原標(biāo)題：青島一季度賣了1.5萬(wàn)套新房，表現(xiàn)平平，業(yè)內(nèi)稱價(jià)格戰(zhàn)將持續(xù)

來(lái)源：半島都市報(bào)·半島新聞客戶端

原標(biāo)題：青島一季度賣了1.5萬(wàn)套新房，表現(xiàn)平平，業(yè)內(nèi)稱價(jià)格戰(zhàn)將持續(xù)

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半島全媒體記者江海峰

2024年第一季度結(jié)束了。從數(shù)據(jù)和市場(chǎng)來(lái)看,今年青島出現(xiàn)了短暫的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象,尤其是剛剛過(guò)去的3月份,二手房熱度高于新房市場(chǎng),成交量也是罕見地超越新房,這背后體現(xiàn)的是人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期正在向好。另一方面,3月底青島陸續(xù)出臺(tái)兩項(xiàng)利好新政,一項(xiàng)是提高公積金貸款額度,最高可達(dá)115萬(wàn)元；另一項(xiàng)是對(duì)首套房的房貸利率階段性取消下限。這又給市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)行針。今天,我們先來(lái)分析下一季度的新房市場(chǎng)。

數(shù)據(jù):一季度表現(xiàn)平淡,成交量同比降4成

相信不少人仍對(duì)去年的“小陽(yáng)春”記憶猶新。2023年2月,青島樓市開始全面回暖,進(jìn)入3月中下旬,這種態(tài)勢(shì)逐漸趨穩(wěn)。當(dāng)年3月份新建商品房的成交量創(chuàng)下當(dāng)時(shí)9個(gè)月以來(lái)的新高。

相形之下,今年3月的青島新房市場(chǎng),顯得有些平淡。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至3月30日,青島3月新建商品房成交6767套(不含退房房源,以下數(shù)據(jù)同),成交總面積約為89.20萬(wàn)平米,成交總金額約為130.52億元,環(huán)比2月份分別上漲119.78%、128.22%、140.40%；同比分別下降42.26%、34.66%和37.16%。

再來(lái)看一季度的情況。今年1~3月,青島新建商品房共計(jì)成交14601套,成交面積189.37萬(wàn)平米,成交總金額274.85億元,同比分別降40.17%、34.34%和35.61%。

一季度,從區(qū)域上來(lái)看,青島新房成交量前三位分別為城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))、西海岸新區(qū)和即墨區(qū)。其中,城陽(yáng)多年來(lái)首次簽約量超越西海岸,成交3532套,成交主力為青島國(guó)際檢測(cè)認(rèn)證總部基地項(xiàng)目(3.98億元)、中巍白云山居(3.14億元)、金秋泰和郡(2.92億元)、星河灣(2.27億元)、國(guó)學(xué)公館(1.02億元)、保利大國(guó)璟未來(lái)之城(1.52億元)。西海岸新區(qū)成交3011套,排在第二位,在全市各區(qū)市的成交占比從此前的超3成下滑至2成左右,成交主力為黑卓天筑(3.30億元)、萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)江(1.62億元)、中海半山雲(yún)境(1.58億元)、榮泰雍和府(1.56億元)、中德生態(tài)園(1.33億元)。即墨區(qū)成交1803套排在第三位,多為集中網(wǎng)簽,成交主力青鐵香溪地(5.05億元),中梁拾光漫城(8146萬(wàn)元),永合華府7930萬(wàn)元)、即墨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(7079萬(wàn)元)、首創(chuàng)禧悅學(xué)府(6801萬(wàn)元)。

從區(qū)域數(shù)據(jù)分析,青島市場(chǎng)依舊處于“分化時(shí)代”。3月市場(chǎng)中也有一些項(xiàng)目的去化比較滿意,基本是占據(jù)核心位置、具有支撐性的要素,或者是價(jià)格優(yōu)惠力度比較大的項(xiàng)目。另外還有一個(gè)新趨勢(shì),就是自去年年底以來(lái),主城區(qū)的剛改產(chǎn)品項(xiàng)目增加。

房企:前10名中本土品牌占6席,海信地產(chǎn)領(lǐng)銜

樓市的成交數(shù)據(jù)直接影響到房企的戰(zhàn)略投資版圖。面對(duì)多變的樓市格局,各房企也在不斷調(diào)整自己的拿地及推盤節(jié)奏。縱觀一季度各房企的成交金額排行榜,我們不難發(fā)現(xiàn):一些前些年表現(xiàn)強(qiáng)勁的全國(guó)性房企,名次正在倒退；一些拿地積極的青島本土房企,正開創(chuàng)出新的局面,且開始唱主角。

從數(shù)據(jù)來(lái)看,海信地產(chǎn)仍是當(dāng)仁不讓的“領(lǐng)頭羊”,一季度成交金額為15.83億元,是唯一一個(gè)過(guò)10億元的房企。主要銷售來(lái)源于海信海德山莊、海信璟悅、海信璞悅、海信悅瀾山、海信依云小鎮(zhèn)等。中國(guó)金茂依然排在第二位,成交金額約為9.97億元,業(yè)績(jī)主要來(lái)自于大云谷金茂府、金茂中歐國(guó)際城、世園金茂府。天一仁和首次躍升至第三位,成交金額為9.33億元,與中國(guó)金茂相差無(wú)幾。主要來(lái)源于其高端項(xiàng)目天一仁和吾疆、天一仁和云璽、天一仁和瓏樾一品等。

