原標題：青島土地市場"上新: 東李正在趕超浮山后成為新熱點！

來源：觀海新聞/青島早報

原標題：青島土地市場"上新: 東李正在趕超浮山后成為新熱點！

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東李正成為青島改善置業的重點區域。觀海新聞/青島早報記者薛雅方攝

就在上周,青島市自然資源和規劃局最新發布了《青島市自然資源和規劃局關于開展2022年第三次土地資源線上推介的通告》,今年青島第四批次供地大幕即將拉開。根據公告顯示,李滄區擬推出的地塊中多數地塊位于東李片區。而從去年開始,東李片區土地便開始扎堆上市。大量土地供應帶來了動力樓盤的集中爆發。而依托于成熟的配套和優質的環境,東李正在慢慢趕超浮山后,成為青島改善置業的重點區域。

快速崛起 片區價值得以提升

和浮山后模糊的界限類似,東李也很難給出一個準確的地理定位。在地產業內,通常把黑龍江路以東,松嶺路以西,科苑緯四路以北及太和山風景區之間的位置稱之為東李。特別是靠近世園會的區域,良好的地理環境成為東李的核心區域。

說起東李,還要回到2006年,當年綠城入駐成為熱盤。之后,萬科、卓越、和達等房企相繼入駐,將東李建設成為真正意義上的“中央生活居住區”。原本的東李片區被稱為剛需腹地,隨著片區價值的提升,區域內的項目產品也由剛需定位轉向改善高端路線。

當然,隨著越來越多房企的入駐,東李的配套設施也不斷躍上新臺階。目前,東李東西向有九水路、金水路、惠水路、廣水路等主干道,南北向有銅川路、漢川路、合川路、東川路等主干道,還有青銀高速的縱穿,路網發達。隨著地鐵的開通,2號線、3號線以及11號線都有經過東李片區的站點,交通十分便利。商業方面,東李核心區域主要是靠近李村商圈,而且目前東李的商業發展已經成熟,有萬國云商、綠城新天地、麗達購物中心、龍樾灣商業街等多個大型商業區,居民購物需求完全可以得到滿足。

除此之外,東李最吸引人的還是環境。北臥龍山、南雙鳳山,中間李村河、金水河環繞其中,近幾年先后修建了李村河公園、金水河公園、金水橋公園、竹子庵公園,居住環境宜人。就在去年底,地鐵2號線東延線開工,該地鐵線路起于李村公園,沿金水路橫穿東李片區直至世博園,再次升級了東李交通配套,為片區品質生活提供了更多的支撐。

熱盤扎堆 地塊上新迎爆發期

2009年,當時青島市獲得2014年世界園藝博覽會的主辦權,舉辦地為李滄東部百果山森林公園。隨后,東李乘勢騰飛,綠城、萬科等地產大鱷成為最早進駐東李的一批開發商。特別是在2014年前后,大量新盤入市,成為青島樓市的熱門區域。但在此之后,東李卻鮮有土地供應,板塊一度沉寂。直到去年多地塊上新,讓東李的樓市在今年迎來了爆發期。

先是年初,東李的“坐地戶”綠城啟動收官項目——春溪雲廬和錦上月鳴,前者為127—190平方米的洋房,后者則推出的118—150平方米的高層,最高價格突破3.5萬元/平方米。今年3月,由五家房企聯手推出的森林公園項目開盤入市,首推產品為113—143平方米的毛坯產品。到了5月份,融海云著項目首開,僅有1棟住宅。除此之外,華新園珺臺、融海啟城、萬竹云峰、上流和苑等項目相繼亮相,整個東李的熱鬧程度已經超越浮山后,“十盤大戰”的好戲已經上演。

其實這并不是結束,今年第三批次集中土拍,東李世園板塊又有多宗土地被金茂等開發商拍得,相關規劃已經出爐,不久后將會入市。在最新發布的第四批次土拍名單中,雖然李滄區只有三宗土地供應,但其中兩宗位于東李片區,未來這里還將上演多盤纏斗的局面,成為島城房地產市場的新熱土。

品質升級 核心區域價格看漲

東李片區因為優質的環境資源和日漸成熟的配套,樓市也在上演品質升級,從最初的剛需逐漸過渡為剛改甚至純改善盤。根據卓易數據統計,整個東李世園板塊近3年成交的3000多套房子中,成交戶型套均面積132.8平方米,已經超越市北浮山后成交的套均面積,而越靠近山下的戶型面積更大,價格也更高。據相關消息稱,有知名開發商今年上新的毛坯洋房組團單價已賣到3.5萬元,如此市場行情下開盤當日去化八成以上。眼下樓市一片低迷之下,而東李行情還在一路看漲,普通高層住宅正在向單價3萬元線靠攏,當然這是核心區域的價格,邊緣樓盤的價格還是維持在單價2.5萬元以下。

對于東李房價未來的走勢,很多業內人士也是非常看好。在青島三年城市規劃中,世博園片區被列為八大重點片區,根據相關規劃,將圍繞世博園復興,高標準打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態休閑旅游目的地,重新激活片區。這樣的消息也在刺激東李片區進一步成為青島市區新興的改善熱門板塊。

今年第三次土拍中,其中金茂聯合城通世園獲得世園會西片區3宗地,總占地面積106398.9平方米,規劃總建面208896.1平方米,總價24.73億元。據記者了解,這里將建設青島第四座金茂府,產品以低密度的洋房和小高層為主。而另一塊LC0604-03地塊被和達拍得,占地面積66789.1平方米,規劃建面83775.8平方米。最難得的是容積率低至罕見的1.3,低密洋房將成為主要產品,可以承載改善用戶對于好房子的需求。

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和浮山后長達20余年的建設周期不同,東李崛起只用了幾年時間,因此區域內多是新房和次新房,整個區域基礎設施較新。同時,由于沿海一線土地資源逐漸枯竭,豪宅內陸化也成為青島住宅市場的一大趨勢。相比海景,東李自然環境也并不遜色,南、北、東三面有山,還有李村河等城市河流。同時,東李片區教育資源也在改善,二中院士港分校面向李滄區全區招生,李滄實驗初中(北校區)建成招生,都給東李的教育帶來更多改觀。地鐵2號線延長線更是賦予東李核心區地鐵盤的屬性。

對于未來東李的發展,業內人士認為目前東李已經進入快速發展階段,未來教育和商業資源會進一步完善。雖然東李已步入改善時代,但今年上市的10余個項目中,仍有不少90平方米以下的剛需產品在售。就東李的屬性而言,目前正是剛需走向改善及高端的過渡期。

所以,對于部分剛需以及剛改的客戶而言,眼下還是去東李置業的好時機。當然,對于追求更高品質的客群而言,隨著世園會周邊多個低容積率土地上新,也將會成為入手洋房甚至別墅產品的好機會。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬

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