融創(chuàng)收購萬達文旅城和酒店項目一事,由于其雙方級別和交易規(guī)模而受到了廣泛關(guān)注。其實關(guān)于這筆交易,人們最為關(guān)注的無非是三點:萬達為什么賣?融創(chuàng)為什么買?融創(chuàng)哪來這么多錢?

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌。（資料圖）

萬達為啥賣?

急于在A股上市

有分析認為,萬達此次賣出86個項目,與其急于在A股上市、國內(nèi)房地產(chǎn)政策有關(guān)。

2014年底,萬達在港交所上市。但在2016年,萬達商業(yè)由于各種原因從香港聯(lián)交所摘牌。同時,萬達也與投資人簽下對賭協(xié)議:如果2018年8月31日前未能在境內(nèi)主板市場上市,萬達集團以每年12%和10%的單利向境外境內(nèi)投資人回購全部股權(quán)。因此,在A股上市就成了萬達迫切的目標。

要回歸A股,無非借殼或IPO,但當前政策一直在打擊借殼、炒殼。同時,目前國內(nèi)房地產(chǎn)政策趨于收緊,銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO基本停滯。也就是說,萬達目前想要在A股上市,必須去地產(chǎn)化,轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運營。而根據(jù)萬達2017年上半年財報,其地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占集團收入的42.1%,且萬達已經(jīng)很久不再投入新的地產(chǎn)項目。

此次被賣出的文旅城,雖然現(xiàn)在仍在燒錢,但前景卻被眾多專家看好。這次為了萬達整體上市進程而被交割,但明顯萬達又沒徹底放棄,更像是將自家孩子留給別人,兩家一起養(yǎng)。更何況,根據(jù)此次公告,萬達并未吃虧,86個項目也算以正常價格出售。

未來,這些項目的品牌、管理、規(guī)劃還歸屬萬達,后期萬達還能向融創(chuàng)收管理費、服務(wù)費等。這樣,萬達直接從地產(chǎn)商變成品牌、服務(wù)輸出方,這其實是一種產(chǎn)業(yè)升級。目前國際知名的酒店品牌,都是輸出品牌和管理,自己不持有物業(yè)。這種輸出品牌和服務(wù)的,屬于高利潤、低風險的行業(yè)。

融創(chuàng)為啥買?

想打造商業(yè)地產(chǎn)帝國

從今年國內(nèi)各大房企的銷售數(shù)據(jù)來看,融創(chuàng)從2014年躋身前十以來,一直保持強勢上升勢頭。有分析認為,融創(chuàng)的目標其實就是做像恒大、萬科、綠地那樣的房地產(chǎn)巨頭。

為了實現(xiàn)這個目標,融創(chuàng)這些年一直在買買買。今年融創(chuàng)入股樂視,有分析也是看中了樂視的土地儲備。同樣在2017年,融創(chuàng)還投資了鏈家、金科地產(chǎn)等,總額在200億元左右,均是投入了地產(chǎn)行業(yè)。從融創(chuàng)年報上來看,其新增的幾千萬方的土地儲備,有近70%的比例是通過收購的形式獲取。

當然,面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)形勢以及行業(yè)前景,融創(chuàng)也不滿足于當一個傳統(tǒng)的只賣房子的人。既然融創(chuàng)有錢,萬達想賣,兩者一拍即合。

同時,今年融創(chuàng)收購的樂視資產(chǎn),在未來也似乎有了用武之地。雙方此次公告轉(zhuǎn)讓協(xié)議的第六條中特別提到,雙方同意在電影等多個領(lǐng)域進行全面戰(zhàn)略合作。這是否意味著孫宏斌已經(jīng)在為樂視的投資找退路?雙方會否通過孫宏斌轉(zhuǎn)讓持有的樂視股份來作為部分支付手段?這是否意味著樂視影業(yè)和萬達影業(yè)未來巨大的合作空間?

哪來這么多錢?

四個月多借了370億

據(jù)統(tǒng)計,2016年至今,融創(chuàng)中國對外并購耗資已逾1300億元。

據(jù)報道,孫宏斌表示,與萬達交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金,截至2017年6月30日,公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。

即使是自有資金,也有一定比例的錢是受限制的,主要是貸款保證金、銷售監(jiān)管資金等。根據(jù)20%-25%的比例來算,融創(chuàng)能夠自由使用的資金在675億元至720億元之間。

其實,2016年融創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流入較2015年減少47.47億元。但同時,公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻增加了368億元。據(jù)了解,融創(chuàng)曾通過直接融資的方式在上交所和深交所發(fā)行高達190億元債券。

國泰君安的托管報告顯示,去年年底到今年4月,融創(chuàng)房地產(chǎn)集團增加了370億元的借款額,融創(chuàng)的借款余額更是達到了1291.90億元。在償還金融機構(gòu)借款明細中,銀行是主要的借款方,信托基金是另一渠道。

正是貸款以及發(fā)放債券,融創(chuàng)取得了巨額的資金。但同時,融創(chuàng)房地產(chǎn)集團2016年公司債受托管理事務(wù)顯示,截至2016年底,公司負債總額為2314.97億元,一年增長1666.4億元。

（齊魯晚報·齊魯壹點記者朱洪蕾 廖雯穎 整理自證券時報、經(jīng)濟觀察報、新京報等）

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

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