中國(guó)山東網(wǎng)-感知山東6月5日訊 購(gòu)房合同是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在房屋交易中最重要的憑證，也是購(gòu)房者維護(hù)自身權(quán)益最重要的依據(jù)。但是，對(duì)很多對(duì)購(gòu)房合同不熟悉的人來(lái)說(shuō)，這其中的貓膩和陷阱還是有很多。今年5月，濟(jì)南市歷城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局公示了一則行政處罰信息，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城建設(shè)有限公司因利用格式合同排除消費(fèi)者權(quán)利和加重消費(fèi)者責(zé)任被處以警告和罰款8000元的處罰。

購(gòu)房者竟不得提出權(quán)利主張或索賠要求

公示中顯示，當(dāng)事人于2018年2月在銷(xiāo)售商品房時(shí)，與消費(fèi)者簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第一條、信息公示及確認(rèn)第五項(xiàng)中含有：“鑒于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目采取各種手續(xù)逐步審批、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行，故除本期銷(xiāo)售房屋外，項(xiàng)目其余部分(包括但不限于建筑業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)、景觀環(huán)境、公建配套等)有可能發(fā)生變化或取消。乙方在簽署本合同和本補(bǔ)充協(xié)議時(shí)已知曉上述情況，對(duì)此無(wú)異議，如本期銷(xiāo)售房屋外的本項(xiàng)目其他部分發(fā)生變化或取消，乙方不得因此向甲方提出權(quán)利主張或索賠要求。”

行政處罰決定書(shū)中指出，上述條款違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”及《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條第三項(xiàng)：“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：(三)請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。”的規(guī)定。構(gòu)成了經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同時(shí)，排除消費(fèi)者權(quán)利的違法行為。

逾期交房違約金明顯低于買(mǎi)受人逾期付款違約金

公示中顯示，在補(bǔ)充協(xié)議中第五條關(guān)于逾期付款的補(bǔ)充約定中含有“1、若乙方未按約定期限付清購(gòu)房款，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)逾期不超過(guò)7日(含)的，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購(gòu)房款總額千分之一的違約金;(2)逾期超過(guò)7日、不超過(guò)15日(含)的，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購(gòu)房款總額千分之三的違約金;(3)逾期超過(guò)15日、不超過(guò)30日(含)的，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購(gòu)房款總額千分之五的違約金;(4)逾期超過(guò)30日的，甲方有權(quán)解除本合同。甲方未行使合同解除權(quán)的，本合同繼續(xù)履行，……，乙方按日向甲方支付應(yīng)付未付購(gòu)房款總額千分之八的違約金，……。”

在第六條關(guān)于房屋交付的補(bǔ)充約定中含有“7、甲方自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，則：(1)乙方在此同意給予甲方60日的寬展期。寬展期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，甲方無(wú)需向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。(2)如寬展期屆滿后甲方仍未將該房屋交付乙方，甲方應(yīng)自寬展期屆滿之次日起按乙方已交購(gòu)房款日萬(wàn)分之一向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。”

在第十四條違約責(zé)任中含有：“1、如因乙方原因?qū)е卤竞贤獬模p方同意按以下方式處理：(1)乙方應(yīng)向甲方支付購(gòu)房款總額20%的違約金，……,2、如因甲方原因?qū)е乱曳接袡?quán)解除本合同時(shí)，……。如乙方行使合同解除權(quán)，則雙方同意按以下方式處理：(1)如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式購(gòu)房，則甲方應(yīng)在合同解除之日起60日內(nèi)，向乙方返還：乙方已付購(gòu)房款及其利息……。(2)如乙方系以按揭貸款方式購(gòu)房，則甲方應(yīng)在合同解除之日起60日內(nèi)，向乙方返還：乙方已付購(gòu)房款及其利息……。”

行政處罰決定書(shū)中指出，《補(bǔ)充協(xié)議》第五條關(guān)于逾期付款的補(bǔ)充約定與第六條關(guān)于房屋交付的補(bǔ)充約定及第十四條違約責(zé)任中，出賣(mài)人與買(mǎi)受人在逾期履行債務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任明顯不平等，違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”及《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項(xiàng)：“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中加重消費(fèi)者下列責(zé)任：(一)違約金或者損害賠償金超過(guò)法定數(shù)額或者合理數(shù)額。”構(gòu)成了經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同時(shí)，加重消費(fèi)者責(zé)任的違法行為。

無(wú)查證屬實(shí)的違法所得 處以警告并罰款8000元

2019年3月4日，濟(jì)南市歷城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局執(zhí)法人員接全國(guó)12315互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)消費(fèi)投訴單，稱當(dāng)事人利用合同條款免除責(zé)任。2019年4月22日,濟(jì)南市歷城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布的行政處罰決定書(shū)中指出，鑒于當(dāng)事人簽訂的《濟(jì)南市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》共2910份，參照《山東省工商行政管理行政處罰裁量基準(zhǔn)》的規(guī)定，符合嚴(yán)重處罰的情形。

截止被查獲之日，無(wú)查證屬實(shí)的違法所得。根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條：“當(dāng)事人違反本辦法第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定;法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，工商行政管理機(jī)關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告，處以違法所得額三倍以下，但最高不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款，沒(méi)有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下的罰款。”的規(guī)定，經(jīng)研究，決定給予濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城建設(shè)有限公司警告和罰款8000元的處罰。

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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