齊魯網·閃電新聞4月2日訊 閃電新聞記者從濟南市住房和城鄉建設局官網了解到，今后在濟南市購買商品房有了新變化：開發企業應當將商品房預售資金監管銀行、監管賬戶等信息在售樓處公示，并在預售合同中予以明確而未簽訂預售資金監管協議的，行政審批部門不得核發預售許可證。這是濟南市住房和城鄉建設局新出臺的《濟南市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《監管辦法》）規定的，該辦法將于4月6日施行，原預售資金監督管理辦法同時作廢。
未簽訂監管協議拿不到預售許可證。
《監管辦法》適用于濟南市市區范圍內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理。根據《監管辦法》，商品房預售資金是指房地產開發企業預售商品房時購房人支付的全部房價款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。依法取得預售許可證進行商品房預售的房地產開發企業（預售人），在申請商品房預售許可前，從濟南市預售資金監管系統監管銀行中選擇監管銀行，開設監管賬戶，主管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂監管協議。未簽訂監管協議的，行政審批部門不得核發預售許可證。
如果解除購房合同，已交付的定金、首付款如何退款呢？《監管辦法》規定，對預購人解除購房合同，定金、首付款等預售款已存入監管賬戶的，開發企業在預售資金監管系統中提交解除合同退款申請，主管部門系統登記后，出具《商品房預售資金監管解除通知單》，監管銀行按照通知單辦理退款手續。
附濟南市商品房預售資金監管辦法全文：
濟南市商品房預售資金監管辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預售資金監管辦法》和《濟南市人民政府關于全面推進綠色建筑高質量發展的實施意見》等法律、法規及相關規定，制定本辦法。
第二條 本市市區范圍內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理，適用本辦法。
本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時購房人支付的全部房價款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。
本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。
本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。
第三條 濟南市住房和城鄉建設局（以下簡稱主管部門）負責預售資金監管工作，各區（功能區）住建部門按照屬地管理原則聯動監管。
第四條 商品房預售資金監管，遵循“專戶專存、?？顚Ｓ谩⑷瘫O管、節點控制”的原則。
第五條 商品房預售資金監管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得《房地產開發項目竣工綜合驗收(或分期竣工綜合驗收)備案證明》終止。
第二章 監管銀行及賬戶
第六條 本市范圍內，自愿從事商品房預售資金監管業務的商業銀行，具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，經與主管部門簽訂商品房預售資金監管金融服務協議，列為濟南市商品房預售資金監管系統內監管銀行（以下簡稱監管銀行），配合開展商品房預售資金監管業務。
第七條 預售人在申請商品房預售許可前，從濟南市預售資金監管系統監管銀行中選擇監管銀行，開設預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），主管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂《濟南市商品房預售資金監管協議》（以下簡稱監管協議）。監管協議示范文本由主管部門制定。未簽訂監管協議的，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。
第八條 預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知預購人，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。
第三章 預售資金收存
第九條 商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得將預售資金存入監管賬戶之外的其他賬戶。
預售人與預購人訂立商品房買賣合同網簽后，根據合同相關約定，預購人憑預售人出具的《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金存入監管賬戶；簽訂定金合同的，預購人憑預售人出具的《商品房預售資金監管收存通知單》將定金存入監管賬戶，商品房買賣合同簽訂后自動轉為購房款。
預購人申請商品房按揭貸款的(含商業貸款和住房公積金貸款），預購人將首付款存入監管賬戶，并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。
第十條 監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，并將信息傳至主管部門。
《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。
第十一條 商品房預售資金監管標準，是指商品房預售項目自批準預售（正負零）的工程節點開始，到完成建筑安裝和小區內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用。商品房預售資金監管標準，按照建設項目基礎（正負零）以上平均建安造價、小區內配套費用3300元/平方米執行。商品房預售資金監管額度，是指批準預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積。
第十二條 商品房預售資金監管按照工程建設進度分為4個控制節點，分別為建成層數達到地上規劃總層數一半、主體結構驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案?？刂乒濣c以整層頂板建成為準。對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節點。
