原標(biāo)題：政策“暖風(fēng)”加溫濟(jì)南樓市

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報

原標(biāo)題：政策“暖風(fēng)”加溫濟(jì)南樓市

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報

◆導(dǎo)報記者 劉勇 濟(jì)南報道

11月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。山東納入統(tǒng)計的4市中,濟(jì)南、青島二手住宅價格繼續(xù)下降；濟(jì)南新建住宅價格略漲,且逐月漸漲狀態(tài)已持續(xù)6個月。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到,最近幾天房地產(chǎn)市場接連迎來利好政策。

受訪的業(yè)內(nèi)人士表示,在利好政策接連出臺的背景下,樓市復(fù)蘇有望延續(xù)。“但需要注意的是,房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅持‘房住不炒’,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會改變,未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求,落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期?！鄙綎|錦美房產(chǎn)營銷有限公司副總經(jīng)理袁杰表示。

復(fù)蘇跡象明顯

2022年還有40多天就要過去了,開發(fā)商為了完成年度任務(wù)指標(biāo),開始“沖業(yè)績”；而濟(jì)南購房者趙新磊,也圓了買房夢。

早在去年底,他就有了再買一套房的想法,理由很簡單,主要是考慮將來方便老人過來照看孩子,夫妻倆計劃再買一套三居室的房子。

“尤其春節(jié)后有段時間,我們特別想買房。其實(shí),我們已經(jīng)看好了一套房,但因?yàn)橐恍┰?后來又退了?！壁w新磊對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者說,按照以前的規(guī)定,二套房首付款6成,他看中的房子總價在240萬左右?！笆赘?0%的話就是144萬,對我們來說太高了,根本湊不起來。”無奈之下,趙新磊只能暫時擱置買房的想法。

隨著各項(xiàng)利好政策的出臺,尤其是濟(jì)南市降低二套房首付比例后,趙新磊買房的事情又提上日程。

“首付比例降到3成,而且房貸利率也下來了,這就沒問題了。”就這樣,通過近1個月的走訪,趙新磊最終購買了一套價值220萬元的房子。

同樣出手買房的還有“95后”濟(jì)南小伙張振農(nóng)。剛剛參加工作幾年的他,經(jīng)濟(jì)條件有限,計劃在濟(jì)南買一套小房子過渡性居住。張振農(nóng)說,其實(shí)他原本也不那么著急買房,想著慢慢碰到合適的房子。最近,眼看著樓盤降價,政策頻出,他也心動了。就在上個月,他入手了一套小兩室一廳?！爸饕莾r格已經(jīng)到了我的心理價位,感覺挺劃算,看著合適就買了。”張振農(nóng)對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者說。

“從年初到現(xiàn)在,國家和濟(jì)南市接連出臺多項(xiàng)政策,每項(xiàng)政策都產(chǎn)生一定效果?！痹苷f,“尤其是降首付、調(diào)整限購區(qū)域后,樓市復(fù)蘇跡象更明顯了?！?/p>

袁杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,目前,開發(fā)商沖量以降價促銷為主,效果顯著,降價幅度較大的幾個項(xiàng)目銷售額均有提升。“樓市已經(jīng)處于筑底階段,經(jīng)歷了兩年多的市場下行期,積壓了大量購房需求,但由于市場信心不足,需求一直處于觀望階段。利好政策持續(xù)出臺,有利于提振市場信心,對于沖業(yè)績的開發(fā)商,可以趁機(jī)拿出優(yōu)惠政策沖擊銷量。”袁杰表示。

袁杰提供的數(shù)據(jù)顯示,位于濟(jì)南盛福片區(qū)的一個樓盤,今年8月份開盤,240套房源僅網(wǎng)簽137套,網(wǎng)簽率57%左右,到11月4日,444套房源網(wǎng)簽322套,3個月的時間,網(wǎng)簽量增加185套。同樣,在濟(jì)南西客站片區(qū)的一樓盤,8月初358套房源網(wǎng)簽114套,網(wǎng)簽率32%。11月4日,512套房源網(wǎng)簽300套,網(wǎng)簽率58.59%,3個月的時間,網(wǎng)簽量增加186套。

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房企生存環(huán)境迎修復(fù)

“以前的部分政策是救項(xiàng)目不救企業(yè),而最近接連兩項(xiàng)政策則是救項(xiàng)目也救企業(yè),這是在維持行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?！痹苷f。

11月11日,人民銀行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大方面共16條具體措施。消息一出,引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注；11月14日,銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行等三部門發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

在袁杰看來,發(fā)力點(diǎn)分別從房企融資、“保交樓”、保購房者權(quán)益以及監(jiān)管資金支取等方面出發(fā),但受力點(diǎn)不約而同地聚焦在提升房企的資金水平,保障房企有能力應(yīng)對短期內(nèi)的流動性風(fēng)險,提振行業(yè)信心。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次政策對于房企預(yù)售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用,“房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變,短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)。其中保持融資平穩(wěn)有序,對于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能,支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐步回到正軌有很重要的信號意義,房企生存環(huán)境將迎來修復(fù)。”

穩(wěn)樓市還需多方合力

某開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,當(dāng)前,政策需要精細(xì)化設(shè)計,多措并舉,例如放松限購、限貸、限售、限價、信貸政策,加大公積金支持、購房補(bǔ)貼力度,降低二手房交易稅費(fèi)、落戶門檻等,相關(guān)政策疊加,或能對當(dāng)前樓市起到一定提振作用。

就在11月12日,濟(jì)南下發(fā)通知,在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款,一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由35萬元提高至50萬元,兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由70萬元提高至80萬元。值得注意的是,政策只針對在濟(jì)南市范圍內(nèi)購買首套住房申請公積金者。袁杰表示,這一新政導(dǎo)向很明確,就是照顧購買首套房的年輕人,政策符合“房住不炒”的定位。

初鑫是一家二手房中介公司負(fù)責(zé)人,他認(rèn)為,目前濟(jì)南的二手房存量近8萬套,需要通過各種方式提振二手房交易?！翱梢钥紤]實(shí)施階段性購房契稅補(bǔ)貼措施,例如購房者可享受購房契稅補(bǔ)貼50%。補(bǔ)貼政策的實(shí)施,可以減少購房成本5000元至20000元?！背貊谓ㄗh。

除了上述政策,也有專家表示,5年期LPR還有10-15個基點(diǎn)的下調(diào)空間。東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為,11月MLF利率不動,但當(dāng)月5年期LPR報價有可能再度下調(diào)15個基點(diǎn)；9月商業(yè)銀行啟動新一輪銀行存款利率下調(diào)過程,為報價行下調(diào)5年期LPR報價提供動力,四季度居民房貸利率有望持續(xù)下行。

“雖然利好政策接連出臺,但市場信心和消費(fèi)者的信心仍處在恢復(fù)階段,而且三次土拍均冷淡收場。要讓土地市場恢復(fù)活躍,必須提振開發(fā)商的拿地信心,進(jìn)而提振購房者的信心,讓更多的購房者能出手買房。當(dāng)前形勢下,只能靠政策的持續(xù)釋放,增加購房者信心,進(jìn)而讓樓市恢復(fù)正常狀態(tài)。”袁杰表示,“需要注意的是,不管政策如何出臺,房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將繼續(xù)堅持‘房住不炒’,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會改變,未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求,落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期?！?/p>

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