原標題：青島城中村改造：優居興業兩相宜

來源：青島日報

原標題：青島城中村改造：優居興業兩相宜

來源：青島日報

青島城中村改造：優居興業兩相宜

2024年全市城中村改造繼續提速，計劃建成安置房3.1萬余套，同時統籌謀劃產業布局，讓居民生活品質、區域發展能級實現雙躍升

在城市更新建設過程中，城中村改造是一個繞不過去的話題。它是改善民生的“民心工程”，也是擴大內需、拉動固定資產投資的重要舉措，更是可挖掘的蘊藏在民生改善中的經濟增長潛力。

剛剛結束的全國兩會上，政府工作報告中提到，穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。

一頭連著民生，一頭連著發展。自去年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。尤其是去年年底召開的中央經濟工作會議強調，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。

在城市更新的大背景下，青島的城中村改造工作一直積極穩步推進，主城區范圍內鄭州路片區、河西片區、鹽灘片區、張村河片區、十梅庵片區、白沙河片區等群眾期盼多年的片區均啟動改造；此外去年還同步推進續建項目建設，城陽區西旺疃等18個項目、8000多戶居民順利回遷。

2024年，青島城中村改造的步伐將繼續加快——嶗山區張村河，市北區鹽灘、河西，西海岸新區九頂山，城陽區白沙河等片區將發力推進改造。此外全市還計劃建成安置房3.1萬余套，讓群眾在改造中得到更多實惠。

為什么改？

——既能“惠民生”又可“擴內需”

城中村被稱為“都市里的村莊”。它們往往產生在城市的集體土地上，是城市常住人口和流動人口的聚居空間。相關調研顯示，只要一個城市的流動人口占據該城市城區的1/3，就必定會有大量城中村誕生，也有大量的改造需求。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。根據第七次全國人口普查數據，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。

在這些快速發展的城市中，城中村是經濟社會發展的薄弱環節，在城市發展的“木桶效應”中，城中村已成短板之一。由此可見，開展城中村改造需要系統性推進，加快“破題”。

以青島市北區最大城中村河西片區為例——這里曾住有1222戶居民，此前片區內房屋老舊、環境臟亂、配套設施匱乏，與周邊城市建成區面貌格格不入。伴隨機器的轟鳴聲，去年河西剩余片原有的“趴趴屋”順利啟動拆除，意味著這一區域將迎來新生。未來，該片區將充分考慮居民對學校、文化體育等相關配套的需求，打造宜居宜業高品質社區。

這是一項民生工程——城中村改造后，能極大改善布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環境衛生條件差等現狀，通過將城中村改造與保障性住房建設結合，進而讓大量外來人口享受到更優質的居住環境和公共服務。

即墨區閆家嶺片區安置區已建設完成。

這也是一項發展工程——推進城中村改造將進一步激發上下游相關產業發展活力，帶動有效投資和消費。初步測算，超大特大城市城中村改造今年可以帶來5000億元左右的新增投資，為擴內需注入新動能。

作為當前和今后一個時期的重要任務，國內各大城市都將城中村改造工作視為2024年的一項重點工作。比如，今年廣州市將以城中村改造重塑產城空間，堅持城市體檢先行，“拆、治、興”并舉，推動149個城中村改造項目取得突破性進展；近日深圳市提出，系統構建城中村改造“1+N”政策體系，做好新老項目和新舊政策的有效銜接，攻堅克難，2024年拆除城中村用地1.1平方公里，推動城中村改造邁上新臺階……

政策體系的完善，將會為城中村改造工作提供有利制度保障。此前，自然資源部也印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，落實在超大特大城市積極穩步推進城中村改造有關要求，聚焦盤活利用存量土地和提高土地利用效率等方面，首先在43個城市開展低效用地再開發試點，探索創新政策舉措，完善激勵約束機制。

青島作為試點城市之一，將有助于城中村改造布局更合理、結構更優化、功能更完善、設施更完備。通過低效用地再開發，進而推動片區加快轉變發展方式，提升存量資產效益，實現城市高質量發展。

怎么改？

——“以人為本”與“產業導入”兼顧

城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程，不能簡單“一刀切”。按照中央有關部署，需要采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同類型的改造模式。也就是說，具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強烈、土地及物業權屬清晰的城中村將實施拆除新建；不具備條件的，以守住安全底線為原則，常態化開展整治提升，在逐步解決問題的基礎上再實施改造。

城陽區西旺疃城中村改造項目安置區煥然一新。

人民城市人民建，人民城市為人民。在改造方式上，青島城中村改造始終堅持讓利于民，在保障居民合法權益的基礎上實施改造，持續提升居民滿意度。青島市住房和城鄉建設局出臺的《關于青島市安置房建設品質提升的指導意見》中要求，城中村改造項目需按照不低于商品房的標準建設，全力加快項目安置區以及周邊基礎設施配套建設進度，確保群眾住得舒心。

不少專家認為，城中村改造應“包容式治理”，要與保障性住房建設結合好。“未來的城中村改造不只是簡單解決居住空間增量的問題，還應推動城市高質量發展。”中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹提到，要在城中村改造中完善教育、文化、休閑、交往、商業、綠地、“一老一小”服務等服務設施。

