原標(biāo)題：北京CBD核心區(qū)調(diào)整背后：“上天入地”，不再“添堵”

一座面積達100多萬平方米

平均五層的“地下城”正在建立

北京CBD核心區(qū)：一張不斷調(diào)整的藍圖

本刊記者/姜璇 實習(xí)生/潘曉飛

如果將北京三環(huán)比作一枚戒指，CBD核心區(qū)就是戒指上亮眼的鉆石。位于長安街延長線與東三環(huán)路交叉的“金十字”東北角，最后一塊大型土地已經(jīng)初具規(guī)模，預(yù)計將于“十三五”期間完成大規(guī)模開發(fā)，其中包括中國尊在內(nèi)的第一批竣工的五幢寫字樓將在2019年正式交付使用。

在CBD核心區(qū)中軸上落成的中國尊，超越此前的國貿(mào)三期（330米），將北京的天際線提升到528米。

就CBD地區(qū)的戰(zhàn)略定位，9月14日，在2018北京CBD國際論壇上，中共北京市朝陽區(qū)委書記王灝強調(diào)，要推進減量發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展，進一步優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，加快推進核心區(qū)等重點項目建設(shè)。

北京要實現(xiàn)真正的全球化、國際化城市，需要建設(shè)一個怎樣的CBD？ CBD核心區(qū)的崛起將如何顛覆現(xiàn)有的格局？佇立于CBD核心區(qū)的樓宇群又該如何規(guī)劃設(shè)計？這些問題面臨著新一輪評估和考量。

視覺聚焦點

“因改革開放而生，因改革開放而興”，這是對CBD發(fā)展歷史的恰當(dāng)概括。

1993年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》提出建設(shè)商務(wù)中心區(qū)的概念；同年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制完成《北京市商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃》，對商務(wù)中心區(qū)的面積、開發(fā)構(gòu)成、高度、容積率等方面進行了初步規(guī)劃。

但是，CBD地區(qū)并沒有從上世紀(jì)90年代初就進行集中建設(shè)。2000年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院原院長、原北京CBD規(guī)劃建設(shè)總顧問柯煥章向北京市政府提交報告，建議正式建設(shè)北京CBD。其中一個重要原因是，盡管當(dāng)時北京市有大量商務(wù)樓、酒店的項目建成，但這些項目大多比較分散。

“1996年我們對北京的商務(wù)設(shè)施調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京已經(jīng)批準(zhǔn)和正在規(guī)劃立項的商務(wù)設(shè)施有2000多萬平方米，商務(wù)辦公寫字樓占一半。如此巨大的建設(shè)量沒有多少集中于商務(wù)中心區(qū)。如果我們集中1/5的商務(wù)設(shè)施建在CBD，就相當(dāng)于上海浦東陸家嘴CBD的規(guī)模?！笨聼ㄕ抡f。

而CBD地區(qū)全面建設(shè)和能級提升，需要更為強烈的產(chǎn)業(yè)、人才集聚效應(yīng)。2002年4月4日，首都規(guī)劃建設(shè)委員會通過了《北京商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃綜合方案》（下稱“《綜合方案》”），其中明確提出：位于“金十字”東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。

CBD核心區(qū)位西起東三環(huán)，東至針織路，南臨建國路，北靠光華路。占地約30公頃，約占整個CBD地區(qū)的1/5的面積。根據(jù)《綜合方案》，CBD核心區(qū)是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標(biāo)志性建筑群。

北京市建筑設(shè)計研究院有限公司總建筑師、CBD核心區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計項目的責(zé)任建筑師邵韋平告訴《中國新聞周刊》，“CBD核心區(qū)經(jīng)過了兩輪大的規(guī)劃調(diào)整，第一次是在2003年左右，北京市對整個CBD——主要是核心區(qū)做過一輪規(guī)劃調(diào)整，也是在這一輪規(guī)劃建立了‘核心區(qū)’的概念?！?/p>

