔭區(qū)919.05畝、天橋區(qū)892.05畝、高新區(qū)829.05畝、長清區(qū)937.95畝。

濟(jì)南東站區(qū)域土地出讓量最多

今年濟(jì)南市轄區(qū)共有161宗土地參與供應(yīng)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南市區(qū)商品住宅用地供應(yīng)量共計約5408.4畝，其中歷城區(qū)供應(yīng)量最多，約1615.65畝，市中區(qū)供應(yīng)量第二，約969.45畝，歷下區(qū)供應(yīng)量最少，約596.85畝。天橋區(qū)供應(yīng)量673.05畝、高新區(qū)供應(yīng)量766.35畝。

濟(jì)南市區(qū)的三次集中供地中，4月份約供應(yīng)993.95畝商品住宅用地，位于黨家街道辦事處、繞城高速以北的黨家莊片區(qū)供應(yīng)量最多，約供應(yīng)439畝。槐蔭區(qū)王府片區(qū)濟(jì)南地鐵2號線王府莊車輛段上蓋區(qū)約有334畝供應(yīng)。此外，南北康片區(qū)、神武片區(qū)等均有較大供應(yīng)。

7月份濟(jì)南市區(qū)約供應(yīng)609.58畝商品住宅用地。其中，黃臺鐵路貨場地塊供應(yīng)216畝，歷城王舍人片區(qū)大辛莊南區(qū)地塊供應(yīng)171畝。水屯路附近北湖片區(qū)集中供應(yīng)三宗地，面積約139畝。濟(jì)鋼片區(qū)4宗地共供應(yīng)約217.56畝。

10月份濟(jì)南市區(qū)的商品住宅用地供應(yīng)量在3批次中最多，約供應(yīng)1796畝，濟(jì)南東部區(qū)域成為“供應(yīng)大戶”。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊二供應(yīng)約222畝，港溝南區(qū)地塊供應(yīng)約221畝，孫村片區(qū)地塊供應(yīng)約126畝，標(biāo)山片區(qū)兩地塊供應(yīng)約128畝。此外，槐蔭區(qū)五里牌坊地塊供應(yīng)約109畝。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，全年看，濟(jì)南東站區(qū)域是土地出讓量最多的片區(qū)，出讓面積約616.5畝。其中，濟(jì)鋼片區(qū)6宗商品住宅用地出讓，土地面積約330畝;王舍人片區(qū)工業(yè)南路以南、奧體中路以西一宗住宅用地出讓，面積達(dá)到171畝;歷城區(qū)響泉街以北、梁王西路西側(cè)的原山東塑料廠也將有兩個住宅地塊出讓，面積有約115.5畝。

歷下盛福片區(qū)緊跟其后，成為今年濟(jì)南市和歷下區(qū)的供地主力，計劃供應(yīng)6宗商品住宅用地，共計約459.45畝。老城區(qū)也是此次土地供應(yīng)重要區(qū)域。興隆片區(qū)、黨家、濼口二期地塊、藥山片區(qū)地塊和全福立交橋附近地塊等中心城區(qū)均有地塊供應(yīng)。從《濟(jì)南市轄區(qū)2021年度住宅用地供應(yīng)計劃》表格看，今年雪山片區(qū)暫未有商品住宅用地供應(yīng)計劃。該片區(qū)2020年度已有不少地塊成交。

“市場是由供需決定的，供地少存量又少的地方，今明兩年會保持一定熱度。而像新東站、盛福片區(qū)、天橋這些有新增土地，存量又不少的地方，競爭會更激烈，價格會比較平穩(wěn)。”山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心特約評論員許珊說。

開發(fā)商還需要在多城市間做好選擇

在住宅用地“兩集中”新政前，地方一般僅發(fā)布供應(yīng)計劃，且是分多個批次，不利于土地信息的整合。而通過實行住宅用地集中出讓，合理安排供地時序，科學(xué)編制實施方案，有利于土地市場良性發(fā)展。

山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心特約評論員許珊說，相較于以往全年多批次的供地、土拍政策，全年分3批次供應(yīng)商品住宅用地，一定程度能減少土地出讓時，個別熱門地塊參與競爭的房企數(shù)量，減少高溢價地塊的產(chǎn)生。她表示，對于開發(fā)商來說，本身拿地的資金是有限的，且受“三道紅線”的制約，企業(yè)融資并不容易。面對20余個落實“兩集中”供地政策的城市集中3批次供地，開發(fā)商拿地資金將產(chǎn)生一定的分流，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，防止土地由于參與房企過多造成高溢價地塊、樓王地塊，從而實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目的。

“對于房企來講，新政的實施將會對房企的整個戰(zhàn)略投資產(chǎn)生巨大影響，尤其是對規(guī)模較大的一線房企。”許珊說，受上述所說的資金限制，以往深耕多個城市的發(fā)展戰(zhàn)略可能很難再實現(xiàn)。

