原標(biāo)題：2022青島樓市“金三銀四”涼涼 紅五月還會(huì)來嗎？

來源：觀海新聞／青島早報(bào)

五一假期剛剛結(jié)束，青島樓市和近期天氣有些類似——始終等不到傳說中的升溫。根據(jù)剛剛公布的數(shù)據(jù)，青島4月新建商品房?jī)H成交7044套，創(chuàng)下了近8年來4月份單月成交量新低。

從春節(jié)過后，地產(chǎn)行業(yè)盼完“金三”又盼“銀四”，如今“金三銀四”都未能如期而至。五一小長(zhǎng)假期間，各房企推出眾多優(yōu)惠政策，到訪量和成交量似乎有了明顯提升。即使如此，當(dāng)下購(gòu)房者的觀望情緒持續(xù)濃厚，很多從業(yè)者對(duì)“紅五月”也開始持有謹(jǐn)慎的態(tài)度。

寒潮：4月樓市又創(chuàng)新低

今年春節(jié)假期結(jié)束，“小陽(yáng)春”一詞成為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)最大的期盼，3月市場(chǎng)數(shù)據(jù)似乎給了不少人信心，在很多人開始重拾“金三銀四”信心時(shí)，市場(chǎng)又重新歸于平靜。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島4月新建商品房?jī)H成交7044套，成交總面積為82．21萬(wàn)平方米，成交總金額為129億元，環(huán)比3月分別下降33．9％、35．4％和28．9％，同比去年4月分別下降45．6％、45．8％和42．7％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年4月新房的成交數(shù)據(jù)，是2014年以來近8年4月單月最低。

“銀四”沒能再上一個(gè)新臺(tái)階，青島前四月的銷量整體不盡如人意。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—4月，青島新建商品房成交32128套，成交總面積為375．57萬(wàn)平方米，成交總金額為549．17億元，同比分別下降27．5％、27．4％和28．5％。不僅僅是青島市場(chǎng)，全國(guó)范圍內(nèi)今年1－4月，TOP100房企銷售額均值為212．2億元，同比下降50．2％；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。就4月單月數(shù)據(jù)來看，無(wú)論是頭部的萬(wàn)科、碧桂園，還是旭輝、金茂等中堅(jiān)力量，4月的業(yè)績(jī)狀況均出現(xiàn)了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高達(dá)近70％。

回暖：五天新房成交1047套

4月成績(jī)不理想，5月又要臨近年中，開發(fā)商再次發(fā)起促銷大戰(zhàn)。五一小長(zhǎng)假期間，在各種優(yōu)惠政策的吸引下，市場(chǎng)似乎還有了不錯(cuò)的收獲。

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，今年五一假期，青島商品房共計(jì)成交1047套，成交面積89318平方米，與去年同期（580套，64205平方米）相比，增長(zhǎng)明顯。區(qū)市方面，西海岸新區(qū)成交量居首，成交商品房545套，成交面積34994平方米；膠州市位列榜單第二，成交209套，成交面積24143平方米；即墨區(qū)成交107套，成交面積11028平方米，摘得第三名。主城區(qū)方面，市北區(qū)成交44套，李滄區(qū)成交18套，嶗山區(qū)成交10套。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面要清醒地看到受個(gè)別項(xiàng)目集中備案影響，今年五一假期青島新房成交量有所增長(zhǎng)；另一方面，從一線市場(chǎng)來看，五一假期不少售樓處確實(shí)挺熱鬧，到訪量比三四月份有所提升，特別是主城區(qū)的一些樓盤，認(rèn)籌情況總體不錯(cuò)。

助力：市場(chǎng)利好不斷加碼

期盼中的“小陽(yáng)春”并沒有到來，距離6月底僅剩不到兩個(gè)月，這也讓很多開發(fā)商為年度任務(wù)而擔(dān)心，促銷戰(zhàn)也是越來越激烈。為了撬動(dòng)市場(chǎng)，開發(fā)商紛紛推出限時(shí)限量“節(jié)日專屬”優(yōu)惠，從西海岸、即墨到膠州，眾多樓盤打出“特價(jià)牌”。

