樓市素有“金九銀十”之說，然而，從去年開始，這個傳統樓市旺季之于濟南又有了另一層意義。從去年10月2日濟南發布“限購令”至今，濟南房地產市場調控大幕開啟已整整一年。這一年間四度“出招”，濟南樓市發生了哪些變化？

假日期間省城某售樓大廳里有點冷清，不少樓盤目前處于沒房可賣的境地

市場房源

這個假期有點“冷”，不少樓盤“沒房可賣”

去年國慶假期，濟南某房企違規炒作，一度導致千人搶房的畫面仿佛還歷歷在目，那么時隔一年，又是一個國慶假期，是怎樣的情形？假期期間，記者走訪了省城南部和東部的幾處樓盤發現，三三兩兩的看房者，屈指可數的簽約者，幾乎就是這個“金九銀十”銷售旺季的樣子，有些售樓處甚至售樓顧問比購房者還多。不過，在這一看似冷清的背后，其實是多樓盤開盤就被“秒光”，幾乎沒房可賣的市場。

在二環南路附近一售樓處前，“最后四棟錯過再無”的廣告牌格外醒目，不過大廳內看房者寥寥無幾，只有簽約處有位購房者在辦理手續。“住宅前陣子一推出來就被搶完了，后續我們還計劃開盤最后兩棟，不過可能要到十月中下旬了”，原來，這個樓盤目前在售的并不是住宅而是公寓。

而在工業北路附近一處9月23日晚間才開盤的樓盤，當時共推出兩棟高層370套住宅產品。一周的時間，記者來到此處時，僅余下十余套，位置優越的樓層已經被賣光，售樓處內4、5撥購房者正在看房。“剩下的這幾套我們采取先到先得的形式，誰先付款就是誰的”，一位置業顧問告訴記者。像這樣開盤僅一周就幾乎賣光的樓盤不是個例，在這一年的史上最嚴調控政策下，多個樓盤屢屢開盤即售罄。一房地產行業資深人士分析，根據政策，在建樓盤的工程進度與預售掛鉤，造成可售房源有限；而市場供應大幅減少，樓盤又存在了惜售情緒，也就出現了這種現象的發生。

房價管控

調控一年房價趨穩，暴漲或暴跌都沒可能

“限購”這一年，調控政策不斷跟進加碼，購房者們最關心的依舊是房價會不會降這個問題。“這一年來的調控，還是圍繞著‘房子是用來住的，不是用來炒的’，目的是促進房地產的平穩、有序、可持續發展。也就是說，‘暴漲’和‘暴跌’這些不利于房地產健康平穩發展的走勢都不會發生”，一位業內人士告訴記者，別看控制房價“暴漲”不容易，可真要是遇到“暴跌”，想再次拉動起來會更難。

回顧這一年的數據，尤其是進入2017年，在持續加碼的樓市調控指揮大棒下，濟南的房價進入了穩定期，價格波動幅度不大。重啟限購后，去年10月濟南新建商品住宅價格漲幅放緩，不過環比漲幅仍在3.4%；去年11月，新建商品住宅價格漲幅進一步放緩，環比漲1.1%；去年12月，濟南結束了新建住宅價格和新建商品住宅價格環比連續16個月的增長，2016年12月、2017年1月連續兩月下跌。今年2月份環比持平；3月份房價開始抬頭上漲0.6%；4月份，濟南史上最嚴樓市限購加碼政策出臺，漲幅為0.4%；而5月份新房價格環比漲幅0.5%；6月份環比漲幅開始回落，較上月降了0.3個百分點；7月新房價格環比漲幅則僅0.1%。8月份，根據國家統計局發布的70個大中城市價格統計數據中，濟南8月份新建住宅價格指數環比跌幅0.3%，不僅終止了五連漲，還是年內最大一次跌幅。

而二手房方面，濟南二手房價格從2015年的5月份到去年12月份，有長達18個月的環比上漲（其余2個月環比持平），今年1月份二手房環比價格首次出現下跌，之后連續5個月上漲后，7月份首次出現環比下跌，8月繼續下降，而且降幅擴大到0.6%。兩年多的時間以來，新房、二手房價格首次出現齊降，也再一次印證樓市房價漲幅放緩趨勢已經明確，持續半年的嚴格調控的效果有望繼續影響。

土地供應

土拍政策不斷跟進，年內仍有大批土地入市

房源的供需關系，房價的漲跌走勢，除了樓市調控的作用影響外，土地供應也有著重要關系。在濟南重啟“限購”這一年間，濟南的土地拍賣政策也在不斷調整，在提高競買保證金繳納門檻的同時，針對市區內熱點地區的居住用地使用權也首次在出讓競拍環節設定最高限價，此外開始競基礎設施及安置房，有的土地還需要開發商競自持面積，都是在引導開發商理性競價，控制溢價率、遏制“地王”現象產生。

目前為止今年濟南掛牌出讓的土地宗數雖然遠高于去年，但土地總面積卻略低于去年。根據此前濟南公布的今年用地供應計劃來看，供應城鎮住宅用地680.44公頃；計劃供應商業服務用地166.03公頃，重點保障中央商務區、鵲山片區、萬達文旅城等區域或項目的用地。相較之下，僅完成了全年計劃的一半左右。雖然每年土地供應計劃并不是一成不變，但就目前來看，接下來的3個月里，濟南供地節奏將會加快，以緩解目前省城土地供求市場之渴。

如今濟南“限購”剛滿一年，其間政策不斷收緊，每每有城市出臺調控樓市便會引發“濟南是否跟進”的討論，而其中被視為仍有政策調整空間的便是土地拍賣政策。“419限購令出臺后，濟南相關政策已經比較完備。如果要跟進加碼，除了對市場亂象的整治外，最有調整空間的就是如何降溫土地拍賣熱度。”業內人士分析，隨著接下來幾個月或有大批土地入市，土地市場的冷暖也將直接關系到省城房地產市場的變化。

（山東商報）

[責任編輯：楊凡、賀曉菲]

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