房屋空置如何收費？車位空置怎么辦？公共收益如何管理？將于7月1日起施行的《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對這些業(yè)主普遍關(guān)心的問題做出了規(guī)定。28日，省政府新聞辦召開發(fā)布會對該辦法進(jìn)行了解讀。普通住宅交付后空置6個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費減收比例不得低于40%，而停車位空置則免收停車服務(wù)費。

減免力度空前不承擔(dān)打擊炒房職責(zé)

房屋空置為什么還要交物業(yè)費？這是大家普遍關(guān)注的問題。在此次發(fā)布會上，山東省物價局作出了回應(yīng)。

省物價局副局長李東方提到，對于空置房屋是否應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費的問題，眾說紛紜，還有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)通過加收物業(yè)服務(wù)費來打擊炒房。

多方調(diào)研后，山東省物價局最后采納的意見是，普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

之所以空置房屋仍然收取物業(yè)費，主要是考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍要正常運轉(zhuǎn)，不交物業(yè)服務(wù)費不能保證物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益。但同時，業(yè)主不入住，就不產(chǎn)生垃圾，不使用電梯，物業(yè)服務(wù)工作量有所減少，可以減收部分物業(yè)服務(wù)費。

《辦法》的立法目的在于規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。“打擊投機買房、調(diào)控房地產(chǎn)價格不是住宅物業(yè)服務(wù)收費政策所承擔(dān)的職責(zé)，不應(yīng)當(dāng)通過加收物業(yè)服務(wù)費的方式打擊炒房。”李東方說。

據(jù)了解，山東現(xiàn)行關(guān)于空置房屋減收比例是由市縣價格部門制定具體標(biāo)準(zhǔn)，從全省17市制定的標(biāo)準(zhǔn)看，減收比例在10%-30%之間，還未有達(dá)到40%的力度。

停車位空置，免收停車服務(wù)費

很多業(yè)主都很困惑的地方是關(guān)于停車服務(wù)費，業(yè)主在買房時一并買了車位，并且已經(jīng)交了物業(yè)費了，為什么還要交停車費，物業(yè)服務(wù)是不是已經(jīng)包含了停車服務(wù)？

實際上，機動車停放費用，包括車位租賃費、停車服務(wù)費、車位場地使用費。我省在制定物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)時扣除了停車服務(wù)的成本，在制定停車服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)時，單獨計算成本。

這也是出于更加公平的角度考慮。物業(yè)公共服務(wù)與停車服務(wù)的內(nèi)容接近，但服務(wù)主體不同，物業(yè)公共服務(wù)的服務(wù)主體是全體業(yè)主，停車服務(wù)的服務(wù)主體為購買車位的業(yè)主或者車位使用人。

“這避免了無車位業(yè)主承擔(dān)有車位業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費用，更為公平合理。”李東方說。

在總成本不變的情況下，如果停車服務(wù)費不再單獨收取，物業(yè)公共服務(wù)費需要相應(yīng)上調(diào)，否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼。以濟南市為例，停車服務(wù)費基準(zhǔn)價格是35元/輛。如果把停車服務(wù)費均攤到物業(yè)公共服務(wù)費上，物業(yè)公共服務(wù)費約需上漲0.2元/㎡。

而關(guān)于車位空置的問題，現(xiàn)行政策是購買的車位未停放機動車的，減收停車服務(wù)費，具體減收比例由市縣價格主管部門規(guī)定。此次《辦法》規(guī)定，未停放機動車，免收停車服務(wù)費，是一個很大的突破。

公共收益歸業(yè)主所有，當(dāng)按季度公示

物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的現(xiàn)象越來越普遍，經(jīng)營收費項目也越來越多，比如廣告費，其他還有車位場地使用費、物業(yè)管理用房租賃費等等。對這方面的經(jīng)營收入，現(xiàn)實中糾紛比較多，對此《辦法》也進(jìn)行了規(guī)范。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主所有，其經(jīng)營決定權(quán)屬于全體業(yè)主，經(jīng)營收入歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，按季度進(jìn)行公示，時間不得少于一個月。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

在經(jīng)營權(quán)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營，取得經(jīng)營權(quán)的方式是通過物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行授權(quán)。普通住宅前期物業(yè)，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定授權(quán)。

在收入歸屬和使用問題上，公共收益由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；業(yè)主大會未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費。屬于普通住宅前期物業(yè)的，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營的，可以扣除相應(yīng)的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。

（齊魯晚報·齊魯壹點 記者 張玉巖 崔巖）

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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