邵韋平。攝影/本刊記者 董潔旭

2000年12月底到2003年1月，北京市規(guī)劃委和CBD管委會向全球公開征集規(guī)劃方案，美國SOM、株式會社日本建設(shè)、保羅·安德魯及巴黎機場工程公司等11家國內(nèi)外頂級設(shè)計單位入圍進行CBD核心區(qū)修建性詳規(guī)設(shè)計。最終有6個方案入圍獲獎，但并未產(chǎn)生一等獎。

當(dāng)時的CBD管委會相關(guān)負責(zé)人表示，評委還將對入圍方案提出修改及深化建議，最終根據(jù)各方的評價結(jié)果作方案綜合，形成CBD核心區(qū)修建的詳細規(guī)劃。

這張CBD核心區(qū)的建設(shè)藍圖，在不斷適應(yīng)新需求的過程中進行著調(diào)整。邵韋平介紹說，2008年奧運會之后，建筑行業(yè)迎來高速發(fā)展的重要時期?！盀榱俗尯诵膮^(qū)更好地體現(xiàn)北京的發(fā)展水平，對原控方案的調(diào)整在2009年啟動，調(diào)整后的總體規(guī)模達到270萬平方米，調(diào)整重點是提升建筑物高度，比如標(biāo)志性建筑物的高度由300米提高到了500米，當(dāng)時508米的臺北101大樓已經(jīng)落成?！?/p>

彼時，核心區(qū)的四周已經(jīng)陸續(xù)建立起CCTV、BTV、國貿(mào)三期、銀泰中心等重要建筑，有的項目已經(jīng)成為具有國際影響力的時代標(biāo)志。

CBD核心區(qū)的建設(shè)契合北京市打造世界城市的思路，對其定位是首都國際金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中展示，世界500強和跨國公司總部高度聚集和國際經(jīng)濟文化交流的核心基地。所承載的任務(wù)是成為未來的功能中心和視覺的聚焦點，為區(qū)域商務(wù)“點睛”。

落地波折

在經(jīng)歷兩輪大規(guī)模規(guī)劃調(diào)整后，CBD規(guī)劃的落地也是一波三折。

2010年1月29日，推遲掛牌大半年的中服地塊發(fā)布出讓信息，其中對競買人的條件設(shè)定備受爭議。

根據(jù)出讓公告，競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求是具備一級開發(fā)資質(zhì)且注冊資本不少于30億元；而對金融機構(gòu)的要求則為中國銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元，并強調(diào)金融機構(gòu)須“在聯(lián)合體中絕對控股”。

潘石屹第一時間發(fā)文質(zhì)疑，“能夠符合掛牌條件的，全世界僅有一家公司，設(shè)定的條件只是為一家公司量身定做。”矛頭直指中服地塊一級開發(fā)商遠洋地產(chǎn)。

任志強則炮轟國土局無視“銀監(jiān)會證監(jiān)會的文件和相關(guān)法律都不許批準(zhǔn)的金融機構(gòu)投資非自用房地產(chǎn)”的規(guī)則，中服地塊屬于違規(guī)操作。

彼時，“中服地塊內(nèi)定遠洋”的傳言四起。此前，中國人壽剛剛完成對遠洋地產(chǎn)的增持，以24.08%的持股比例控股遠洋地產(chǎn)。

實際上，早在2002年，遠洋地產(chǎn)與北京市朝陽區(qū)CBD管委會聯(lián)合成立了北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，負責(zé)CBD區(qū)域的土地開發(fā)。

北京市土地整理儲備中心破例舉行現(xiàn)場踏勘會回應(yīng)質(zhì)疑，時任土儲中心副主任葉向忠解釋，中服地塊定位為CBD商業(yè)金融用途，“曾想把這塊地完全設(shè)定為金融企業(yè)才具有競買資格并且未來自用，但這塊地建筑規(guī)模較大，考慮再加入一個有實力的開發(fā)企業(yè)進行操盤，目的是除金融企業(yè)自用外，剩余部分開發(fā)商自己未來持有經(jīng)營，但不允許買賣”。