監管資金留存比例，是指監管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監管額度的百分比。建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例為70%；取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例為35%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監管資金留存比例為18%；取得《房地產開發項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》時，監管終止。
第四章 支出和使用
第十三條 預售資金進入監管賬戶后，超出監管額度部分，企業可自行提取使用，但應優先用于預售項目建設。
第十四條 預售人申請使用資金監管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請，執行本辦法第十二條規定的監管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：
（一）企業用款申請表；
（二）授權委托書及受托人身份證復印件；
（三）按建成層數控制節點申請的，提交項目建設、施工、監理單位簽字(章)的施工進度證明和樓體外立面施工的彩色照片；
（四） 按主體結構驗收節點申請的，提交《主體結構工程質量驗收報告》；
（五）按取得工程竣工驗收備案節點申請的，提交《房屋建筑工程竣工驗收備案單》；
（六）按取得竣工綜合驗收備案節點申請的，提交《房地產開發項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》；
（七）預售人已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等施工安裝單位撥付款項的，提供付款證明；預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。
（八）法律、法規、規章規定的其他文件材料。
第十五條 濟南市房地產企業信用評定為AAA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低5個百分點。AA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低3個百分點。
符合高星級綠色建筑、高星級健康建筑、被動式超低能耗建筑、裝配式建筑設計標準要求的建設項目，各撥付節點預售資金監管留存比例可降低10個百分點。
具備或同時具備上述條件的，撥付節點建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例不低于60%；取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例不低于25%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監管資金留存比例不低于10%。
第十六條 主體結構驗收前，預售人可以憑列入濟南市商品房預售資金監管系統內監管銀行出具的見索即付、不可撤銷的保函部分抵頂商品房預售監管資金，監管資金留存比例不低于35%。保函自開立之日起生效，有效期至銀行收到所保監管項目取得《房地產開發項目竣工綜合驗收(或分期竣工綜合驗收)備案證明》之日止。保函通過銀行系統對接推送至濟南市預售資金監管系統。
第十七條 依據省住房城鄉建設廳、省財政廳、省民政廳聯合發布的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》（魯建物字〔2020〕7號）有關規定，實行商品房預售資金監管的房地產開發項目，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金，建設單位應當交納的維修資金可從監管賬戶中一次性劃轉規定數額的維修資金到指定專用賬戶。
第十八條 主管部門收到房地產開發企業提取監管額度內資金申請的，3個工作日完成審核，并進行必要的現場查勘。符合條件的，核發《商品房預售監管資金撥付通知單》。不符合條件的，出具不予撥付通知單。監管銀行收到主管部門核發的《商品房預售監管資金撥付通知單》后，按照資金撥付額度及方向，2個工作日內完成資金撥付。
第五章 終止和解除
第十九條 預售項目已取得《房地產開發項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》的，開發企業持申請書、授權委托書及受托人身份證復印件及《房地產開發項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》向主管部門申請辦理終止預售資金監管手續。主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行審核，符合終止預售資金監管條件的，出具《商品房預售資金監管終止通知單》;不符合條件的，出具不予終止通知單。
第二十條 監管銀行應當按照《商品房預售資金監管終止通知單》終止監管。
第二十一條 預購人解除購房合同時，預購人的定金、首付款等預售款已經存入監管賬戶的，預售人在預售資金監管系統中提交解除合同退款申請，主管部門系統登記后，出具《商品房預售資金監管解除通知單》，監管銀行按照《通知單》辦理退款手續。
第六章 法律責任
第二十二條 預售人有下列行為的，主管部門責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，依法應予以行政處罰的移送相關執法部門處理:
（一）未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;
（二）變相逃避商品房預售資金監管的;
（三）未按規定使用商品房預售資金的;
（四）提供虛假材料的;
（五）其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。
第二十三條 施工、監理單位提供虛假資料或利用其他手段協助房地產開發企業騙取調整預售資金監管留存比例的，依法追究相關責任。
第二十四條 監管銀行有下列行為的，主管部門按照商品房預售資金監管金融服務協議暫?；蛘呓K止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門:
（一）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；
（二）未經主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;
（四）其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。
第二十五條 主管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第二十六條 平陰縣、商河縣可參照本辦法執行，也可依據本辦法制定相應的實施細則。
第二十七條 本辦法自2021年4月6日起施行，有效期至2023年4月5日?！稘鲜猩唐贩款A售資金監督管理辦法》（濟建發〔2016〕2號）同時廢止。
