原標(biāo)題：歲末年初濟(jì)南土拍烽煙四起

來源：山東商報(bào)

原標(biāo)題：歲末年初濟(jì)南土拍烽煙四起

來源：山東商報(bào)

歲末年初之際，濟(jì)南土拍市場(chǎng)泛起了陣陣漣漪。前有海信“鏖戰(zhàn)”242輪競(jìng)得長(zhǎng)嶺山片區(qū)土地，后有中央商務(wù)區(qū)（CBD）西片區(qū)樓面起拍價(jià)最高地塊終止交易；前有華潤(rùn)時(shí)隔六年再入興隆連拿兩地，后有工業(yè)北路沿線城市更新項(xiàng)目首宗出讓地塊中止出讓……在供應(yīng)81塊城鎮(zhèn)住宅用地，成交總建筑面積約342.9萬平方米后，2024年濟(jì)南土拍落下帷幕。伴隨積極政策的引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)，預(yù)計(jì)2025年濟(jì)南的土地拍賣市場(chǎng)將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入新的活力。

◎山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

長(zhǎng)嶺山“鏖戰(zhàn)”242輪

濟(jì)南2024年溢價(jià)率最高地塊成交

長(zhǎng)嶺山片區(qū)，近年來由于其地理位置原因，一直屬于濟(jì)南土地市場(chǎng)的兵家“必拍之地”，2024年歲末一場(chǎng)土拍罕見的激烈大戰(zhàn)就在長(zhǎng)嶺山片區(qū)拉開了序幕。2024年12月16日，濟(jì)南長(zhǎng)嶺山片區(qū)興港路以南、鳳歧路以西的一宗住宅用地和社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地捆綁出售，經(jīng)過242輪的反復(fù)“拉扯”，最終該地塊以成交價(jià)15.38億元，成交樓面價(jià)10077元/平方米被海信地產(chǎn)摘得。

根據(jù)公開資料顯示，上述拍出的長(zhǎng)嶺山組團(tuán)地塊中的住宅地塊總面積為63921平方米，地上容積率為2.3，規(guī)劃建筑面積約為147018.3平方米。起始樓面價(jià)6919元/平方米，總起拍價(jià)為10.17億元。土地競(jìng)得人需配建包括社區(qū)服務(wù)站、托兒所、老年日間照料中心、菜市場(chǎng)及社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在內(nèi)的多種公共服務(wù)設(shè)施，并承擔(dān)8000萬元的教育配套設(shè)施費(fèi)用。

該地塊一出，即刻引起了不少企業(yè)開啟了“群雄逐鹿”模式，以至于整個(gè)競(jìng)拍過程中出現(xiàn)了“分秒必爭(zhēng)”的激烈場(chǎng)景。12月16日上午9:14，編號(hào)2437123的第一位競(jìng)買人開始出價(jià)，隨后編號(hào)74707927競(jìng)買人、編號(hào)46337262競(jìng)買人分別在6分鐘、9分鐘后依次加價(jià)200萬元。開拍后僅僅24分鐘，競(jìng)拍正式進(jìn)入“激戰(zhàn)”狀態(tài)，46337262出價(jià)107206萬元；僅4秒后，74707927出價(jià)107406萬元；4分多鐘后，在確認(rèn)出價(jià)倒計(jì)時(shí)前，32437123出價(jià)，僅僅5秒后，74707927出價(jià)；臨近中午，11:15左右，兩家企業(yè)的出價(jià)間隔僅有2秒。

在第147輪競(jìng)價(jià)中，46337262以134806萬元的價(jià)格做出了其最后一次出價(jià)，隨后便退出了這場(chǎng)曠日持久的競(jìng)價(jià)戰(zhàn)。然而，競(jìng)買人32437123與74707927之間的較量卻遠(yuǎn)未結(jié)束。他們持續(xù)競(jìng)價(jià)，直至下午15:21。最終，競(jìng)買人74707927以153806萬元的價(jià)格成功拍下這塊土地，此時(shí)距離此次土拍的首次出價(jià)已經(jīng)過去了整整6個(gè)多小時(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，三家競(jìng)拍的企業(yè)包括海信、中海和華潤(rùn)，最終海信以鏖戰(zhàn)242輪的戰(zhàn)績(jī)，分別“戰(zhàn)勝”中海、華潤(rùn)等央企，將長(zhǎng)嶺山片區(qū)土地收入囊中。

