原標題：濟寧二手房起底：濟北新區房價“一騎絕塵”中心城區轉冷

紅星東路成了中介一條街，不少都是新面孔。

如今，當走出位于紅星東路的市棚改居民購房服務中心，細心的人會發現在僅隔了幾十米的紅星路路北，有多達十幾個房產中介扎堆入駐，不經意間占滿大街小巷。這兩天，記者跟隨幾位資深中介走訪了城區不少樓盤后發現，透過二手房的熱度，折射出城區房地產走勢的變化以及一些隱藏在火熱現象背后的隱情。

新變化：

北城區房價“一騎絕塵”，中心城區轉冷

要說過去一年間，濟寧哪個區域的房價漲幅最猛，幾乎所有的房產中介都會給出這樣一個答案——濟北新區，尤以任城實驗初中周邊學區房為首。“就拿薛口家園和育賢家園來說，在2015年之前，這里的房價連每平米4000元都超不過，如今二手房卻直逼7000元大關。”位于洸河新苑門前的一所知名連鎖房產中介負責人王先生介紹說。“這一年來，其周邊新建樓盤的開盤價格雖說都在每平米5000多元，但由于銷售火爆，很快就會漲到6000元以上。”受學區影響，該區域房源已出現“衛星城”現象，即與原本越靠近中心城市房價越高背道而馳，任城大道以南房源竟不如以北房源值錢。

要說北城區房價一騎絕塵是與該區域內較為完善的配套息息相關，那么原本濟寧城區“老牌高價小區”的境遇又是如何?前些年，濟寧城區高房價多集中在城市中心以及東城區，但如今這里的房價幾乎出現滯漲現象，不少小區五年沒漲一分錢，有的甚至出現價格回落。“就拿冠亞星城來說，五年前其五期開盤的時候，均價就接近了六千元。如今這里的二手房源售價，除去裝修以及各項開支，也不過這個數，甚至這里的公寓還出現了賠錢出售的現象。”負責該小區二手房銷售的中介孫大姐說。“雖說價格沒有大幅上漲，但銷售情況還是不錯的，價格合理的二手房不出一周就會賣出去。”不僅如此，城區一些老牌學區房近年來的價格也沒有大起大落，甚至出現穩中小降的“轉冷”趨勢。

業內人士：

濟寧房價7000元是個坎，邁過去恐不好收場

不少購房者仍心生感嘆：“最近一年，濟寧房價漲幅頗大，不少房源每平米漲價超千元。”不過，一些業內人士卻發出了不同的聲音。“其實，如果給2010年以后的濟寧房價畫一個鍋蓋，那么這個鍋蓋并沒有被頂起來，只不過鍋里的菜膨脹了。說的明白一些，房價制高點變化不大，只不過原來中低檔樓盤(區域)漲幅較大，但仍沒有超過這個制高點。”

要說這個制高點是多少，從事二手房中介十多年的戚經理說出了他的看法。“普通商品房7000元是個坎，超過這個坎的要么一搶而空，要么滯銷四五年不見起色，當然后者居多。”戚經理說，新世紀廣場和紅星中路周邊的房源，可以說是濟寧城區的絕佳黃金位置，但這里房價的“鍋蓋”也逃不過7000元這個門檻。這里有多個項目開盤超過五年還沒賣完，因為售價超過了每平米8000元大關。由于銷售不佳，項目通過團購、工抵等形式一度將房價降到7000元以內，銷路才算是有所突破。但是，原來高價買的老業主又不干了，無奈價格回升，銷路再次堵死。

不能公開的秘密：

“改合同”省錢靠譜嗎?請考察房源能否備案

“這個面積93平米、送儲藏室的工程抵賬房僅售64萬元，房東賠錢12萬元銷售，還負責改合同。”某中介向市民宋先生推介一套位于火炬路的房源。要知道該小區最高峰時一度超過每平米9000元，為何如今卻打了7折銷售?雖說中介信誓旦旦地說房子絕無問題，改合同后可正常辦理房產證，但多了個心眼的宋先生還是多方打聽后才得知，該小區剩余房源由于整體抵押給銀行，因此無法備案。這個所謂的“改合同”，只是和開發商私下簽訂的一紙合約，存在較大隱患。當宋先生告知中介此消息時，中介又給出另一個說法：“這是小產權房，不影響居住，畢竟一分價錢一分貨。”

如今，在二手房市場里，有這樣一類房源備受青睞——改合同、工程抵賬房。受歡迎的原因自然是因價格低于市場價而帶來的性價比，以及趕在“下證過戶”之前所帶來的安全感。那么，這個性價比是不是有些“燙手”?所謂的改合同由于牽扯到撤備案等一系列手續，屬于“不能公開的秘密”。這不僅存在一定風險，也未必省錢。“如今，一些開發商也瞄準了改合同所帶來的‘商機’，為客戶提供此類服務的同時自然要收取價值不菲的傭金。往往這個數字在10%左右，即50萬元的房子就要收取5萬元。”中介戚經理告訴記者，以此為例計算，一些小面積房源其實并不省錢，即下證過戶的費用其實要比改合同還要便宜。當然，如果市民為了盡早將房子攥在手中，則要考察房源是否已經或者允許備案，這是確保房源合法性的有效途徑。

[責任編輯：楊凡、董迪]

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