70多歲的鄧先生于三年前高價(jià)購(gòu)買了一套返租公寓，因?yàn)轫?xiàng)目爛尾無(wú)法交房，開(kāi)發(fā)商承諾的返租租金也成泡影。記者走訪濟(jì)南部分在售樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，售后返租銷售的現(xiàn)象并不在少數(shù)。近10%的年收益讓不少購(gòu)房者動(dòng)心，但該銷售模式存在法律漏洞，政府部門(mén)尚無(wú)監(jiān)管措施。

市民反映

養(yǎng)老積蓄買返租公寓

每年8萬(wàn)租金成泡影

據(jù)鄧先生介紹，2013年，他從一份宣傳廣告單上獲知了一家公寓酒店的投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目是位于經(jīng)十路上的卓越時(shí)代廣場(chǎng)。“廣告單上寫(xiě)著：這是帶租約產(chǎn)權(quán)式酒店，精裝修帶家電，五年返租50%，零月供，即買即返租。租金養(yǎng)老，租金養(yǎng)房，抵抗通脹。”

70多歲的老鄧被廣告上的“租金養(yǎng)老”打動(dòng)，更對(duì)開(kāi)發(fā)商所承諾的高回報(bào)動(dòng)心。“年返租金8萬(wàn)起，5年后相當(dāng)于花40萬(wàn)買了一套精裝豪華套間。”老鄧說(shuō)。隨后，老鄧便拿出40萬(wàn)的養(yǎng)老錢付了首付，購(gòu)買了這個(gè)項(xiàng)目的一間返租公寓。根據(jù)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商將返租房租給酒店，酒店向業(yè)主支付租金。

老鄧稱，鑒于開(kāi)發(fā)商承諾的高回報(bào)，該樓盤(pán)單價(jià)比周邊同類樓盤(pán)單價(jià)要貴一倍左右，“25平左右的房間，套內(nèi)面積15平，總價(jià)80萬(wàn)元。”

某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商張貼的返租廣告。

“之所以這么貴，是因?yàn)楹贤忻鞔_規(guī)定每年按購(gòu)房?jī)r(jià)款10%返租給我們，共返租五年。”與老鄧有相同遭遇的業(yè)主曹女士說(shuō)。

按照當(dāng)時(shí)的約定，每月酒店返還給老鄧6000多元，老鄧還了貸款后還有盈余。簽完合同，酒店很快便返給了他租金，第一年老鄧拿了8萬(wàn)元左右。但好景不長(zhǎng)，一年后該項(xiàng)目便爛尾。老鄧等大部分業(yè)主只收到一年的返還租金，之后就再也沒(méi)收到。

記者調(diào)查

返租樓盤(pán)售價(jià)較高

商家承諾年回報(bào)10%

近日，記者走訪了濟(jì)南多個(gè)“返租”樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)這些樓盤(pán)價(jià)格一般高于同類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)多集中在6%—10%，年限一般在10年。山大路沿線的天泰山大E號(hào)項(xiàng)目便是返租公寓。其廣告稱：“包租包管返租10年，每年保底三萬(wàn)五，加酒店30%的營(yíng)業(yè)分紅(2元/平·天)，年回報(bào)率高達(dá)10%。”

該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)介紹，公寓從4層到13層全部采用酒店托管形式，包租十年，年回報(bào)率在8%—9%。置業(yè)顧問(wèn)算了這樣一筆賬：按照四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)房間在300元—600元，平時(shí)入住率70%，“這樣一個(gè)月分成可以達(dá)到一千五六，再加上保底，一個(gè)月最低可拿五千元左右的回報(bào)。”

濱河商務(wù)中心也是類似模式。走在小清河沿岸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)便能看到該商家打出的“十年包租托管，精裝現(xiàn)房公寓”的返租廣告條幅。據(jù)悉，該項(xiàng)目有45—100平方米的產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，返租價(jià)為3600元/月。“高額回報(bào)，即買即返，10年包租包管理，全程公開(kāi)發(fā)售。”在售樓處內(nèi)部的廣告牌上寫(xiě)著。

據(jù)該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)介紹，12層以上的公寓皆直接托管給酒店，由酒店返房租。“水電物業(yè)不用管，定期收房租即可。一個(gè)月返3600元，面積越大，返的越多。”該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

