“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?！弊》亢统青l建設部公布的一項新規征求意見稿顯示,房地產交易將正式告別“公攤面積”。

雖然只是征求意見,但一石激起千層浪,這也在網上引起討論,已買的房子價值會不會縮水?對開發商有何影響?將要買房的市民應該注意哪些問題?

房子問題對于每個家庭都是大事。資料圖

對購房者是利好

購房標準變明確

2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》,其中有一份《住宅項目規范(征求意見稿)》,第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?！?/p>

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

“自房改以來,按建筑面積計價方式就正式施行了。國家在商品房交易方案中給出兩種計價方式,一種是按建筑面積計算,一種是以套內面積來核算。大部分單位以建筑面積來核算總價,這種核算方法本質上也無不妥?！焙细惠x煌(中國)山東公司副總經理許傳明介紹,“該算法易于操作,對于計算方式并沒有多大問題,就像賣白菜,帶著外面的一層皮稱和扒掉稱是一樣的道理,賣白菜的人心中有一桿秤?！?/p>

不過,公攤面積計入房價也誘發了房地產市場的一些問題,去年新華每日電訊連續刊發文章揭露公攤七大亂象,如面積計算“水太深”、公攤挪作商用、后續服務收費高等。有關公攤面積的問題關涉每一個買房者的利益,此問題也引發輿論關注。

在山東大學經濟學院教授李鐵崗看來,這種變化對于購房者來說是很大的利好。因為統一用套內面積進行交易,對于開發商和購買者來說,衡量標準是一致的,這就避免了之前因為購房者對公攤不夠了解、信息不對稱等原因造成的各種爭議,購房者會“少吃虧”。

購房者房產不會縮水

單價上漲總價不變

除了利好之外,很多已購房者擔心資產縮水,而未購房者則擔心房價上漲。

李鐵崗解釋,這兩種擔心都沒有必要,“這個改變,涉及的只是兩種不同的計算方法,即原來按照建筑面積計算,以后按照套內面積計算。結果就是每平米單價上漲,但房產的總價不變,所以已購房者和未購房者都無需擔心?！?/p>

濟南市房地產業協會秘書長李剛也認為無需擔心。就市場上的二手房來說,賣房者多是按套來售賣,買賣人會綜合考慮自己的利益,如果利益受損就不會買賣。而對于期房來說,也會綜合考慮公攤價格。

山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海也表示,這種變化只是交易規范的變化,單價上漲是因為總價沒變,對于消費者來說,購房總成本并沒有增加?！斑@對購房者的購房心理可能會有影響,畢竟單價和總價共同決定了你愿不愿意買,但實際上購房總成本是沒有變化的?！?/p>

“抱著和背著一樣沉,這就像是剝皮的核桃和帶皮的核桃,總體價格不會有太大差別。”濟南鏈家事業部總經理徐啟鋒說,新的政策不會影響房產總價。

公攤面積并不是

越小越好

如果改變的只是計算方法,那這次征求意見稿中,政策調整的意義又在哪里呢?孫大海表示,這次調整一個很大的意義就在于讓更多人去關注和探討“公攤”這個概念。他說,過去很多購房者對公攤概念了解不清晰,搞不清楚公攤是怎么回事,更不明確公攤構成、大小怎樣才是合理的。

現在,新的征求意見稿雖然意味著“取消公攤面積”,只用套內面積交易,但購房者反而更應該去關注“公攤”怎樣才是合理的。“無論哪種計算方法,20%左右的公攤成本,開發商和政府都不會去扛,購房者仍然要為公攤付出費用。取消公攤面積后,購房者更應該去關心公攤是否合理,政府也應該給出一定的指導和規范?！崩铊F崗表示。

此外,李鐵崗還表示,這種變化還會倒逼開發商進一步優化建筑設計,把以前不必要的公攤面積降低,最大限度地去擴大套內使用面積?！熬拖褓I核桃一樣,稱一斤薄皮核桃,消費者能得到更多,這就倒逼果農多去生產薄皮核桃,逐步減少厚皮核桃?！?/p>

不過,徐啟鋒表示,“從個人利益角度來說,我很支持按套內面積計價,顯得比較公平,居住面積得到保障。但從群體利益的角度來說,開發商可能會有剝奪公共利益的沖動,比如,把大堂做小,把水箱、電配室做小,會影響生活品質。”

李鐵崗也提醒,要警惕開發商過于追逐套內使用面積,而無限擠壓公攤面積?！罢哒嬲龑嵤┖?大量開發商就會開始修改設計圖紙,但公攤面積并不是越小越好,樓道、電梯、大廳大幅縮水也會影響居住質量。這就需要政府、開發商和購房者共同關注,去追尋一個平衡?！?/p>

也就是說,公攤計入房價時,要擔心公攤面積過大而蠶食套內面積,而公攤不計入房價時則要留意開發商為增加套內面積蠶食公共的公攤區域。

只是征求意見稿

真正落實需要時間

對于新政策對房產中介企業造成的影響,徐啟鋒認為不會很大,“取消公攤面積計入房價的新聞,每幾年都要有幾次。這次只是一個征求意見稿,距離正式文件出臺時間未定。即便有正式文件了,不一定是建議標準還是強制執行的標準?！?/p>

“《住宅項目規范(征求意見稿)》共有38條,這只是其中一條,媒體可能把這個事情過度放大了?！毙靻h表示,現在討論對房價的影響為時過早。

就濟南來說,是按照房屋建筑面積來計算取暖費,很多公攤面積較高的高層居民提出質疑。那么,如果用套內面積來核算,取暖費會不會相應調整為按套內面積計算?物業費是否也會相應調整?許傳明介紹,“會有一定的折算方式,現今用建筑面積來核算就是因計算方便。對于業主后期繳費也不會產生影響,只是轉換起來會麻煩一些,無非就是如按建筑面積來繳費平均價格會低一些,按套內面積會高一些?！?/p>

齊魯晚報·齊魯壹點記者李師勝 張阿鳳 李慶斌

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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