原標題：買房也能“以舊換新”？長三角多地試水，這里首批100人嘗鮮僅6人成功……

來源：上觀新聞

原標題：買房也能“以舊換新”？長三角多地試水，這里首批100人嘗鮮僅6人成功……

來源：上觀新聞

“新房售樓部很久沒有如此熱鬧了?！?/p>

買房以舊換新，你敢嘗試嗎？

兩種方法。一種是“收購”，置換人把舊房賣給開發商，賣房款直接用作購買新房；一種是“代賣”，先選定新房房源，舊房掛在中介公司出售，房產經紀人優先推薦，盡快賣出，好讓置換人回款，再買新房。

去年9月，在樓市嘗試以舊換新的創意最早誕生于山東淄博等地。這半年來，類似模式不斷復制，逐漸落地長三角多個城市，太倉、揚州、連云港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州等都有嘗試。就在3月22日，杭州臨平也加入這一行列，成為杭州第一個試水樓市“以舊換新”的城區。

活躍市場的效果已開始顯現——太倉市民錢敏便是受益者之一。她手里的舊房在市場上不占優勢——地處老城區、房齡25年、面積137平方米、2樓樓梯房、非學區房?！熬退愕街薪殚T店掛牌，也不好賣，加上還得反復看房、接待，時間周期很漫長?！比缃?，她已用相對滿意的價格將舊房出手，換到了理想中的新房。

錢敏在售樓處參加以舊換新活動。李欣欣 攝

記者到宣城時，是以舊換新接受報名的第10天。參與名額上限100個，報名時間剛過半，實際報名客戶已接近200組。開放報名以來，作為報名地點的山水閑庭售樓處不得不從其他樓盤征調人手支援。“連軸轉，每天帶兩三組客人看房，有時加班到晚上9時。”銷售人員語氣中略帶興奮，“新房售樓部很久沒有如此熱鬧了。”

吸納更多參與者

宣城市民劉女士換新的愿望急切，3月11日上午她得知這一政策，下午便到售樓處報名，交了2萬元認購金，她打算借此給兒子準備一套新房作為婚房。

但有急切需求的是少數。太倉是長三角第一個在樓市推出以舊換新政策的城市，選擇“收購”模式。截至3月12日，活動報名累計超過800組，其中，已成交93套，還有86套交過意向金，正在進行驗房、評估等。也就是說，真正開始“走流程”的房源還不到報名總數的1/4。

其他城市情況類似。2月18日至2月29日，啟東以舊換新的參與者開始報名。大概在3月底，評估價格會向報名的置換人公布。報名結束后，負責此次換房活動的啟東城投集團接到過很多電話，問：“有沒有二期？”他們等著看首批舊房評估情況怎樣。

有很多人還在觀望，這是各地普遍遇到的情況?！皩π率挛锎蠹叶紩岩傻膽B度，這很正常?！碧珎}城市發展集團有限公司總經理劉鵬飛說。

如何將觀望者納入參與者隊伍？關鍵可能在于建立參與者對評估價的信任。

一些置換者表達了對評估價過低的擔憂。記者在社交平臺上看到個別議論。有人認為，開發商為了掙錢，肯定會把評估價壓低，以舊換新就是個營銷活動，包裝成樓市政策。

在宣城，以舊換新同樣通過“收購”完成，收購價是評估價的八八折，購新房補貼5萬元現金。“如果舊房估價太便宜，我就不要了?！眲⑴坑行鷳n。

宣城一售樓處前，醒目的以舊換新標語。李欣欣 攝

在上海工作的太倉人錢敏看中一套330平方米的新房，總價1000萬元出頭。她在老城區有套舊房，考慮要不要參與以舊換新活動時，糾結的也是價格?！皳脑u估價太低。”

若評估價過高，市場會認為開發商估價不專業，后續工作很難進行，活動中挑大梁的開發商大多是國有企業，用太高的價格回收舊房，是對國有資產的不負責任。

為了保證相對客觀，舊房價格一般通過具有專業資質的評估公司評估決定——太倉在5家具有專業資質的機構中隨機抽取3家，分別對舊房進行估價，取平均值得出最終收購價。宣城則會找3家評估公司來對舊房估價，然后取價格中間值，打折后作為最終可用金額。

啟東城投對待評估價非常謹慎。對于評估公司給出的價格，城投內部成立房產評估監督小組，進行二次評估，并對每套舊房進行實地走訪，同步向房產經紀公司了解市場掛牌價格。

客戶若能接受評估價，舊房房款就直接轉為新房首付款；若不接受，新房認購金可全部退還。換句話說，置換人幾乎不承擔任何風險。

就目前的情況來看，舊房評估價格的高低和市場二手房交易價格的漲跌邏輯相似，比如，地段和房齡是重要影響因素，靠近學區和商業區、公共交通便利、建成年限較短的房子價格更高，同時，頂樓和底樓的價格相對較低。