“簡單來講，每年3次批量供地，20余個城市拿地節(jié)點(diǎn)必然有所重復(fù)。開發(fā)商需要大量資金進(jìn)行拿地，但現(xiàn)金流可能無法同時滿足多處拍地，這就要求房企及時調(diào)整投資策略，決定最終深耕哪幾個城市，實現(xiàn)投資收益最大化。”許珊說，除了精選城市的同時，對于一線房企的城市公司來講，還需考慮地塊的競爭程度，必須增加對所在城市的研究，做好前期調(diào)研和及時調(diào)整拿地戰(zhàn)略。

濟(jì)南一開發(fā)商業(yè)內(nèi)人士表示，從去年看，濟(jì)南的住宅用地溢價率不算高，全年住宅用地多以底價成交為主，但也出現(xiàn)了像經(jīng)十一路地塊那樣競爭激烈的地塊。集中供地后，同樣考驗政府供地安排。“開發(fā)商總是希望能拿到好地塊，做出更好賣的產(chǎn)品，盡快回籠資金。他們可能會抓住每次集中供地時機(jī)，拿優(yōu)質(zhì)地塊。”該業(yè)內(nèi)人士表示，目前集團(tuán)已經(jīng)在根據(jù)供地計劃做前期調(diào)查和準(zhǔn)備。

“不同開發(fā)商有不同的拿地策略，一方面考慮企業(yè)布局，另一方面需考慮拿地價格。”該業(yè)內(nèi)人士說，目前，供地計劃僅能看出區(qū)位和配建租賃住房的比例，總價、競價條件未發(fā)布，還無法確定想要拿哪塊地。“像我們就比較希望能拍到歷城區(qū)的地塊，另外盛福片區(qū)今年供應(yīng)量不少，地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，也很吸引開發(fā)商。”

此外，20余個執(zhí)行住宅用地“兩集中”政策的城市拿地節(jié)點(diǎn)也有的與濟(jì)南有重復(fù)，除了在濟(jì)南集中供應(yīng)的商品住宅用地各地塊之間做取舍外，還需要在多個城市之間做好選擇。“新政對資金雄厚的房企更有利好，他們可以有更多資金繳納保證金和土地款。”上述業(yè)內(nèi)人士說。不過，許珊認(rèn)為，對中小型房企來講，新政的施行，也不失為一個機(jī)會。因為它們投資的城市范圍并不算廣，有明確的深耕城市，面對眾多地塊，也能充分選擇。

業(yè)內(nèi)人士：

拿地時間相對集中，項目會加快開發(fā)進(jìn)度

此前，濟(jì)南的招拍掛通過濟(jì)南公共資源交易中心國有建設(shè)用地、礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易子系統(tǒng)網(wǎng)站進(jìn)行，時間并不固定。記者梳理發(fā)現(xiàn)2020年該網(wǎng)站分31次掛出了涉及住宅用地的掛牌交易，除2月沒有進(jìn)行住宅用地掛牌外，其他月份均有掛牌，而且多在下半年。而今年落實住宅用地“兩集中”新政后，濟(jì)南將由分散供地變?yōu)榧性?月、7月、10月下旬分3次供地。

商品住宅用地供應(yīng)實行“兩集中”供應(yīng)后，是否能滿足購房需求，何時能入市?一位在濟(jì)南有項目的開發(fā)商業(yè)內(nèi)人士說：“4月下旬拿地，能爭取年內(nèi)開盤”。該業(yè)內(nèi)人士表示，地塊開發(fā)需要一定周期，年內(nèi)開盤有利于保證今年市場供應(yīng)量。

“拿地時間相對集中，再加上資金需要加快周轉(zhuǎn)以備下一次拿地，所以很多項目應(yīng)該會加快開發(fā)進(jìn)度，大家都可能想搶先入市搶客流。”該業(yè)內(nèi)人士說，集中供地后會使得未來一段時間樓盤項目的開盤銷售時間也相對集中，如果拿地的恰好是同一片區(qū)，開發(fā)商之間的競爭也會更激烈。

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛表示，商品住宅用地供應(yīng)計劃中的地塊需要經(jīng)過招拍掛摘得后，經(jīng)過開發(fā)建設(shè)入市。除了新入市的項目外，濟(jì)南商品房市場上，仍有此前拿地開發(fā)的項目在售或在儲備。目前看，濟(jì)南的商品住宅供應(yīng)可以滿足市場需求。

“對房價將起到一定的穩(wěn)定作用。”山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心特約評論員許珊說，同批土地成交后，按照建造和營銷周期，在未來地塊項目或?qū)a(chǎn)生多個集中入市的狀況。而大量項目集中入市，購房者可供挑選的產(chǎn)品增加，對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，從而更加落實了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策。“此外，市場房源有存量，開發(fā)商分周期、分項目開發(fā)，一般不會出現(xiàn)房源短缺的情況。”