今天，有關(guān)“公攤面積”的新聞被刷屏了，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了？真的嗎？

我們先來看消息的起源：

近日，《關(guān)于等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當(dāng)中，二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

多數(shù)人的討論，其實(shí)就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎？

真相真的是這樣嗎？

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》其實(shí)只是個技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點(diǎn)：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。出臺這個《規(guī)范》的目的，是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施，制定本規(guī)范。

（以下內(nèi)容要劃重點(diǎn)）也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？？？

所以，指望一個技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題，你說怎么解答？

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關(guān)注，確實(shí)是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。

因此很長時間里，我們經(jīng)常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會讓消費(fèi)者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

所以，“公攤”，實(shí)在是一個大家關(guān)于關(guān)注的話題了，一有風(fēng)吹草動，難免引來猜測無數(shù)。

“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實(shí)

在這個《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個原因，是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：

商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前絕大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子一平米一萬，但在實(shí)際成交過程中，會明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計算，每平方米一萬五。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒有關(guān)系。對于房價的改變，只能說是，你，快醒醒吧。

誠然，我國房地產(chǎn)市場存在這樣那樣的問題和矛盾，其中就包括“公攤面積”。但，指望一個辦法或意見的出臺，就能解決所有的問題，不現(xiàn)實(shí)，也不合理。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道

說到這兒，再多說幾句，也很重要哦！

其實(shí)，除了大家關(guān)心的“建筑面積”，此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付

看到?jīng)]有，《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃?xì)狻⒄彰鳌⒐╇姷认到y(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

2 供水、供電、燃?xì)狻⒌缆贰⒕G地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；

3 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯

日照標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求

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按“套內(nèi)面積”交易房價會大漲？其實(shí)北京已執(zhí)行16年

建筑面積？套內(nèi)面積？公攤面積？從昨天（2月22日）晚上開始，這幾個專有名詞讓不少打算買房的小伙伴“瘋狂”撓頭。

近日，住建部對《住宅項目規(guī)范》公開征求意見。征求意見稿中明確了一點(diǎn)：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”正是這句話，在被解讀為“告別公攤”的同時，也被一些人認(rèn)為可能會帶來房價大漲。

北京日報客戶端記者查閱了目前相關(guān)文件，發(fā)現(xiàn)北京市新房已經(jīng)按“套內(nèi)建筑面積”交易了16年。相關(guān)業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，建筑面積和套內(nèi)面積，只是不同的計算指標(biāo)，并不會帶來總購房成本的變化。

先來明確一點(diǎn)，這次公開征求意見的是我國住建領(lǐng)域的工程規(guī)范，屬于標(biāo)準(zhǔn)，而非新政。目前也只是征求意見階段，離正式執(zhí)行還有較長的一段時間。

北京按套內(nèi)面積賣房已執(zhí)行16年

2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計價

在2008年修訂時，則進(jìn)一步明確：新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價。

所謂“套內(nèi)建筑面積”，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。由此來看，套內(nèi)使用面積其實(shí)相當(dāng)于套內(nèi)建筑面積的一部分。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

北京新房合同中一直有兩個面積

后來北京執(zhí)行的現(xiàn)房和期房合同中，均包含了“套內(nèi)建筑面積”這一概念。

最新的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本中，既要求開發(fā)商把每套房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積寫明，同時還要求在計價的條款中，分別按照建筑面積和套內(nèi)建筑面積計算。

建筑面積是平時老百姓口頭叫慣了的，而套內(nèi)面積則能更明確讓購房人了解屋內(nèi)面積到底有多大。兩個面積相減，便得出來公攤面積。這也就能防止一些開發(fā)商在公攤面積上做鬼。

北京商品房合同示范文本 圖片來自北京頭條客戶端

期房項目銷售前，會按照“一房一價”申請預(yù)售證。此后，這套房的價格已經(jīng)敲定。在住建部門公式的住宅價格等信息里，也會標(biāo)明建筑面積和套內(nèi)面積，而公攤面積則是由建筑面積減去套內(nèi)面積。

