8月25日下午，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，這一調(diào)整將對(duì)房貸市場產(chǎn)生一定影響。不過央行負(fù)責(zé)人表示，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

基準(zhǔn)利率要向市場化報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)換

央行負(fù)責(zé)人介紹，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

要想搞清楚這次房貸政策是如何調(diào)整的，得先明白LPR說的是啥?

LPR是貸款基礎(chǔ)利率(Loan Prime Rate)的英文縮寫，指商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。8月17日，中國人民銀行發(fā)布公告〔2019〕第15號(hào)，決定改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。簡單來說，以往銀行給企業(yè)貸款時(shí)，參照央行制定的基準(zhǔn)利率進(jìn)行一定的浮動(dòng)。LPR機(jī)制改革之后，則是根據(jù)全國18家報(bào)價(jià)銀行每個(gè)月提交的報(bào)價(jià)，去掉最高和最低報(bào)價(jià)后進(jìn)行算術(shù)平均得出LPR。銀行向企業(yè)貸款時(shí)，就要以每個(gè)月都有可能變化的LPR為參照，設(shè)定貸款利率。

這種調(diào)整好在哪里呢?以市場化報(bào)價(jià)的LPR作為定價(jià)參照，能發(fā)揮LPR對(duì)貸款利率的引導(dǎo)作用，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，對(duì)企業(yè)來說，有可能拿到更低的貸款利率。

變的是定價(jià)基準(zhǔn)，利息支出基本不受影響

在LPR改革的政策背景之下，居民房貸利率的一大變化就是定價(jià)基準(zhǔn)的變化：此前是以央行制定的基準(zhǔn)利率(5年期以上的貸款基準(zhǔn)利率4.9%)為定價(jià)基準(zhǔn)，進(jìn)行上下浮動(dòng);而改革之后，是以每月更新的5年期以上LPR品種作為定價(jià)基準(zhǔn)，進(jìn)行浮動(dòng)。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

8月25日，記者采訪了濟(jì)南地區(qū)的房貸利率情況，目前首套房貸款主流利率是比基準(zhǔn)利率4.9%上浮10%-15%，也就是5.39%-5.635%。如果按照房貸新政，則是比4.85%(按8月20日5年期以上LPR)進(jìn)行一定的上浮來執(zhí)行。

如果雙方同意，利率每年都可調(diào)整

“只是參照上浮的基準(zhǔn)不同了，從這個(gè)政策的初衷來看，我感覺在具體的房貸利率上不會(huì)比此前有太大的波動(dòng)。以前基準(zhǔn)是4.9%，上浮10%執(zhí)行利率為5.39%。那以后的基準(zhǔn)比如是4.85%，如果上浮的數(shù)值幅度小了，最終執(zhí)行利率反而還會(huì)更低呢。具體上浮多少還是會(huì)由銀行來進(jìn)行綜合把握。”一位駐濟(jì)國有銀行房貸業(yè)務(wù)主管介紹，“我們也是剛看到這個(gè)新政，相比以前簽約時(shí)的利率可以執(zhí)行20年來說，利率重定價(jià)會(huì)是新版合同的一個(gè)修訂重點(diǎn)，如果雙方同意，可以每年都對(duì)定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。”

公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù)最新LPR報(bào)價(jià)的調(diào)整機(jī)會(huì)，長期看，對(duì)減少借款人的綜合利息支出或是利好。

設(shè)定利率下限，基準(zhǔn)利率“打折”的情況將難現(xiàn)

新政規(guī)定了銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率的“下限”，即最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR利率加點(diǎn)，而加點(diǎn)的“下限”則由兩部分組成，第一部分是央行規(guī)定的全國最低標(biāo)準(zhǔn)，第二部分是央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

這意味著過去及現(xiàn)在部分城市還存在的首套房利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將難以再現(xiàn)。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.110倍。其中最低的為上海，今年7月首套房貸款平均利率為4.84%。上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機(jī)構(gòu)中，7家銀行在7月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準(zhǔn)利率95折(即4.655%)的銀行數(shù)量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折(4.41%)。

10月8日起，如果按照4.85%(按8月20日5年期以上LPR)來執(zhí)行，那在全國范圍內(nèi)，發(fā)放的首套房住房貸款利率最低也要4.85%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.9%的99折，所以比基準(zhǔn)利率還打折的房貸利率難現(xiàn)市場了。

落實(shí)差別化房貸政策，每筆貸款利率都會(huì)綜合商定

“房貸利率一般會(huì)根據(jù)買房人的情況有所差異化調(diào)整，在我看來，新政更強(qiáng)化了房貸利率的差別化。”濟(jì)南的房產(chǎn)中介宋女士經(jīng)手過大量的房貸業(yè)務(wù)，據(jù)她介紹，根據(jù)合作樓盤、中介、個(gè)人征信等情況不同，房貸利率和房貸放款期限也不同，具體執(zhí)行利率有時(shí)會(huì)依據(jù)客戶自身情況而定。

而根據(jù)新政， 每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

在新政中，區(qū)別信貸政策也得到了強(qiáng)化，二套房與商業(yè)用房的利率下限都比首套房要增加60個(gè)基點(diǎn)：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率;二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

同時(shí)人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

人民銀行副行長劉國強(qiáng)此前介紹，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。金融行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時(shí)，避免把房地產(chǎn)工具化。劉國強(qiáng)還明確表示，“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降。”(張頔)

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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