然而，2010年2月22日中服地塊掛牌接受競價，之后遭遇無人競價、延長競價時間和被叫停交易的尷尬境地。直至當(dāng)年8月，在跨行業(yè)參與爭奪CBD核心區(qū)的12宗熱土的競標(biāo)中，中服地塊被拆分成四塊“打包”再次入市。

與原來中服地塊不同的是，這12宗地塊的購買門檻有所放寬，并明確了鼓勵的產(chǎn)業(yè)類型，分別為金融機構(gòu)、總部和綜合體。

值得注意的是，地塊出讓首次采用規(guī)劃方案和使用權(quán)“捆綁”的方式，即整體規(guī)劃方案通過才有資格參與單體的競標(biāo)。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，理解“綜合評標(biāo)”的出讓方式創(chuàng)新，CBD核心區(qū)域需要的不僅是地產(chǎn)開發(fā)，更是一個區(qū)域的長遠塑造。因此，無論是作為整體的地塊，還是作為單個的地塊，CBD核心區(qū)都需要一個最優(yōu)的設(shè)計方案。

經(jīng)歷兩輪競標(biāo)角逐后，CBD核心區(qū)的土地競標(biāo)塵埃落定。其中Z11地塊，因其投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容違反了《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的規(guī)定，被確定為無效投標(biāo)，按流標(biāo)處理。

2010年到2012年間，CBD核心區(qū)拍賣成交的17塊土地中，多數(shù)由國內(nèi)金融巨頭收入囊中，如中金公司（CICC）、中信集團（CITIC）、中國中期（CIFCO）、中國投資有限責(zé)任公司（CIC）和中國人壽。

經(jīng)歷7年的開發(fā)建設(shè)，包括Z15地塊建成的中國尊在內(nèi)的第一批竣工的五幢寫字樓，將于2019年正式交付使用。

而與中國尊一街之隔的Z3地塊，原定于2012年初進場施工，因為一級開發(fā)商——實際控制人為安邦保險集團，拒絕向北京市土地儲備中心移交土地而一直閑置。

2017年9月，北京市發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》（下稱“《總體規(guī)劃》”），核心區(qū)的建設(shè)又面臨新的調(diào)整?！犊傮w規(guī)劃》對城市開發(fā)邊界和人口規(guī)模作出指示，其中第25條對建筑物高度作出限制，要求嚴格控制超高層建筑（100米以上）的高度和選址布局，加強中軸線及其延長線、長安街及其延長線的建筑高度管控。

知情人透露，CBD核心項目高度被限制在100~180米之間，目前尚未建成而原先規(guī)劃超過限高限制的項目都需要調(diào)整規(guī)劃，重新報批。

不斷向地下延伸

作為總體設(shè)計單位，北京市建筑設(shè)計研究院有限公司負責(zé)CBD核心區(qū)的設(shè)計與調(diào)整。邵韋平將CBD核心區(qū)的設(shè)計分為三個層次：整體街區(qū)設(shè)計、道路框架設(shè)計、地下公共空間與地面景觀設(shè)計。

“對整體街區(qū)的設(shè)計，首先考慮新的都市核心與既有城市格局的關(guān)系，核心區(qū)以控規(guī)提出的九宮格道路為骨架，通過周邊城市道路的銜接，強調(diào)其開放性。”邵韋平說。

根據(jù)總體規(guī)劃定位，北京 CBD 核心區(qū)服務(wù)于新興的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，將吸引高端國際金融服務(wù)行業(yè)、總部辦公、行政服務(wù)、文化機構(gòu)和通訊企業(yè)定居，未來將是一個多功能的活力街區(qū)。