在優(yōu)惠方式上，大部分樓盤用的還是“特價(jià)房”這一招。比如膠州上合板塊，有開發(fā)商就推出特價(jià)房名額，日常價(jià)9500—10000元／平方米，折扣后看海小高層單價(jià)8000元／平方米，毛坯交付。該樓盤銷售經(jīng)理稱，5月1日到訪量比平日增加了三分之二。

不僅面向剛需的樓盤有特價(jià)，周邊中高端樓盤也不甘示弱。西海岸金沙灘片區(qū)的一個(gè)樓盤，主打產(chǎn)品是疊院 （商業(yè)）、公寓，五一期間也有特價(jià)房，一套原價(jià)290萬(wàn)元的疊院，特價(jià)250萬(wàn)元，同時(shí)還推出“買房送車”活動(dòng)。

目前，不僅開發(fā)商送上的“優(yōu)惠大禮”，金融機(jī)構(gòu)在今年也不斷下調(diào)房貸利率。進(jìn)入5月，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，島城首套房主流房貸利率調(diào)整為4．9％，甚至有銀行可以做到4．8％。二套房方面，大部分銀行二套房房貸利率可做到5．2％。以貸款100萬(wàn)元、30年期為例，現(xiàn)在貸款相比去年下半年的利率水平，每月大約可以省下400多元的利息。而30年可以總共省下14萬(wàn)元多的利息。

而且這可能還不是今年最低的利息水平，有資料顯示目前山東省內(nèi)已有濟(jì)南、淄博、臨沂、日照等城市的多家銀行接到了首套房房貸利率下調(diào)的通知，個(gè)別銀行已經(jīng)可以做到4．6％的利率。

預(yù)測(cè)：5月樓市回暖還有戲

進(jìn)入5月，從開發(fā)商的促銷到利率利好，一系列的動(dòng)作都在刺激樓市。而且這還不夠，今年以來，各城市因城施策，不斷在當(dāng)前的政策基礎(chǔ)上松綁，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到4月29日，超85個(gè)城市出臺(tái)松綁政策，松綁次數(shù)超百次。尤其是4月以來，調(diào)控密度更大、力度更強(qiáng)、高能級(jí)城市也加入松綁政策陣營(yíng)。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力持續(xù)較大的背景下，中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號(hào)，各地因城施策力度進(jìn)一步加大預(yù)期較強(qiáng)，政策調(diào)整有助于購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)。

預(yù)計(jì)在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，市場(chǎng)企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底。對(duì)此，卓易數(shù)據(jù)市場(chǎng)分析師王玟琳分析認(rèn)為，“4月樓市雖不景氣，但政策整體進(jìn)入寬松快車道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月份全國(guó)已有50余個(gè)城市發(fā)布相應(yīng)政策，涉及首付、利率、公積金、限購(gòu)、限售等方面。同時(shí)，4月央行降準(zhǔn)也利好樓市及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得人們對(duì)降息有了期待。雖然目前購(gòu)房者出手相對(duì)謹(jǐn)慎，但政策的一步步跟進(jìn)，也要重構(gòu)市場(chǎng)的信心”。

外地樓市的松綁政策是否會(huì)對(duì)青島樓市造成影響？針對(duì)這一問題，有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，青島樓市并非孤立存在，市場(chǎng)不景氣最主要的原因還是源自市場(chǎng)濃重的觀望情緒。越來越多的城市實(shí)行樓市松綁政策，最直接的作用就是進(jìn)一步抵消“觀望情緒”。然而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為樓市復(fù)蘇并沒有懸念，但在目前的政策環(huán)境下，回到幾年前快速上漲的行情也不現(xiàn)實(shí)，“穩(wěn)定”還是市場(chǎng)的主旋律。

觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬

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