評估價很難令所有置換人滿意。去年10月，太倉初次嘗試以舊換新，首批放出100個名額，報名人數超出限額不少，但最終實際成交只有6組。

不過，隨著活動的推進，置換人對評估價慢慢產生信賴感，去年10月以來，太倉參與置換的報名人數和置換成交量穩步上升。

太倉今年新開的房產超市內，設了以舊換新服務專區。李欣欣 攝

對開發商的能力考驗

在啟東，參與以舊換新的新房售價打八八折。若單講市場邏輯，城投不劃算——本來銷售新房按照原價收回全部資金，現在新房出售回款變少，還需額外支出收購舊房的資金。

短期來看，開發商很難實現快速變現，但從長期來看，若能實現新房去庫存、舊房善運營，在實現經濟價值之外，社會效益同樣顯著。

“城投公司要不要這些房子是政策能否落地的關鍵?！眴|市住建局房產科相關負責人葉華說，對于“收購”模式，收購舊房的房地產企業要有資金實力、強烈意愿和處置舊房的辦法。

根據各地的經驗看，主要操作舊房收購和新房銷售的都是當地規模較大、根基深厚的國有企業，樓盤數量較多和資金實力雄厚是共同特點。

關于舊房的后續處置，城投打算嘗試3種辦法：城投有安置房建設的職能，拆遷戶可以選擇新建的安置房，也可選擇已收儲舊房，這是其一；將收儲舊房作為市場房源進行銷售，在新房樓盤同步進行推介，這是其二；作為人才公寓出租給高層次引進人才，這是其三。

太倉和宣城對于舊房的處理思路相似。劉鵬飛介紹，公司有“KPI”，要在太倉籌集1萬套人才公寓和保障房，尤其要擴大人才公寓的供給數量和范圍，而收購的舊房便可用作補充。宣城的舊房收儲后，同樣計劃用作人才公寓，按照相關政策要求，城建需要提供一定數量的人才公寓，若非收儲舊房，則需要新建住房。

通過舊房收購賺錢，并非政策意圖，也幾乎不可能。再以啟東為例，城市不大，開車20分鐘便可穿越城區，城市界面和地域能級差異不大，拆遷戶不太可能選擇舊房安置。另外，用來置換的舊房在二手房市場一般不吃香，這批舊房再次進入二手房市場流通，很難有明顯優勢。

對于城市發展來說，人才服務的價值遠超眼前的經濟得失。數量不夠、位置太偏等，都是在現有人才公寓中的常見問題，而收來的舊房一般在老城區，面積不大，周邊配套設施齊全，正好契合人才需求。

但在“代賣”模式下，以舊換新的推行遇到了更多難處。

“我們不合算?！痹趯幉ㄒ惶幮聵潜P的售樓處，銷售人員連連擺手，得知記者來咨詢以舊換新政策后，介紹一下沒了熱情。

去年10月，在寧波市房地產業協會倡議下，寧波13家開發企業的34個樓盤、23家房產經紀機構參與以舊換新。購房者可在活動參與樓盤中選定心儀的房源，新房房源鎖定30至90天，同時舊房掛到房產中介，經紀機構優先銷售參與活動的二手房。這是“代賣”模式。

“我們不參加以舊換新活動。”銷售人員解釋，樓盤去年10月開盤，周邊軌交、醫院等配套設施比較成熟。對新項目來說，參與活動風險很大?！叭粲匈彿空哝i定房源，我們便不能給其他客戶推薦，若幾個月后交易沒實現，認購金再原路退回，我們會錯過很多次機會?！?/p>

而寧波另一個樓盤，開盤已兩年多。銷售人員稱，去年底，有5組客戶通過活動成功置換新房，但也有一組客戶因舊房沒賣出，不得已放棄新房、拿回認購金。銷售人員直言：“這是政府的政策，但對開發商來說不劃算，如果舊房沒賣掉，新房空等一兩個月?！?/p>

記者詢問現在是否還能參加活動后，銷售人員回答，春節后還沒接待過參與“換新購”活動的客戶。

住房改善需求強烈

去年下半年，太倉面臨著樓市冷淡的困境。相關數據顯示，去年6月起，太倉二手房的參考均價就持續走低，6月每平方米1.58萬元，到10月跌到了每平方米1.4萬元，到目前為止，下跌的趨勢還在延續。

在政策出臺前，啟東市住建局于去年11月進行了相關調研?！皬?023年9月開始，二手房掛牌量一直有，但從掛牌到出手時間從半年到起碼一年，不斷延長?！比~華在調研中發現，二手房普遍存在有價無市的情況，市場轉化速度很慢。

“要想賣得掉，只能割肉出?！毙堑姆慨a經紀人也講得很直白，掛牌房源在增加，真正出手買房的卻很少，一兩年無人問津的舊房比比皆是?！坝绕淅戏孔拥捻敇呛茈y賣，年輕人不愿爬，老年人爬不動?！?/p>