北京市一套商品房價格公示

按套內(nèi)面積賣房會帶來房價大漲？

其實(shí)在16年前，就已經(jīng)有套內(nèi)面積計價是否帶來房價上漲的傳言。當(dāng)時國土部門負(fù)責(zé)人還特意解釋，采用套內(nèi)建筑面積計價，表面上看房價上漲了，但由于計價面積的減少，購房人實(shí)際負(fù)擔(dān)的總房價款并不會發(fā)生改變。

這一點(diǎn)在北京的賣房合同中也可以反應(yīng)出來。舉個例子，一套總價400萬的房子，建筑面積（含公攤）100平方米，單價則為4萬元／平方米；而套內(nèi)建筑面積為80平方米，單價就變成了5萬元／平方米。

看似單價從4萬元漲到了5萬元，但購房人承擔(dān)的總購房成本依然是400萬元，并沒有發(fā)生變化。

“是否套內(nèi)計價政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

按“套內(nèi)面積”買房也會有公攤

在北京出臺政策對2003年，中國消費(fèi)者協(xié)會曾公布：2003年上半年消費(fèi)者關(guān)于商品房計量方面的投訴為6727件，而其中有相當(dāng)部分是購房人對公攤面積提出的異議。北京出臺政策前一年，重慶已經(jīng)率先開始實(shí)施按套內(nèi)建筑面積賣房。重慶市在2002年的實(shí)際經(jīng)驗表明，按套內(nèi)面積預(yù)售商品住宅，面積糾紛達(dá)到了零，而房價的走勢基本不變。

16年前，北京市國土資源與房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋，以套內(nèi)建筑面積計價，并不意味著購房人放棄了共用建筑面積分?jǐn)偅菍⒖梢苑謹(jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e隨著套內(nèi)建筑面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；竣工后套內(nèi)實(shí)測面積與預(yù)測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權(quán)退房。

也就是說，套內(nèi)面積、建筑面積都只是計價方式的一種。無論使用哪種計價方式，都依然會存在公攤面積。即使是已經(jīng)執(zhí)行了16年“套內(nèi)面積”的北京，依然有“公攤面積”。

至于公攤面積，則是涉及住宅測繪及成本核算的問題。老百姓質(zhì)疑的是：公攤面積該不該由自己花錢？哪些地方屬于公攤？公攤面積如何避免越來越大？想要徹底解決公攤面積的糾紛和質(zhì)疑，相關(guān)部門就應(yīng)該進(jìn)一步對公攤面積標(biāo)準(zhǔn)予以明確，而不是這次《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》能徹底解決的。

物業(yè)費(fèi)供暖費(fèi)按什么面積算？

16年前，對這個概念已經(jīng)明確——物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)仍按建筑面積收。建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明，產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理費(fèi)的收取等都不受影響。

裝修交房，房價會上漲嗎？

先來明確一點(diǎn)，這次住建部征求意見稿提到的是“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付”。“全裝修”不等于“精裝修”。一些高端項目（比如別墅），往往才會采取精裝修交房，品質(zhì)更豪華、價格也會更高。

目前北京的共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等都被要求全裝修交房。全裝修交房在其它國家早有先例，既可以提高住宅品質(zhì)，又可以減少二次污染。同時，開發(fā)商統(tǒng)一裝修，在裝修材料上可以集中采購，成本上要比個人單獨(dú)裝修更低。

但不可避免的是，全裝修交房勢必會帶來建設(shè)成本、購房成本的增加。但這個成本的增加，也不能說一定會帶來房價大漲。以共有產(chǎn)權(quán)房的全裝修為例，相關(guān)部門會對裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本有明確的要求，執(zhí)行后也沒有導(dǎo)致價格大幅上漲。由此來看，未來普通商品房一旦實(shí)現(xiàn)全裝修交房，也需要住建部門對此有更細(xì)致的規(guī)范。

（來源：北京日報客戶端）

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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