原標(biāo)題：濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格5連降、成交量降4成 中介開(kāi)始賣新房：老小區(qū)兩年降價(jià)15%很正常

來(lái)源：大眾網(wǎng)

2月21日，2022年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況出爐。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年9月至2022年1月，濟(jì)南二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)五連降。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，甚至有個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。同時(shí)，二手房市場(chǎng)買賣雙方普遍存在觀望心態(tài)，賣方認(rèn)為已無(wú)法再降，但買方根據(jù)市場(chǎng)反饋卻認(rèn)為還有降價(jià)空間。

二手住宅成交量下滑了40%左右，部分樓盤兩年降價(jià)15%左右

孫立民是濟(jì)南中住地產(chǎn)的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，也就是我們通常所說(shuō)的二手房中介。今年是他從業(yè)的第十年。用他自己的話說(shuō)，十年來(lái)，他經(jīng)歷了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的時(shí)候，也陪它度過(guò)了那些不好的年份。

“從2019年開(kāi)始降價(jià)比較明顯，2020年、2021年的降價(jià)幅度比較大一些?！闭劶白罱鼭?jì)南部分片區(qū)或樓盤的二手房出現(xiàn)的降價(jià)時(shí)，孫立民略顯無(wú)奈，“整個(gè)2021年的（二手房）成交量，實(shí)話講是不高的，比較冷淡，相對(duì)于2020年來(lái)講是下降了，包括市場(chǎng)價(jià)格也有所下降，尤其我所在的市中區(qū)可能降幅會(huì)比較大一些?！?/p>

根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2021年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2021年，在住宅銷售量方面，1-6月份二手住宅成交量每日約200套，7月份市場(chǎng)開(kāi)始降溫；2021年10月份以來(lái)，住宅銷售量大幅下降，二手住宅成交量每天約120套，二手住宅成交量下滑了40%左右。

正在查找房源信息的孫立民

但是，對(duì)于一套二手房動(dòng)輒降價(jià)二三十萬(wàn)元甚至四五十萬(wàn)元成交的消息，孫立民表示，存在這種情況，但只是個(gè)例，不具有普遍性?！皶?huì)有個(gè)別的房源這樣，因?yàn)楝F(xiàn)在濟(jì)南的存量房多，去庫(kù)存就沒(méi)有那么快。有一些個(gè)別的業(yè)主著急用錢，想盡快賣掉房子。那就只能是降價(jià)，而且可能會(huì)大幅地降價(jià)?！?/p>

類似說(shuō)法，記者也在從業(yè)七年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王強(qiáng)（化名）身上得到了證實(shí)?！耙惶追拷刀f(wàn)甚至四五十萬(wàn)成交的情況有，但是很少，多是房主著急用錢?！?/p>

孫立民也告訴記者，去年他經(jīng)手的房源，從開(kāi)始掛牌到最后成交，降幅最多的大概有20%左右，降15%是比較普遍的現(xiàn)象?！?0%算是個(gè)別的，比較急于套現(xiàn)，或者急于去流轉(zhuǎn)資金。但也有一些房源，掛牌價(jià)跟最終的成交價(jià)沒(méi)有太大的變化?！?/p>

孫立民拿手上的兩套在售房源向記者舉例，其中一套位于市中區(qū)七里山片區(qū)的145平的頂樓，加裝電梯前掛牌325萬(wàn)元，年前加裝了電梯，現(xiàn)在掛牌315萬(wàn)元，“學(xué)校在濟(jì)南算是中等水平，還有談價(jià)空間?！毕嗤瑓^(qū)域的另一套不到110平的房子，因?yàn)闆](méi)有暖氣，最初報(bào)價(jià)190萬(wàn)元，現(xiàn)在是175萬(wàn)元。

據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)為15294元/㎡，近一年來(lái)，在15287元/㎡和15710元/㎡之間浮動(dòng)。記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年濟(jì)南1月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比上漲0.7%。同時(shí)，2020年8月至12月，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格曾連續(xù)五個(gè)月下跌，2021年1月結(jié)束連降，2月再次降價(jià)，3月份到8月份連續(xù)上漲，9月開(kāi)始到現(xiàn)在，再次連續(xù)五個(gè)月下跌。

