原標(biāo)題：以價換量 青島樓市靜待“小陽春”

來源：青島日報

原標(biāo)題：以價換量 青島樓市靜待“小陽春”

來源：青島日報

樓市觀察

剛剛過去的“春節(jié)檔”為2024年樓市的全年表現(xiàn)留下草蛇灰線。這個春節(jié)假期，青島二手房市場看房量和交易量水平超越去年同期，受到剛需熱捧；新房端則做足年味促銷文章，雖然到訪和實際成交不盡如人意，卻為即將到來的樓市“小陽春”傳統(tǒng)銷售旺季起到了預(yù)熱作用。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前新房市場以價換量仍為主要趨勢，隨著政策面的進(jìn)一步放松，保障性住房落地以及城中村改造的加速，在因城施策“穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心”政策引導(dǎo)下，未來市場將逐步回歸正常合理水平。

二手房交易升溫明顯

“青漂”多年的小孫，終于趕在春節(jié)前辦完了過戶手續(xù)拿到了房本。政策優(yōu)化力度較大，加上房價調(diào)整達(dá)到一定的階段，是他這次出手買房的主要原因。

“大學(xué)畢業(yè)后一直在青島工作，這幾年工作的積蓄再加上父母的資助都付了首付款，終于有了自己的小家。”小孫定下一套房齡15年左右的兩居室二手房，不僅不用再租房，小區(qū)還靠近一所公立小學(xué)，為將來孩子上學(xué)做好了準(zhǔn)備。小孫這次下定決心買房，是受到同事的影響。“同事不久前在同一小區(qū)買了一套90平方米的二居室，我參觀后發(fā)現(xiàn)小區(qū)的環(huán)境和配套以及房子的戶型都不錯，就委托中介找房。降低首付比例、降低商貸利率等政策出臺以后，買賣雙方心態(tài)都有了變化，原房主給了一些優(yōu)惠，就干脆定下了。”

買家擔(dān)心春節(jié)后房價會漲，房主擔(dān)心春節(jié)后房價會跌，雙方的心理博弈為當(dāng)下二手房市場注入了一絲活力。和小孫一樣，利用春節(jié)前及假期看房買房的人并不鮮見。貝殼研究院監(jiān)測，包括青島在內(nèi)的2024年春節(jié)假期重點50個城市二手房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。按8天假期的日均看房量統(tǒng)計，一線城市比去年春節(jié)增加90%，僅略低于2021年；二線城市增加180%，三線城市增加140%，均大幅超過此前三年。

從貝殼找房青島站線上咨詢數(shù)據(jù)走勢來看，用戶咨詢量在除夕之后呈現(xiàn)出回升狀態(tài)，春節(jié)過后單日咨詢量增長至近3個月最高。2024年春節(jié)期間，貝殼找房青島站合作品牌經(jīng)紀(jì)人的新增求購二手房客戶數(shù)量以及二手房客戶看房次數(shù)達(dá)到近3年同周期內(nèi)最高。

對于看房量和交易量大增的原因，貝殼研究院分析認(rèn)為，除了去年較低的基數(shù)效應(yīng)外，熱點城市尤其是二三線城市政策優(yōu)化力度較大，加上房價調(diào)整達(dá)到一定的階段，消費者看房意愿被激活，預(yù)計這種熱度有望在今年一季度繼續(xù)釋放。

春節(jié)后，二手房價格如何表現(xiàn)？采訪中，多數(shù)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，春節(jié)后“小陽春”是近些年市場上的普遍現(xiàn)象，無論是新房還是二手房都會受其影響，尤其是那些具有特色優(yōu)勢的二手房房源。當(dāng)下的二手房市場分化現(xiàn)象明顯，具有特色優(yōu)勢的房源不愁賣，而那些不占有學(xué)區(qū)、地理位置優(yōu)勢的房源，即便是受到后期“小陽春”漲價的加持，若市場不買賬，這部分房源最后也只能降價銷售。

據(jù)青島鏈家保利里院里店商圈經(jīng)理劉帥介紹，今年春節(jié)過后，咨詢、成交量恢復(fù)都比較快，以市北片區(qū)為例，商圈內(nèi)在售房源多、購房者可選擇余地大，對于購房者而言更容易選到適合自己的房子。

新房市場搶跑“春節(jié)檔”