當(dāng)問(wèn)及有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，上述兩項(xiàng)目的銷售人員竭力打消購(gòu)房者的顧慮“。(跟)我們簽(合同)的是四星級(jí)酒店，我們已合作過(guò)五次，很有保障。”天泰山大E號(hào)的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)“。我們也很謹(jǐn)慎，這家酒店在濟(jì)南有多家分店，信譽(yù)絕對(duì)靠譜。”濱河商務(wù)中心的置業(yè)顧問(wèn)也表達(dá)了同樣的意思。

但是在推銷過(guò)程中，置業(yè)顧問(wèn)并不會(huì)對(duì)購(gòu)房者給出風(fēng)險(xiǎn)提示。對(duì)于如果酒店經(jīng)營(yíng)不善如何處理，他們的回復(fù)都是：不管如何，租金會(huì)一直返還。

“租金我們已經(jīng)跟酒店管理公司談好，業(yè)主與酒店直接簽合同。”面對(duì)咨詢，銷售人員普遍會(huì)這樣“承諾”自己的回報(bào)率。至于協(xié)議簽訂手續(xù)，濱河商務(wù)中心的置業(yè)顧問(wèn)介紹，首先購(gòu)房者須與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房協(xié)議，然后所有業(yè)主共同與酒店管理方簽訂租賃協(xié)議。

律師說(shuō)法

返租合同鉆法律漏洞

尚無(wú)監(jiān)管措施

返租承諾看似“信誓旦旦”，卻利用法律漏洞規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。北京大成律師事務(wù)所(濟(jì)南分部)律師李友震表示，類似協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商僅作為擔(dān)保方，投資者直接與第三方管理公司簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，“這些收益‘承諾’并沒(méi)有實(shí)質(zhì)法律效力。”卓越時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主們便是如此。鄧先生購(gòu)房時(shí)先后簽訂了商品房買賣合同、房屋租賃合同，還有房租費(fèi)補(bǔ)充協(xié)議共三份。其中，與酒店簽的租賃合同是一份獨(dú)立協(xié)議，里面并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商參與。

另外，這種項(xiàng)目有的產(chǎn)權(quán)不全，一旦發(fā)生糾紛也難以處理。如天泰山大E號(hào)，雖然置業(yè)顧問(wèn)一再聲稱，在返租期間房屋可以買賣，買家繼續(xù)履行托管合同，合同到期后可以把房子收回來(lái)，也可以繼續(xù)租。但市民王女士表示，上述承諾并不有效“。2016年11月19日，我在售樓處繳納了2萬(wàn)元定金，約定7天內(nèi)可退，但11月24日售樓處拒絕退款。”而當(dāng)她咨詢有關(guān)部門(mén)時(shí)，卻被告知該項(xiàng)目五證不全，屬于小產(chǎn)權(quán)房，超出監(jiān)管范圍。

“市場(chǎng)上流行的返租案例中，購(gòu)房者多與酒店直接簽約，返租合同中不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的身影，因此對(duì)于這種行為的性質(zhì)并不好界定。”山東景林律師事務(wù)所律師劉海川認(rèn)為，由于法規(guī)中沒(méi)有明確是否允許第三方法人或者開(kāi)發(fā)商規(guī)定的第三方公司利用售后返租、包租的行為進(jìn)行房產(chǎn)銷售，所以開(kāi)發(fā)商鉆了空子，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)酒店返租行為，濟(jì)南市工商局工作人員表示：投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者自行承擔(dān)，需要購(gòu)房者自己判斷，工商局對(duì)這種銷售行為并無(wú)監(jiān)管職責(zé)。而濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)工作人員也表示：對(duì)返租的房產(chǎn)銷售行為，建委尚無(wú)相關(guān)監(jiān)管手段，“存在一定風(fēng)險(xiǎn)，不建議購(gòu)買這類房子。”“返租公寓聽(tīng)起來(lái)很好，但實(shí)際上這種開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的模式有很多風(fēng)險(xiǎn)。”律師李友震表示：對(duì)于開(kāi)發(fā)商，這種銷售模式能刺激銷售，快速回籠資金；但對(duì)于業(yè)主則風(fēng)險(xiǎn)巨大“，委托經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)達(dá)10年甚至20年，一旦酒店經(jīng)營(yíng)失敗，誰(shuí)來(lái)給業(yè)主埋單？”

至于在商品房尚未竣工的情況下購(gòu)買返租公寓的行為，則更具風(fēng)險(xiǎn)。“房子還沒(méi)蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，房子爛尾或者開(kāi)發(fā)商卷款跑路的可能都是有的。”李友震說(shuō)。

[責(zé)任編輯：梁延菊、于國(guó)奇]

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