更多的二手房客戶開(kāi)始關(guān)注新房，中介逐漸把重心往新房上轉(zhuǎn)移

作為一個(gè)做了十年二手房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，孫立民直言，過(guò)去一年，他對(duì)于濟(jì)南二手房市場(chǎng)的變化感受還是比較直觀的。

“整個(gè)2021年二手房的成交量是下滑的，客戶也屬于一個(gè)放緩的狀態(tài)。以前的時(shí)候一兩個(gè)月就能下定決心了，2021年他可能會(huì)三四個(gè)月或者五個(gè)月，整個(gè)成交周期變長(zhǎng)了。”孫立民告訴記者，2021年的二手房成交量確實(shí)比2020年有所下降，因?yàn)榇蟛糠值亩址靠蛻舯灰鞯叫路可先チ耍八匀ツ觋P(guān)注新房子的人要比關(guān)注二手房的多了?！?/p>

孫立民表示，這種現(xiàn)象也是最近兩年才開(kāi)始出現(xiàn)的?！耙郧暗臅r(shí)候，其實(shí)濟(jì)南市場(chǎng)的二手房和一手房的成交比例幾乎是持平的，但是近兩年開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠力度比較大，導(dǎo)致我們的一些二手房客戶被引流過(guò)去?！?/p>

孫立民說(shuō)，他就有一些客戶，一直在觀看周邊的二手房，但是一直選不到合適的，就開(kāi)始切換到新房上面去?！翱戳诵路恳院?，可能售樓處的氛圍比較好，再加上他們的裝修也比較到位，所以敲定的比較多，大概40%左右?！?/p>

孫立民正在介紹房屋的詳細(xì)信息

“我去年有一個(gè)客戶，通過(guò)我們一直在看二手房，看了有大概小半年的房子，一直在觀望。后來(lái)我們想二手房沒(méi)有這么多合適的，要不然就往新房去，就引到了市中區(qū)的一個(gè)位置稍微偏一點(diǎn)的新房。結(jié)果去看了以后，客戶當(dāng)時(shí)就產(chǎn)生了意向，第二次去就敲定了?！睂O立民說(shuō)，去年一年，像這種從二手房轉(zhuǎn)到新房的客戶，十個(gè)里邊大概有兩三個(gè)。

市民劉先生就是如此。之前，一直在看二手房的他，從去年底開(kāi)始，逐漸放棄了二手房，開(kāi)始考慮新房。過(guò)了年回來(lái)，他很快就相中了濟(jì)南東部的一個(gè)新盤?！爱?dāng)初也考慮過(guò)二手房，也看了很多，一直沒(méi)找到合適的。預(yù)算有限，位置好的小區(qū)要不比較舊，要不就是學(xué)區(qū)不行，還需要繳納稅費(fèi)和中介費(fèi)，甚至有些片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格竟然比新房還要高，想想還是買新房吧，不用擔(dān)心麻煩，也不怕買貴了?！?/p>

孫立民介紹濟(jì)南樓市情況

更多的客戶轉(zhuǎn)向了新房，房主則是多次降價(jià)，希望能吸引買家。

“去年，我有個(gè)業(yè)主就是這樣，因?yàn)?018年、2019年那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)價(jià)比較高，所以他2020年開(kāi)始賣的時(shí)候，還想按照那個(gè)價(jià)格去報(bào)。但是發(fā)現(xiàn)客戶并不能接受，所以他也是一次一次地調(diào)價(jià)，最終才成交的?！睂O立民說(shuō)，該業(yè)主前前后后調(diào)了四五次價(jià)， 180多萬(wàn)的房子最終降了20多萬(wàn)。

雖然有掛牌幾天就成功出售的房源，但是大部分房源掛牌周期在3個(gè)月到半年之間。孫立民手里也有一些房源掛了一兩年仍沒(méi)有售出，“個(gè)別業(yè)主心理預(yù)期比較高，覺(jué)得這個(gè)價(jià)格比較堅(jiān)挺，難以接受降價(jià)，所以掛的價(jià)格一直很高。”