“住進新樓房，生活品質噌噌往上漲。”自從喜提新房后，膠州市東西營村73歲的居民崔竹華和老伴便開啟了全新生活：清晨他們通常會在煥然一新的小區內散步晨練，順便在附近小超市里買些新鮮果蔬，中午趁著陽光正好，便會和鄰居聚在樹下，聊著家長里短，悠閑、自在……

經過城中村改造，膠州市東西營村大變模樣，24棟新樓典雅大氣，綠化景觀錯落有致，水、電、氣等基礎設施配備完善，這里已然從“村”轉變為“城”，包括崔竹華一家在內的868戶村民在此過上了“向往的生活”。

一直以來，青島堅持“區域統籌”，將騰出的土地用于居住、基礎設施和公共服務配套、引入優質產業，統籌實現土地集約利用、產業空間拓展、城市功能完善和人居環境提升。作為一個復雜的社會綜合體，城中村改造需要堅持先謀后動。尤其在產業布局方面，需要根據城市或區域產業發展規劃統籌謀劃。

“七張村，八下莊，離流落落韓哥莊。”早年間，這句老一輩嶗山人耳熟能詳的順口溜，記錄的便是這條蜿蜒的張村河所哺育的兩岸眾多村落。時光流轉，借助城市更新建設的開展，作為青島“最大城中村”的嶗山區張村河片區內的老村落也迎來蝶變新生，“幾年后，這里會大變樣！”曾在張村河附近居住的市民們都充滿期待。

嶗山區張村河南社區安置區正在加速建設中。

目前，張村河片區內的12個城中村已全部啟動實施高標準改造，通過改造搬遷，共騰出1萬畝左右的土地。新安置區均選在群眾滿意的黃金位置，此外嶗山區還前置性抓好張村河片區的環境和基礎配套的提升，重點補齊教育、衛生、道路、環境等領域的民生短板，繼續推進張村河片區主干路網的完善提升，還啟動了張村河的綜合治理工作，著力把張村河打造成生態綠色休閑文化景觀長廊。

產業上的謀篇布局也已見成效。根據區域產業定位，在張村河片區高水平規劃建設虛擬現實和人工智能兩個市級新興產業專業園區，加快導入優質產業資源，以長期產業收益帶動區域長遠發展。

資金從哪里來？

——“政府主導”與“市場參與”互補

由于城中村開發周期長，改造成本大，“資金從哪里來”是關鍵。

作為房地產領域“三大工程”之一，如今城中村改造的資金“保障網”正在加快織密。根據住房和城鄉建設部要求，城中村改造要堅持多渠道籌措改造資金，既可以由政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。

面對資金問題，青島通過中央資金補助、專項債券、專項借款、城中村貸款等多種渠道籌措資金，不久前，首批城中村改造專項借款已在青島成功落地，將有力助推全市城中村改造工作穩步實施。

事實上，推動城中村改造工作單靠政府主導還不夠，還要依靠市場運作，目前無論是中央還是地方都鼓勵和支持民間資本參與，這意味著未來市場化參與的空間將會越來越大。

如何啃“硬骨頭”，還要平衡好改造資金這個重點問題。國務院辦公廳印發的指導意見中提出，鼓勵實施區域統籌和成片開發，改造項目土地四至范圍可擴大至周邊少量低效用地，允許集體土地和國有土地整合、置換。也就是說，各地政府可以將過去單一城中村改造的“小平衡”變為片區綜合改造的“大平衡”，“以豐補歉、肥瘦搭配”。

在資金平衡上，青島積極探索“成片改造”模式，對符合集中連片的城中村片區，與周邊低效工業用地、閑置國有用地以及無法單獨開發的“插花地”用地整合，以此解決部分城中村單獨算賬、資金無法平衡的問題。

面向未來，城中村改造任重道遠，但可以肯定的是，隨著改造任務的全面鋪開，將有更多市民過上“向往的生活”。

記者手記

系統推進城中村改造

城中村改造事關群眾切身利益，積極穩妥把這件好事辦好，對于改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展等具有重要意義。

“地鐵坐到頭，回到村里頭。”這一現象在很多大城市中并不鮮見，過去幾十年間，城中村在城市化進程中發揮著重要作用。但是當前城中村的人居環境、社會狀態和空間格局，已經不能滿足新時代人民美好生活需要，亟待更新。

城中村作為城市更新的重要部分之一，其空間的“升級”在改善居民生活環境的同時，也化作了發展新增量——植入產業空間、嵌入公共服務配套，通過頂層規劃“補缺增能”，讓居民生活品質、區域發展能級實現雙躍升。因此，有專家認為，新一輪的城中村改造要揚棄傳統排斥性城中村改造模式，構建包容性城中村改造機制，積極穩步推動城中村改造和保障性租賃住房同步發展，增加區位合適、職住平衡的高品質有效住房供應，聯動促進城中村區域空間品質提升、新市民住有所居、產業結構升級等多領域系統優化。

眾所周知，城市更新不僅是改造建筑物，更是一個提升城市整體質量、改善居民生活環境的大工程。而城中村改造的最終目標，應是打造一個宜居、宜業、宜游的新社區，讓城市的每個角落都充滿活力。只有這樣，才能真正達成“以人為本”的宗旨，讓改造惠及每一個城市居民。（青島日報/觀海新聞記者 王冰潔）

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