濟南西客站片區一新建小區的居民近日發現,自己小區樓下劃出的小院占用的居然是公共綠地。原本屬于所有業主的區域卻被圈起來送給了少數業主。

有一樓的業主裝修時將綠地全部破壞,封起了陽光房。 記者劉雅菲 攝

開發商又會如何解釋小院的問題呢?在采訪中,該小區開發企業一位工作人員表示,“我相信在全國,很多開發商的樓盤里都會有小院這種方式。”該工作人員表示,“我們的出發點在于很多人想擁有一個很小的院子,哪怕種種菜、養養魚,所以說從需求上考慮,我們就規劃了這個東西。”

據業主介紹,在銷售的時候,置業顧問表示小院是贈送的,但采訪時該工作人員表示:“這個小院不屬于贈與,小院只能用于小區的綠化,最早是用類似于冬青帶簡單地隔起來,有一個半封閉的小院。然后我們在銷售的時候也說了,這塊綠地實際上是業主來領養,業主有管理小院的職責。”

“而且在售房的時候,二樓及以上的業主,他們知道一樓有小院這種形式,如果想購買一樓的這種產品,要付出相對多一點的成本。”該工作人員表示,這個小區的樓間距非常大,和濟南其他小區相對比來說,現有綠地面積非常充足。“業主相互之間的對比心理肯定是有的,我們也理解,也希望能夠做到相互理解。作為開發商,我們肯定要賣產品,而且產品確實是有差異化的,有些人就是希望多花一點錢,買一個好一點的生活環境、生活空間,這是可以理解的。”

沒有小院的業主認為小院沒有規劃,侵占了公共綠地。該工作人員表示,“買房的時候,如果提出這個訴求是沒有問題的,但是已經買完房子了,這個時候,就好像孩子已經生下來了,你再給塞回去是不可能的吧。而且一樓的住戶他們也是付出了成本的,現在說要收回院子,退給他們相等比例的錢,人家可能都不愿意了。”

“目前(小院)這個事情已經成了既定事實,而且我們也沒有損害到別人的利益。”該工作人員說:“小院屬于公共景觀的部分,規劃局不會批這個東西。”

同時,該工作人員表示,“一開始我們就非常確認這一點,(小院)不能屬于個人,它不是一個確定的權利,而且這個小院的使用自由度是受到非常大的限制的,它是屬于景觀的一部分。”

既然屬于公共景觀,為什么已經建成的一期項目內,有業主在院內建了小路和魚池,而開發商和物業并沒有制止呢?對此,該工作人員表示,小院里鋪個小石頭路,從景觀的概念上去想,并沒有產生破壞,“這個景觀不與我們小區的景觀沖突的話,我們是不會攔著的。因為整體還是景觀,他們沒有說在這里搭房子什么的。”

綠地屬公共所有，開發商可能構成侵權

其實,“買房送小院”在濟南并不少見。記者走訪了三個宣傳中提到“買房贈小院”的在售樓盤,售樓人員均表示的確有小院贈送,而且小院只有使用權并沒有產權。還有一個樓盤的置業顧問明確表示,小院就是圈占了公共綠地建設的,但是他同時表示購房者不必擔心,關于小院的內容會寫到合同當中,擁有了小院的使用權,購房者可以隨便使用,種菜、種花都可以。

關于小區公共綠地的權屬,物權法第七十三條規定,建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。對此,山東舜翔律師事務所王建華律師表示,如果規劃沒有變更,且沒有經過全體業主的同意,開發商無權私自變更這些公共綠地的用途,或者將其圈占起來贈送給部分業主。也就是說,對這些公共綠地,開發商無權賣給消費者。時女士所住的小區,如果沒有合法的規劃手續,開發商將公共綠地圍成小院贈送給個別業主的行為可能構成侵權,開發商和業主簽的合同中涉及這一部分的內容,也極有可能會因為違反法律的強制性規定而歸于無效,業主可以提出來,確認這一塊無效。

同時,王建華表示,因為贈送小院,開發商賣給業主房屋的時候,這個價位應該是高的,如果小區的小院被收回,恢復了綠地原狀,極可能會給一樓的業主造成損失,屆時一樓業主可以合同相對方違約為由,要求其賠償己方因此遭受的損失,并要求對方承擔違約責任。

“業主可以成立一個業主大會,由業主代表來向侵害他們共同所有權的業主、開發商以及物業主張權利,以他們為共同被告,要求他們來承擔侵權責任,停止侵害、排除妨害、賠償損失。通過訴訟途徑,達到恢復小區綠地的原本使用途徑的目的。”王建華說,此外,為了防止這種情況的發生,以后業主在購房時除了仔細查看購房合同約定外,最好再向開發商提出出示向有關部門報建的規劃設計,以便確認自己購買房屋的合法性。

在馮女士向物業反映情況時,物業曾表示在購房合同中關于公共區域的界定里有一條,任何業主擁有獨立使用權及開發商保留的地方并不屬于公共區域,因此樓上沒有小院的業主已經自愿放棄了這一部分公共區域的權益。

對此,王建華認為,根據合同法第四十條的規定,在格式合同當中,提供格式合同的一方限制對方主要權利,加重對方義務的,該條款無效。如果上述情況屬實,那么業主的公共區域共有權顯然受到了限制,可以向法院請求該條款無效。

（齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲實習生 藏新恒 李佳婍）

[責任編輯：楊凡、董迪]

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