孫立民告訴記者，以前的濟(jì)南二手房市場(chǎng)，更多的是賣方市場(chǎng)，如今逐漸變成了買方市場(chǎng)。而這種情況從2019年開(kāi)始出現(xiàn)，近兩年變得比較明顯。“房源開(kāi)始增多，存量房多了，客戶開(kāi)始有選擇余地了。因?yàn)榭蛇x擇房源多了，就不是那么著急了，客戶就占到主導(dǎo)地位了?！?/p>

濟(jì)南東部某樓盤

“開(kāi)發(fā)商也在大幅度降價(jià)，提高成交率，讓老百姓感覺(jué)好像整個(gè)市場(chǎng)一直在降價(jià)，所以他們一直在觀望，導(dǎo)致整個(gè)成交周期放緩，成交量有所下滑?！边@也導(dǎo)致了一些之前只做二手房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，開(kāi)始逐漸把重心轉(zhuǎn)移到新房上來(lái)，甚至只做新房業(yè)務(wù)。

孫立民從去年開(kāi)始，也逐漸把比以往更多的精力轉(zhuǎn)到新房上，更多地去推薦一些新房?！叭ツ甓址砍山涣康停切路砍山涣扛摺，F(xiàn)在很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開(kāi)始代理新房，我們也在要求經(jīng)紀(jì)人從主做二手房要分流一些精力去做新房，就是一二手房都要做?！?/p>

濟(jì)南二手房還會(huì)再降嗎？

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年9月至2022年1月，濟(jì)南二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)五連降。那么，濟(jì)南的二手房?jī)r(jià)格還會(huì)繼續(xù)下降嗎？

“大家都在觀望，賣主在觀望，買方也在觀望。賣主覺(jué)得我已經(jīng)降了那么多了，不想降價(jià)太厲害，但是買方覺(jué)得可能還會(huì)再降，所以一直在等?！睂O立民說(shuō)，從今年年初的情況來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的。“根據(jù)去年的成交價(jià)格和成交量，年初我們對(duì)所有的房源和客戶都做過(guò)回訪。通過(guò)回訪來(lái)看，價(jià)格還是跟去年沒(méi)有什么太大的區(qū)別。我覺(jué)得二手房的成交應(yīng)該不會(huì)有很明顯的上漲或者下降?！?/p>

2022年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)

孫立民說(shuō)，之所以有些房源降價(jià)比較厲害，拿他所在的市中區(qū)七里山片區(qū)來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)片區(qū)大部分是老單位宿舍，好多業(yè)主降價(jià)是因?yàn)槌鲇谥脫Q，把現(xiàn)在的舊房子賣掉，換個(gè)區(qū)域去考慮一套新房子，或者是置換一套面積更大的房子。

“老單位、宿舍或者老小區(qū)的這些房子降幅會(huì)大一些，那些學(xué)區(qū)好或者地段比較好的小區(qū)價(jià)格比較堅(jiān)挺一些?！蓖鯊?qiáng)也如是告訴記者。

濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理柳廉恒告訴記者，濟(jì)南二手房市場(chǎng)降價(jià)幅度大或受新房沖擊大的區(qū)域，往往是和新房緊鄰的區(qū)域，還沒(méi)有真正達(dá)到完全成熟，主城區(qū)核心區(qū)域的房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，濟(jì)南二手房市場(chǎng)新增房源掛牌均價(jià)16797元/平方米，環(huán)比下降3.37%；二手房成交均價(jià)則為16423元/平方米，環(huán)比下降0.13%。成交均價(jià)和成交量較2021年12月雙降，其中成交量環(huán)比下降21.44%。在2022年1月調(diào)價(jià)比例中，降價(jià)業(yè)主占比為 87.24%，漲價(jià)業(yè)主占比 12.76%。降價(jià)業(yè)主占比八成，買賣雙方對(duì)于預(yù)期價(jià)格走勢(shì)仍以降價(jià)為主流。

“到了1月份以后，我們能明顯感覺(jué)到整個(gè)市場(chǎng)相比去年下半年有所回溫，年后客戶的咨詢量、看房量、成交量都明顯有一個(gè)回升。我們對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)還是非常有信心的?！?/p>

[責(zé)任編輯：楊凡、崔中連]

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