在2024年濟(jì)南土地市場(chǎng)多數(shù)地塊基本都以底價(jià)成交的大環(huán)境下，年末長(zhǎng)嶺山的土拍“大戰(zhàn)”引起了行業(yè)內(nèi)的關(guān)注。作為一舉奪魁的海信地產(chǎn)，實(shí)際上在近幾年的市場(chǎng)上一直處于“韜光養(yǎng)晦”的狀態(tài)。通過梳理發(fā)現(xiàn)，海信地產(chǎn)濟(jì)南在售樓盤主要為西部王府莊海信觀悅、海信時(shí)代城，小清河兩岸海信觀瀾，而花園路海信君和為尾盤，總體來看，海信在濟(jì)南土地儲(chǔ)備量較低。“海信研究土地供應(yīng)計(jì)劃良久，在房地產(chǎn)進(jìn)入深度改革期的大背景下，海信此舉旨在長(zhǎng)嶺山片區(qū)打造高端住宅項(xiàng)目。”有業(yè)內(nèi)人士說。

CBD西區(qū)樓面價(jià)最高地塊終止出讓

時(shí)隔六年華潤(rùn)再入興隆

所謂有人歡喜有人愁，歲末年初的濟(jì)南土拍市場(chǎng)亦是如此。正當(dāng)長(zhǎng)嶺山土拍大戰(zhàn)激戰(zhàn)正酣之時(shí)，一份補(bǔ)充公告讓有望被視為2024年新“地王”的地塊終止出讓。此前，CBD西片區(qū)A1地塊樓面起拍價(jià)約1.5萬元/平方米，高出2024年5月保利山東置業(yè)所拿地塊成交價(jià)近1000元，曾被視為新“地王”。

作為業(yè)內(nèi)關(guān)注的新“地王”，CBD西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A1地塊原計(jì)劃于2024年12月18日上午競(jìng)拍，但隨后發(fā)布補(bǔ)充公告稱這該地塊因故終止出讓，與之同時(shí)終止的地塊還有B3地塊。公開資料顯示，CBD西片區(qū)A1地塊位于歷下區(qū)政府東北側(cè)，屬于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)（CBD）西片區(qū)，該地塊曾推遲競(jìng)拍至2024年12月16日，后于12月18日終止出讓。而B3地塊則是一個(gè)大型辦公樓、商業(yè)及零售項(xiàng)目，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資金額較大，或?qū)﹂_發(fā)商的資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有較高要求。伴隨上述A1地塊終止出讓，該片區(qū)樓面價(jià)也止步約1.4萬元/平方米。

即便是樓面價(jià)最高地塊遭遇了終止出讓，但這并未影響濟(jì)南土拍市場(chǎng)的“腳步”。2024年12月27日濟(jì)南成交三宗住宅用地，其中兩宗位于興隆片區(qū)，一宗位于和諧片區(qū)，合計(jì)成交價(jià)約19.5億元，三宗地塊將為濟(jì)南新增約17.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)居住空間。值得一提的是，時(shí)隔六年，華潤(rùn)再拿市中區(qū)興隆片區(qū)F-3b、F-5b優(yōu)質(zhì)地塊，最終實(shí)現(xiàn)了對(duì)興隆片區(qū)的無死角“包場(chǎng)”。