從成交金額排行榜來(lái)看,本土幾大品牌房企憑借去年強(qiáng)勢(shì)拿地,貨源充足,表現(xiàn)十分強(qiáng)勁。前10位中,青島本土房企占6席,唱主角。其中,海信地產(chǎn)成交15.83億元,排在首位；天一仁和成交9.33億元,排在第3位；魯信置業(yè)成交9.30億元,排在第4位；和達(dá)集團(tuán)成交9.25億元,排在第5位；君一控股成交7.19億元,排在第6位；青鐵置業(yè)成交5.71億元,排在第10位。除此之外,中國(guó)金茂、保利發(fā)展、中巍集團(tuán)、中海地產(chǎn)也入圍前10名。

樓盤:嶗山高端盤成交熱,改善市場(chǎng)活躍

新建商品住宅樓盤的成交排名情況,可以直觀反映出整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房群體的特點(diǎn)。一季度,青島新建商品住宅成交金額前10名的單盤,累計(jì)銷售合計(jì)約35.94億元。成交金額前7名均位于市區(qū),其中4個(gè)位于嶗山區(qū)。可見青島樓市依舊分化明顯,配套齊全、有人口支撐的主城區(qū)十分穩(wěn)定。

成交前10名的商品住宅項(xiàng)目中,魯信有鄰花園以6.86億元的成交金額排在首位；青鐵香溪地成交5.05億元,排在第二位；青建金宸府成交4.05億元,排在第三位。

從成交金額前10名的項(xiàng)目來(lái)看,位于嶗山區(qū)的多為高端項(xiàng)目,總體呈現(xiàn)大面積段、高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn),改善市場(chǎng)活躍。如魯信有鄰花園,套均成交面積為約為327平米,套均成交價(jià)約為1319萬(wàn)元；青建金宸府,套均成交面積約為174平米,套均成交價(jià)約為698萬(wàn)元；海信海德山莊套均成交面積約為255平米,套均成交價(jià)約1508萬(wàn)元；天一仁和吾疆套均成交面積約為259平米,套均成交價(jià)約為2067萬(wàn)元。另外,同時(shí)跨越嶗山、市北和李滄三區(qū)的大云谷金茂府,套均成交面積約為134.92平米,套均成交價(jià)為420.9萬(wàn)元……

除此之外,城陽(yáng)和即墨亦有項(xiàng)目入圍。比如城陽(yáng)的中巍白云山居,成交3.14億元、124套；城陽(yáng)的金秋泰和郡,成交2.59億元、65套；即墨的青鐵香溪地,成交5.05億元、406套……

總體來(lái)說(shuō),前10名榜單中多數(shù)為改善級(jí)以上項(xiàng)目,說(shuō)明目前改善市場(chǎng)仍然比較活躍。

同時(shí),卓易數(shù)據(jù)顯示,一季度全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面積段成交最多,占比約38%；120~150平米面積段的產(chǎn)品,占比約33%。兩個(gè)面積段的產(chǎn)品加起來(lái)合計(jì)約占71%。由此可見,青島市場(chǎng)改善市場(chǎng)占比逐漸增大,已進(jìn)入“大改善”時(shí)代。

業(yè)內(nèi):后期新利好將繼續(xù)釋放，主城價(jià)格戰(zhàn)將持續(xù)

相較于去年,今年的一季度相對(duì)平淡。“春節(jié)過(guò)后,天氣逐漸回暖,看房人群和成交量都有所提升,一些舍得降價(jià)的樓盤,售樓處比較熱鬧。但一些價(jià)格上不吸引人的樓盤,依然是冷冷清清。從區(qū)域來(lái)看,主城區(qū)比近郊熱度大一些,這也說(shuō)明了,主城區(qū)的支撐力度比較大。3月底連續(xù)出臺(tái)的提高公積金貸款額度至115萬(wàn)元和階段性取消首套房商貸利率下限的政策,給了購(gòu)房者更多支持,預(yù)計(jì)后期新的利好政策還會(huì)繼續(xù)。”樓市分析專家張斌說(shuō)。

從去化情況來(lái)看,目前新建商品住宅市場(chǎng)的去化周期比2023年有所延長(zhǎng),目前約為26個(gè)月。其中,原市北區(qū)的去化周期從曾經(jīng)的最短到目前的33個(gè)月,源于新都心一個(gè)老項(xiàng)目大洋花園取證辦證,新項(xiàng)目諾德逸安居、青鐵安瀾地、新匯星城的取證以及在售樓盤去化放緩。“從市場(chǎng)實(shí)際的去化速度和有效存量來(lái)看去化,最樂(lè)觀的依舊是老市北,雖然整體的去化速度也有所下滑,但整體存量及客戶厚度來(lái)看,尤其是浮山后片區(qū)相對(duì)安全。”樓市分析專家王玟琳說(shuō)。

從區(qū)域來(lái)看,目前主城區(qū)最熱的莫過(guò)于東李和張村河了。“未來(lái)東李在售樓盤超過(guò)10個(gè),加上近期次新二手房不斷上市,片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)將十分殘酷,價(jià)格戰(zhàn)將持續(xù)。而張村河的供地節(jié)奏較快,片區(qū)承壓也比較嚴(yán)重,目前海信、華潤(rùn)、越秀&青鐵等房企已開盤的項(xiàng)目,無(wú)論是示范區(qū)還是產(chǎn)品都越來(lái)越‘卷’。未來(lái)預(yù)計(jì)也會(huì)有價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)。”王玟琳說(shuō)。

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