原標題：濟南二手房市場暖意漸濃

來源：山東商報

原標題：濟南二手房市場暖意漸濃

來源：山東商報

近日，濟南市房地產中介與租賃行業協會發布了《2025年3月濟南市二手房交易市場月報》，根據數據顯示，當月濟南二手房成交量環比大增，剛需與改善需求齊發力。盡管二手房市場整體成交量上升，但區域價值分化不斷加劇，“冰火兩重天”格局凸顯。“市場正從‘普漲普跌’轉向‘價值篩選’。”有業內人士表示，這種兩極分化本質上是購房者對居住品質和資產保值能力的雙重考量。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網記者 楊千慧

成交量持續“爬坡”

區域“冰火兩重天”格局凸顯

日前，濟南市房地產中介與租賃行業協會發布了《2025年3月濟南市二手房交易市場月報》，根據最新月報數據，2025年3月，全市二手房市場呈現出顯著的環比增長態勢，共網簽二手房9947套，面積達782641.88㎡，環比分別大幅上漲66.37%、67.92%，同比也分別上漲15.27%、19.12%。其中，住宅網簽量為6172套，面積656034.77㎡，環比分別上漲63.19%、64.04%，同比上漲9.05%、13.66%。同時，記者調查了解到，相比年初，濟南二手房市場看房人數明顯增加，新增掛牌量也在持續增長。貝殼數據顯示，3月份通過貝殼報備看房人數達到36891人，環比增長75%。

“這輪增長遠超預期，客戶簽約周期從平均45天壓縮至22天。”21世紀不動產區域負責人趙勇展示門店數據，3月以來，店里咨詢量、帶看量、成交量都有所增加，其負責的歷下區門店3月成交環比增長2倍左右。“這波成交熱潮首先得益于季節性因素。隨著氣溫回升，人們外出活動增多，看房的積極性也大幅提高。”趙勇分析道，更重要的是，2025年以來，濟南出臺了一系列購房優惠政策，如發放置業消費券、放寬公積金貸款條件等，這些政策直接降低了購房者的購房成本，提高了他們的購房意愿。例如，公積金貸款額度的提高以及二套房首付比例的降低，使得更多購房者能夠符合貸款要求，進一步釋放了市場購房需求。

較為關注的是，盡管二手房市場整體成交量上升，但區域價值分化不斷加劇，“冰火兩重天”格局凸顯。從二手房成交分布區域來看，歷城區和市中區仍然是濟南二手房成交的主力城區，其次是歷下區、槐蔭區和高新區。章丘區和長清區由于距離主城區較遠，二手房成交占比一直相對較低。趙勇表示，核心區域的二手房表現相對堅挺，而非核心區域的二手房則面臨較大的降價壓力。例如，天橋、槐蔭片區的二手房價格大幅下調，降幅普遍達到3000—5000元每平方米。相比之下，核心區的新建改善盤和次新二手房由于其產品品質和升值潛力，仍擁有相對堅挺的價格。“核心區二手房本質是‘資源兌換券’。”工作人員補充道。

次新房成“心頭好”

有房源48 小時內競價成交

在分析濟南二手房市場的熱門趨勢時，一個顯著的現象引起了記者的注意。據調查，房齡在5年左右的次新房帶看和成交的幾率較大。這些次新房不僅在設計和質量上更具優勢，而且由于其房齡較短，通常位于配套設施成熟的區域，能夠滿足購房者對生活便利性的需求。“優質的次新房成為了購房者的新熱門。”據歷下區鏈家一工作人員透露道，因其“所見即所得”的特性，為購房者提供了更高的確定性，成為不少購房者的“心頭好”。例如，濟南東部的雪山、唐冶、濟鋼等區域的次新房，因其房齡短、設計新穎、質量有保證，且配套設施相對成熟，受到剛需購房者和改善型家庭的青睞。

除了次新房成市場“新寵”外，記者注意到，此次90—120㎡戶型表現尤為突出。據相關數據顯示，3月全市90—120㎡戶型的成交量占比達到了37.15%，成為市場成交的絕對主力。“90—120㎡的戶型既能滿足家庭居住的舒適度，又不會因為面積過大而增加過多的購房成本，是很多剛需和改善型購房者的選擇。”房產中介工作人員于鵬(化名）表示，其負責的歷下區門店3 月該面積段房源帶看轉化率達28%，較其他戶型高出10個百分點。值得注意的是，作為主力戶型，其優質房源也正在上演“速度與價值”的雙重較量。記者通過鏈家中介平臺注意到，在市中區中海國際社區，一套112㎡的二手房因配備新風系統、主臥套房設計，掛牌48小時內觸發競價，最終以單價2.8 萬元成交，溢價率達12%。

在90—120㎡戶型主導市場的同時，記者發現120—144㎡中大戶型以21.22% 的成交占比展現出強勁增長動能，部分購房者的需求正從“功能型置換”向“品質型進階”深度躍遷。這一趨勢不僅反映了市場結構的變化，也體現了購房者對更高品質生活的追求。“這類房源的買家多為家庭結構升級的中高收入群體，追求‘一步到位’的改善。”于鵬說道，以歷下區海信天辰九號為例，一套136㎡四居室因配備一梯一戶獨立玄關、270°環幕陽臺，單價突破4.5萬元仍在掛牌一周內成交，總價超600萬元。

購房者逐漸“多維考量”

市場調控或將邁向精細化

值得一提的是，在市場調整過程中，購房者的心態也在悄然發生變化。以往購房者在購房決策時往往較為沖動，而如今則變得更加理性和謹慎。這種心態的轉變不僅體現在對房價的敏感度上，還體現在對房屋品質、配套設施、區域發展潛力等多方面的綜合考量上。一位購房者在接受采訪時表示，“現在市場環境不穩定，我更愿意等待一個合理的價格，而不是盲目跟風購買。”除了價格因素，購房者對房屋品質和配套設施的重視程度也在提升。例如，一位購房者在選擇二手房時，不僅關注房屋的面積和價格，還特別考察了小區的綠化、物業管理、周邊的教育資源和醫療設施等。這種綜合考量使得購房者在選擇房源時更加謹慎，也推動了市場對高品質房源的需求。

除此之外，隨著城市更新和老舊小區改造的推進，二手房市場的品質將得到進一步提升。這不僅包括房屋本身的修繕和更新，還包括周邊基礎設施的改善和社區環境的優化。例如，濟南的一些老舊小區通過改造，增加了停車位、改善了綠化、提升了物業管理水平，使得這些小區的二手房在市場上更具競爭力。品質的提升將吸引更多購房者選擇二手房，特別是對于那些追求性價比和成熟社區環境的購房者來說，二手房將成為一個更優的選擇。依據濟南市住房和城鄉建設局發布的《關于公布2025年濟南市城鎮老舊小區改造計劃的通知》，計劃改造12個項目(含91個小區、院落)，涉及居民11431戶、樓棟數298棟、改造面積93.11萬平方米。

“未來，濟南房地產市場的調控政策將更加精準，針對不同區域、不同類型住房采取差異化措施。”有業內人士表示，例如，針對熱點區域的房價過快上漲問題，可能會采取更加嚴格的限購、限貸措施；而對于庫存較高的區域，可能會適度放松限制，促進去化。同時，建立房地產市場長效機制將成為未來調控的重要方向，包括完善住房保障體系等。未來，隨著城市建設的不斷推進和人口的持續流入，濟南房地產市場將迎來新的發展機遇。然而，市場也面臨著諸多挑戰，需要各相關部門共同努力，確保市場平穩健康發展。

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