有超過25年市中心管理經(jīng)驗的美國芝加哥盧普區(qū)商務(wù)聯(lián)盟主席兼首席執(zhí)行官邁克爾·愛德華茲認為，建成有吸引力和充滿活力的商務(wù)區(qū)，北京要接受的是來自全球范圍內(nèi)的競爭與考驗?！皩τ谌魏尉哂懈偁幜Φ纳虅?wù)區(qū)而言，最重要的始終是能夠吸引并留住人才。要實現(xiàn)這一關(guān)鍵目標(biāo)，商務(wù)區(qū)需要具備多種品質(zhì)，包括靠近市場、客戶以及合作伙伴，要提供優(yōu)質(zhì)的辦公空間，以及更為重要的是具有吸引力的城市環(huán)境。”

CBD核心區(qū)不僅限于創(chuàng)造人才、產(chǎn)業(yè)的集聚，更需要彌補中央商務(wù)區(qū)發(fā)展中人文理念的“短板”。

北京市CBD委員會相關(guān)負責(zé)人介紹，CBD核心區(qū)內(nèi)緊鄰建國路總面積達5公頃的中央綠地，將是為市民打造的“都市綠洲”，富于層次變化的下沉廣場和景觀水系設(shè)置于其中。由政府投資的文化設(shè)施項目將匯聚博物館、劇場等公共設(shè)施。

這片30公頃的CBD核心區(qū)未來釋放的存量，以及隨之而來的人、物質(zhì)和信息高度集中，是否會給原本擁擠的CBD地區(qū)再“添堵”。。。。。。

邵韋平告訴《中國新聞周刊》，解決集聚帶來的資源、交通壓力，CBD核心區(qū)的建設(shè)在不斷向下延伸，一座面積達100多萬平方米，平均五層的“地下城”正在建立。

地下一層是人行的快速連接，可以連接地鐵通道，以及核心區(qū)內(nèi)部所有的地塊，行人可通過標(biāo)識系統(tǒng)找到相應(yīng)的樓座，實現(xiàn)不出地面的貫穿通行；第二層是機動車的快速通道，地下車庫跟城市道路的銜接都在這一層組織在一起；地下四層、五層是城市地下公共車庫、人防設(shè)施、消防設(shè)施等的公共空間。

與以往建筑和市政專業(yè)相互分裂不同的是，這項大型地下綜合工程將市政管線放到了建筑空間中，地下三層和地下一層夾層是集市政、電力、通訊、燃氣、給排水等各種管線于一體的地下綜合管廊。

“現(xiàn)在地下綜合管廊的概念已經(jīng)很成熟了，實際上這個項目是第一個嘗試的，它不僅能提高整個城市的安全度，還避免城市建設(shè)中反復(fù)‘拉拉鏈’的情況。”邵韋平說道。

這種連通同樣滿足CBD核心區(qū)物質(zhì)和信息高速流動、人與人之間高效溝通的需要。仲量聯(lián)行發(fā)布《北京CBD核心區(qū)的崛起報告》中指出，CBD核心區(qū)的形成將保障金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)決策者，能夠?qū)崿F(xiàn)定期、面對面的交流；由于項目集中，各行各業(yè)人士無需再跨區(qū)奔波即可會面。

報告還認為，這將促進理念和信息在行業(yè)間的高效溝通，鞏固CBD區(qū)域精英決策中心的地位，促進CBD核心區(qū)建立專業(yè)社交網(wǎng)絡(luò)，其規(guī)模將與國際各大金融中心比肩。例如在紐約、倫敦和香港，高端金融領(lǐng)域的關(guān)鍵決策者彼此之間的步行距離均在30分鐘內(nèi)。

從更宏觀的視角來看，向上生長的18座大廈，不再是一個個孤立的單體建筑，它與連通的地下空間，共同構(gòu)建的是物質(zhì)與信息高速流動、人與人高效溝通的強大系統(tǒng)。

邵韋平曾如此描繪這片區(qū)域的未來，“CBD核心區(qū)經(jīng)過規(guī)劃層面的優(yōu)化和深化以及公共空間和基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一建設(shè)，形成了一個功能完善、性能優(yōu)越的城市‘主板’，將和其上的各個摩天大廈‘插塊’共同組成北京 CBD 發(fā)展的強大‘主機’”。

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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