原標題：青島樓市：春風吹向高性價比

來源：青島日報

原標題：青島樓市：春風吹向高性價比

來源：青島日報

樓市觀察

房價起伏是牽動樓市脈搏的關鍵變量。節后上班第一周，島城樓市最火爆的新聞莫過于某央企精裝房“大降價”。樓市的價格走勢和區域性密切相關。業內人士認為，當下青島樓市仍然存在“有需求、無信心、等等看”的情況。中長期來看，青島樓市今年將會加劇分化，開發商深度洗牌，價格博弈仍會持續較長周期。

以價換量 樓市春意濃

降價樓盤位于市北區歡樂濱海城，不到1.7萬元/平方米的起價再加上精裝房的配置和央企的開發，直接顛覆了購房者對該板塊的價格印象。就樓盤配套而言，核心城區、濱海景觀、計劃開通的地鐵5號線，性價比較為明顯。

這樣的價格到底在主城區樓市是什么“段位”？可以橫向比較一下：新都心某高層精裝修項目，開盤售價是3萬元/平方米左右，現在起價也要兩萬五六。李滄北某高層產品89平方米的小套三戶型，也要賣到150萬元左右。這樣的價位和配套打動了不少潛在購房者，家住李滄北的陳女士表示，如果真能以這樣的價格買到合適的樓層，就去現場看看。

客觀來說，該項目這次拿出的定向優惠房源和戶型，總價優惠力度在三四十萬元左右，開發商確實拿出了誠意。與此同時，也有看過房的業內人士表示，這次拿出的部分房源并非整個項目中的中上位置，雖然遠期有地鐵5號線的計劃，但目前交通配套較為滯后。這些都是價格之外需要考量的因素。對部分剛需改善購房者來說，這些所謂的“短板”在合適的價格面前或許都不是問題，因為性價比始終是購房者考慮的關鍵因素。

某業內人士認為，目前青島樓市的抗跌性和區域性密切相關，以價換量能否觸及“靈魂”，將影響張村河兩岸及以南的區域。集中了海信、魯信等青島本土有能力的開發商，最強的產品配備、較好的地段，有望成為青島改善性住房新高地，因此，房價也相對抗跌。隨著張村河兩岸開發的推進，更多項目會陸續入駐，卷產品力、卷配套，也就是說，地段產品沒問題，關鍵就看后期價格走勢。

這位人士還認為，實際上青島還有第二條置業改善的主線，“新都心北-閆家山-歡樂濱海城-東李”，這條主線較張村河千萬級別的改善產品而言相對“親民”，適合300-500萬元預算的改善人群，實現品質改善的安全區。這一條置業線的房價，主要受交通、產品力和城市界面更新三大因素的影響。但就產品力來說，這一主線上有不少樓盤具有較高的性價比。一些目前在售單價兩萬多元的房子，在地鐵、商業落地之后，后期有一定的漲價預期。

以價換量，是目前樓市的主調。性價比突出、品質好的樓盤在哪座城市都不缺少擁躉。不只新房，二手房也是如此。

市民徐女士的一套市北區二手房在經歷5次調價后終于順利出手。“本來想賣了這套房換更大的新房，但一開始沒有結合市場報價，去年接連降了5次價格，終于把房子順利賣掉。”

劉女士的經歷是近期青島樓市的一個縮影。今年以來，青島多個區域二手房價格頻頻下探，不少二手房成交價格已回落至幾年前。“優質的次新房仍然比較抗跌。近期市場上愿意做出價格讓步的業主比例、讓價力度均有所增大，市場可以給購房者充足的挑選時間。”青島鏈家遠洋風景店商圈經理孫鵬在回顧去年青島二手房后預測，總體看來，今年市場波動會比較大。“去年12月和今年1月成交有增長，經過一年多的沉淀，客業雙方都想在‘小陽春’前完成買賣，一定程度上提振了成交數據。”孫鵬表示，希望今年市場成交量能夠更好一些，給從業人員更多信心。