新房的銷售情況也不樂觀。宣城以舊換新的報名地點在樓盤山水閑庭營銷中心。山水閑庭2023年5月開盤，均價每平方米1.2萬元，距今一年，仍有一半新房待售。

宣城一樓盤外貼出以舊換新標語。李欣欣 攝

啟東城投拿出5個新建樓盤參與，其中，最早的樓盤已于2020年開盤，迄今未能清盤?！靶路抠u不掉，沒辦法回款?！边@是開發商普遍面臨的問題。

近年來，購房者需求從“有房住”向“住好房”靠攏，改善型置換的購房群體逐漸凸顯。房產市場的剛性需求基本得到滿足，改善需求仍然非常強烈。

“我們問了業主，為什么掛牌出售二手房？”葉華說，“他們一部分需要流動資金，到外地購房；更多的需求是換房，想把老城區破舊、狹小的房子，換到新城區的大房子。”

但對于普通家庭來說，手頭現金積蓄很難再另外購買一套房子。賣掉二手房便成了實現改善的先決條件。

房產銷售和住房改善的兩頭需求都未滿足，房產流通的鏈條在哪個環節斷開了？幾位房地產業內人士判斷：“房地產市場的信心亟待進一步提升。”

房產以舊換新，是政府主導、國有房地產企業挑梁的一種“搭橋”嘗試。無論是“收購”還是“代賣”，都在嘗試借助可靠的“中間商”、縮短流通鏈條、加速房產轉移。

另外，在賣舊換新的整個過程中，如何保障資金安全、交付安全，時間銜接順暢，往往成為消費者關注的焦點所在。以舊換新的嘗試有望打通各個環節，讓買賣雙方都安心放心。

不斷完善的樓市新政

頗為有趣的是，長三角各地在以舊換新政策出臺的過程中，都不約而同學習了其他城市的經驗，并結合自身情況進行調整。

太倉可以稱作“收購”模式的“初創”城市。起初，太倉嘗試學習淄博的“代賣”經驗，但研究后發現，“引入中介，只是幫置換者鎖定了新房房源，二手房出售難的問題依然在?！眲Ⅸi飛說，收購模式則直接解決了二手房買賣問題，舊房的出售由國企來托底，在樓市低迷的背景下，這一模式效果更好。

今年以來，太倉以舊換新活動開始常態化。李欣欣 攝

“參考其他城市的經驗，我們對兩種模式進行了比較?！比~華說，調研之后，在政府辦組織下，財政、資規、國資、住建等多個部門共同商量，它們判斷，目前房地產市場還處在重組階段，代賣模式仍要求市場存在接手二手房的需求，更難出效果。

對于收購和代賣這兩種模式，易居研究院研究總監嚴躍進認為，前一種更具有創新性。代賣的模式，仍然要通過二手房市場去買賣，而國有企業將二手房收購回來，用于保障房、租賃房等，舊房與新房置換的環節被打通，也在引導房企進行轉型。

作為誕生不足半年的樓市新政，以舊換新仍在不斷成長。

“舊房被收購后，還能返租，最長24個月。新房要明年底才交房，家里老人還住在舊房子里，當中過渡期就不用再搬來搬去折騰了。”這項政策細節令錢敏十分安心。啟東也打算采取相似做法。城投已對舊房租金進行同步評估。若參加置換的業主選定房源后還未交房，業主可以選擇支付租金，繼續住在原有房屋中。

太倉政策在實行過程中，根據客戶真實遇到的問題不斷改進。例如，原來1套舊房置換1套新房，改為1套或多套舊房置換1套新房；之前舊房總價不得高于新房總價的60%，現在提升為80%；新政策還將舊房的施教服務區入學資格保留2年。細節上的調整更加讓利于置換人，也免除了他們的后顧之憂。

隨著政策實行的時間拉長，人們漸漸有了預料之外的驚喜發現。

記者在宣城老城區采訪，小區墻面斑駁，地面坑坑洼洼，近兩年部分小區實施美麗工程，墻面重新刷過，地面也鋪上柏油，但依舊不受年輕人待見?！岸嫉缴虡I廣場那邊去了?！崩先巳齼蓛勺霭?，坐在路邊曬太陽，和記者聊起來，“我們也想住電梯房。”以舊換新幫助他們實現愿望，不再艱難爬樓，可以和兒女團聚。

宣城以舊換新活動流程。李欣欣 攝

啟東正在經歷城市中心南移的過程。原先的中心城市擁堵，而城區南部經過近10年的建設，醫院、學校、商業廣場、辦公場地等配套設施不斷完善，成為更契合當下年輕人的生活圈。以舊換新加速了這一過程，配合城市布局調整和產業規劃落地，一座更宜居的新城逐漸形成。

（上觀新聞）

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