在傳統(tǒng)的買房節(jié)點春節(jié)，返鄉(xiāng)人群的增加激發(fā)了更多潛在置業(yè)需求，島城開發(fā)商借機(jī)開啟“忙年”模式，紛紛推出優(yōu)惠活動，力圖在“春節(jié)檔”有所收獲。年味十足的春節(jié)促銷活動，在供給端預(yù)熱了新春樓市。

58同城、安居客發(fā)布的《2024春節(jié)置業(yè)意向調(diào)查》顯示，超八成意向人群選擇在春節(jié)期間看房及買房，其中有37.1%的人群在春節(jié)期間有明確購房意向，有46.2%的人群更傾向利用春節(jié)假期看房，主要原因是有充足的空閑時間和更多購房優(yōu)惠。

“以價換量”模式是這波促銷的主流，直接降價成為當(dāng)前市場最主要的促銷手段。卓越蔚藍(lán)群島瀧樾項目推出了“新春不打烊，首付兩萬起”活動，現(xiàn)場推出總經(jīng)理直簽會、一口價好房。卓越和悅項目則推出到訪參與紅包抽獎，購房享“限時20%補(bǔ)貼+茅臺禮盒+精選特價房”三重禮活動。和達(dá)和山更是給出推薦獎勵計劃，凡是推薦新客戶成交，即得1%房款獎勵。招商璀璨璟園專門針對返鄉(xiāng)客戶，推出每周5套特價房的安家福禮。龍湖地產(chǎn)推出新春購房97折鉅惠，到訪可領(lǐng)年貨禮包。融海公館新春購房可享受1萬元的購房補(bǔ)貼。波爾多麗園春節(jié)假期購房享96折優(yōu)惠，期間成交還送家電好禮。

除了福袋紅包等到訪禮，有些售樓處還給春節(jié)期間為到訪客戶精心準(zhǔn)備了實惠禮品。招商璀璨璟園的到訪客戶集贊免費領(lǐng)賀歲檔電影票通用券、世博園滑雪票。在和達(dá)和山售樓處，可以抽取龍年限定盲盒，同時還有國潮觀山杯、龍年賀歲玩偶等禮品。位于西海岸的衡山學(xué)府，新年到訪還能領(lǐng)取龍年新春竹編燈籠。

據(jù)了解春節(jié)期間，新房市場的到訪量相比去年同期也有著明顯的提升。和達(dá)和山售樓處工作人員告訴記者，今年春節(jié)期間售樓處到訪量有所提升，但實際成交較為平淡，到訪增加為“小陽春”起到了蓄客作用。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，25個代表城市新房日均成交面積較上年春節(jié)假期下降約27%。

整體復(fù)蘇逐漸企穩(wěn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于市場仍處于下行調(diào)整階段，各地樓盤以順銷為主，并未進(jìn)行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠，新房市場熱度較春節(jié)前有所降溫。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧表示，目前新房市場保持去庫存走勢，以價換量仍為主要趨勢，盡管政策層面已經(jīng)呈現(xiàn)全面寬松的趨勢，從金融層面的寬貨幣、寬信用、降利率到行業(yè)層面的解除限貸、解除限購、購房補(bǔ)貼等，都為樓市的平穩(wěn)運行提供了支持，但受居民消費信心尚未完全恢復(fù)等因素制約，短期內(nèi)市場還將延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。不過，隨著政策面的進(jìn)一步放松，保障性住房落地以及城中村改造的加速，在各地因城施策“穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心”政策引導(dǎo)下，未來市場將逐步回歸正常合理水平。

從青島自身來看，作為全國首批租賃住房貸款支持計劃的8個城市之一，1月即成功發(fā)放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套，供給對象主要面向新市民、青年人等群體。雖然本次涉及的房源數(shù)量有限，但釋放了推動新房存量有效轉(zhuǎn)化保障房、助力房企出清換倉、改善房企流動性的積極信號。

展望后市，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉預(yù)計，經(jīng)過多輪政策寬松，雖然2月份因為假期影響，成交量遠(yuǎn)低于1月，但預(yù)計3-4月份市場有望見底企穩(wěn)回升，3月份出現(xiàn)“小陽春”可能性明顯增加。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，春節(jié)后，居民工作、購房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，一線及核心二線等前期出臺政策的城市，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。短期來看，核心一二線城市仍有望繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，疊加企業(yè)資金支持力度增強(qiáng)等，供需兩端政策發(fā)力有望推動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)。

呂蕾

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