市場成交逐漸修復

春節后，居民工作、購房置業逐漸進入正軌，政策效果有望進一步顯現。目前，青島樓市的價格趨勢如何？一份來自國家統計局的數據可以看出端倪。

2月23日，根據國家統計局發布的2024年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，70城中商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，商品住宅銷售價格環比降幅整體收窄、同比整體延續降勢。其中，1月青島新建商品住宅、二手住宅售價同環比均降。具體來看，1月青島新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，同比下降1.3%；二手住宅銷售價格環比下降0.8%，同比下降5.4%。

受春節假期及簽約延后影響，據青島銳理數據，上周（2月19日-2月25日）青島新房住宅成交約388套，環比增長385%，成交面積約4.74萬平方米，環比增長364.71%。區域方面，上周黃島區以101套成交量居首，其次平度市成交57套、城陽區成交54套，李滄區、膠州市各成交22套、嶗山區成交16套。二手房住宅成交約708套，環比增長342.5%，成交面積約6.91萬平方米，環比增長346.22%。截至目前二手房住宅最新掛牌量11.9萬多套，較節前略有增高。

節后首周樓市成交開始恢復。對比來看，二手房勢頭更為兇猛。據市場反饋，節后二手房市場咨詢量明顯增多。新房單盤銷售面積前十分別為平度南波灣小區，高新區國信溪地美岸，黃島區龍湖億聯春江天璽、金地格林瀾山、保利錦上，即墨首創禧悅學府，市北中海寰宇時代雲境，李滄森林公園，城陽保利大國璟未來之城、越秀星匯城等。

新年不乏新盤上市

2024年樓市已經漸漸進入狀態，在降息等政策拉動下，很多人又開始期待“小陽春”的到來。來自房天下青島站的數據，2024年青島待售新盤約30個，其中西海岸新區、市北濱海新城、青島創新創業活力區、城陽中心城區等板塊都有多個新盤處于開放或規劃階段。

來自房天下青島站的消息，在2024年的新盤中，西海岸新區約11盤待售，高居數量榜首。其中，目前已開放營銷中心的海誼墨香居、金地華悅等均預期推盤較早。珠山韻海于2023年末剛發布規劃。金地華悅位于西海岸新區區政府北側，優質醫院、市民文化中心、西海岸實驗高級中學等環繞。地段優越、成熟完善，備受關注。而在城陽區，鑫江除了2023年已拿下公布案名的鑫江·新城外，還有另外三個地塊。據了解，鑫江在2023年拿下的四個地塊均計劃在2024年推出，預計三四季度入市。銀豐御璽項目已開放城市臨時展廳，預計在年后一二季度入市，目前項目已開工建設。城陽區金鼎云臺府位于城陽白云山板塊，主打低密度洋房。目前項目已開放正式營銷中心，預計2024年上半年入市，主打建筑面積119平方米、136平方米、143平方米的戶型。紅投悅海首府目前處于規劃前期籌備階段，預計2024年入市。

進入2024年，房地產市場的“暖意”不斷釋放。2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調25個基點。據統計，2019年8月以來，5年期及以上LPR總計調整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10BP，因此，本次25BP降幅創LPR機制設立以來之最。本月LPR調整之后，我市個人首套商業住房貸款利率降至3.75%，二套利率降至4.15%。對購房者而言，降利息降月供是實實在在的“省小錢”，而背后傳遞出的，是對2024年積極出手的表態。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，年后青島樓市壓力依然無法忽視，目前仍存在潛在需求得不到有效釋放的問題。即使有真實需求、有購房能力，開發商提供了更有誠意的產品力和價格力，而購房者仍然選擇持幣觀望，這本質是對樓市尤其是對新房市場信心不足。對開發商來說，競爭已近白熱化。在這種背景下，品質好盤將更受青睞，在高性價比、強產品力、好口碑、優營銷“高、強、好、優”等因素的疊加作用下，一些項目會逐漸脫穎而出。 呂 蕾

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