公開資料顯示，此次出讓的興隆片區(qū)F-3b、F-5b兩宗地位于公元九里小區(qū)以南、現(xiàn)狀山體以北，緊鄰砧子山。其中柏石峪片區(qū)11街區(qū)BSY1101-1地塊須配建1處不小于200平方米的托兒所、1處不小于450平方米的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、1處不小于1000平方米的社區(qū)服務(wù)站。而柏石峪片區(qū)12街區(qū)BSY1201-1地塊，在華潤(rùn)與能建競(jìng)拍8輪后，最終溢價(jià)1.8%，由華潤(rùn)拿下。據(jù)悉，這兩宗地塊配套的教育設(shè)施由市中區(qū)政府統(tǒng)籌解決，保證教育設(shè)施與該項(xiàng)目?jī)?nèi)首期住宅同步開工、同步建成交付使用。興隆片區(qū)作為華潤(rùn)的大本營(yíng)，該片區(qū)有華潤(rùn)中央公園、云棲徑、仰山、紫云府、公元九里眾多項(xiàng)目，改善需求旺盛，此次成交的兩地塊容積率僅為1.3，業(yè)內(nèi)認(rèn)為后期華潤(rùn)有望在該地塊打造多層洋房和別墅類產(chǎn)品。

開年首宗出讓地塊遭中止

2025年濟(jì)南土拍市場(chǎng)往哪走？

所謂一波未平，一波又起，濟(jì)南土拍市場(chǎng)的歲末年初冷熱不均。年初剛至，工業(yè)北路沿線城市更新項(xiàng)目首宗出讓地塊，就于元旦后中止出讓。該宗地塊名稱為王舍人片區(qū)16街區(qū)小漢峪溝以東、張馬屯街以南用地DWS1603，位于歷城區(qū)張馬屯街以南、新源路以西。

此前，除CBD西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A1地塊、B3地塊終止出讓外，推遲到2024年12月16日出讓的王舍人片區(qū)01街區(qū)奧體中路以東用地DWS0101-2也已經(jīng)終止，同期掛牌的科技城片區(qū)12街區(qū)、CBD西區(qū)、王舍人片區(qū)01街區(qū)4宗地，僅有1宗面積僅6923平方米的商務(wù)金融用地成功出讓。縱觀2024年年末至2025年年初，中止抑或是終止的背后預(yù)示著房企謹(jǐn)慎拿地。當(dāng)然，濟(jì)南土拍市場(chǎng)不僅有房企謹(jǐn)慎拿地這個(gè)關(guān)鍵詞，2024年的濟(jì)南土拍市場(chǎng)更明顯的關(guān)鍵詞則是“底價(jià)成交”。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，濟(jì)南共成交76塊住宅用地，總建筑面積342.9萬平方米。其中平臺(tái)公司底價(jià)拿地53宗，占比最高達(dá)到69.7%；其次為國(guó)央企，共拿地15宗，占比19.7%；民營(yíng)房企只拿下8宗土地，占比僅10.5%。從成交價(jià)格的角度來看，全年僅有7宗地塊溢價(jià)成交，僅占9%，這7宗地塊分別為海信長(zhǎng)嶺山地塊、張馬屯的瑞馬、濟(jì)南建工地塊、和諧片區(qū)的中海天空之鏡地塊、蓮花山的綠城鳳棲和鳴地塊、CBD西區(qū)的保利金茂瑯譽(yù)地塊，以及興隆山的華潤(rùn)地塊。其中海信長(zhǎng)嶺山地塊溢價(jià)超45%，為2024年土拍市場(chǎng)唯一高光時(shí)刻。

伴隨2025年的開啟，未來土地市場(chǎng)又將走向何方？業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)下政策層面濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)基本完成筑底，在政策傳導(dǎo)效應(yīng)的逐步影響下，濟(jì)南市場(chǎng)在蓄力反彈。在銷售端尚未明顯轉(zhuǎn)暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，未來土拍市場(chǎng)分化現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。從2024年土拍拿地可以推斷，2025年或?qū)⒂写笈鞘懈马?xiàng)目相繼落地，未來土地市場(chǎng)或?qū)?huì)有新的變化。

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