濟(jì)南跟其他熱點(diǎn)城市一樣,執(zhí)行嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策,但不少購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn),大量樓盤(pán)不斷出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)就賣光的情況,心里不免犯嘀咕,這到底是怎么回事?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于市場(chǎng)供應(yīng)大幅減少,樓盤(pán)有惜售情緒,因此導(dǎo)致短期內(nèi)出現(xiàn)日光盤(pán)的非正常現(xiàn)象。不過(guò),這一情況正在改變,隨著信貸政策的進(jìn)一步收緊,樓市前景不確定因素越來(lái)越多。

現(xiàn)狀

認(rèn)籌半年沒(méi)買上房

省城市民王先生已經(jīng)在各大樓盤(pán)奔走了半年,婚房還是沒(méi)著落。“我們認(rèn)籌了四個(gè)樓盤(pán),都是秒光。重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)項(xiàng)目,開(kāi)盤(pán)時(shí)間一推再推,一晃都快到年底了。到底是怎么回事?”

王先生畢業(yè)后留濟(jì)工作了四年多,面臨結(jié)婚生子,買房不得不提上日程。從今年年初開(kāi)始,他就四處看房。“去年房?jī)r(jià)漲得太猛了,我屬于剛需,今年必須得買房。趁著政府限價(jià)應(yīng)該是買房的好時(shí)機(jī)。5月份,在華山片區(qū)看好了房子,開(kāi)盤(pán)時(shí)三百多套房,愣是沒(méi)選到。6月份的時(shí)候在唐冶附近一個(gè)樓盤(pán)認(rèn)籌了,但是選房的時(shí)候,還是人比房多,輪到我的時(shí)候,就沒(méi)房了。8月,又轉(zhuǎn)向雪山片區(qū)一樓盤(pán),無(wú)論如何也得搶一套。沒(méi)想到,人家全款優(yōu)先,六成首付的候補(bǔ),我這種三成首付的壓根就輪不上。”

經(jīng)過(guò)幾次認(rèn)籌、退籌之后,前幾天,小王又參加了新東站一樓盤(pán)的選房,手機(jī)操作,他早早就把多個(gè)目標(biāo)房源放到了購(gòu)物車?yán)?沒(méi)想到在關(guān)鍵的時(shí)候,系統(tǒng)居然登錄不上去了。等恢復(fù)正常時(shí),一套房源也沒(méi)了。王先生說(shuō),他還一直關(guān)注著天橋的一個(gè)樓盤(pán),然而,這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間一推再推,遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。

推出新房源就被“秒殺”

25日,唐冶片區(qū)的魯能泰山七號(hào)開(kāi)賣三棟高層住宅樓,352套房源一下子全賣完,單價(jià)接近1.2萬(wàn)元。

24日,新東站片區(qū)的萬(wàn)科城市之光開(kāi)盤(pán),兩棟樓170多套房源,當(dāng)天全部售罄;同日,華山片區(qū)的中海項(xiàng)目也加推一批新房源,包括單價(jià)2萬(wàn)元以上的多層住宅和1.6萬(wàn)元的小高層,也是所剩無(wú)幾。

23日,漢峪片區(qū)的綠城玉蘭花園留園開(kāi)賣40多套5層的低密度住宅,要求全款購(gòu)買,單價(jià)2.6萬(wàn)元以上,仍然是一套沒(méi)剩;白馬山片區(qū)的世茂原山首府270多套精裝住宅,單價(jià)大約1.35萬(wàn)元,全部賣光。

21日,工業(yè)北路的新城香溢瀾庭推出140套房源,單價(jià)接近1.35萬(wàn)元,幾乎全部售罄。

二環(huán)西路的財(cái)富壹號(hào)融悅項(xiàng)目15日推出256套房源,8日,融創(chuàng)在隔壁的項(xiàng)目加推512套新房,均價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米,都是基本沒(méi)剩。下半年以來(lái),東部唐冶片區(qū)的綠地城、龍湖春江悅茗等項(xiàng)目幾乎每次推出新房源都是“秒殺”。

分析

住宅市場(chǎng)供應(yīng)量銳減

很多購(gòu)房者就納悶,調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格,為什么這么多的樓盤(pán)還得搶呢?市場(chǎng)供應(yīng)量大幅減少是一大因素。據(jù)山東世聯(lián)統(tǒng)計(jì),8月份,濟(jì)南住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為9490套、113.44萬(wàn)平方米,同比減少46.2%和47.1%。其中新增供應(yīng)5793套、64.48萬(wàn)平方米,同比減少31.5%和34.5%,環(huán)比增加28.9%和26.5%。8月份,住宅庫(kù)存持續(xù)減少。7月,濟(jì)南住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為8426套、104.56萬(wàn)平方米,同比減少56.8%和55.1%。7月份,住宅市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)部分上量,當(dāng)月新增供應(yīng)4287套、49.61萬(wàn)平方米,同比減少46.7%和47.5%,環(huán)比增加61.2%和51.5%。而整個(gè)上半年,濟(jì)南住宅市場(chǎng)供應(yīng)25902套、313.45萬(wàn)平方米,同比減少56.5%和54.4%。其中新增供應(yīng)14269套、169.91萬(wàn)平方米,同比減少62.1%和59.7%。

考慮監(jiān)測(cè)口徑和范圍的因素,這些數(shù)據(jù)未必全面,但基本能夠反映一個(gè)事實(shí):與去年同期相比,濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅下滑。

開(kāi)發(fā)商拿地難想惜售

供應(yīng)量為什么下滑這么厲害?濟(jì)南房地產(chǎn)界一位資深人士指出,因?yàn)檎{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),政府要從各個(gè)環(huán)節(jié)上打壓、抑制樓市,從嚴(yán)預(yù)售審批,限制價(jià)格,控制網(wǎng)簽。交易量降下來(lái)了,房?jī)r(jià)炒作的空間也就大幅壓縮。比如,新建商品住宅工程進(jìn)度跟預(yù)售許可掛鉤,主體建到12層以上才能申請(qǐng)預(yù)售,原來(lái)是建設(shè)到正負(fù)零就可以預(yù)售;再比如,土地溢價(jià)率超過(guò)100%,必須主體封頂才能銷售;超過(guò)150%,必須現(xiàn)房銷售。由此相當(dāng)一批新盤(pán)勢(shì)必要推遲上市。

另外一個(gè)客觀因素,就是不少樓盤(pán)惜售情緒較濃。因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)政策擠壓了房企的利潤(rùn)空間,不愿犧牲利潤(rùn)出貨。

濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人稱:“現(xiàn)在拿塊土地太難了,成本越來(lái)越高。老百姓抱怨買房難,開(kāi)發(fā)商買地更難,競(jìng)價(jià)比搖號(hào)壓力大多了。現(xiàn)在手里土地存量有限,賣一塊就少一塊,賣一棟就少一棟。很多斷糧的開(kāi)發(fā)商,因?yàn)槟貌坏降匾呀?jīng)退出濟(jì)南市場(chǎng)。所以,相當(dāng)一部分房企得算好出貨周期,控制好節(jié)奏。還有一個(gè)重要原因是,現(xiàn)在政府實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策,壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)率,開(kāi)發(fā)商肯定謀求利潤(rùn)最大化,賺得少那就少賣一些。特別是那些資金流比較充足的,反正賬上不差錢,就擠牙膏出貨。等到哪天政策一松綁,就能名正言順漲價(jià)了。”

走勢(shì)

上周新開(kāi)9個(gè)盤(pán)過(guò)半沒(méi)賣完

市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)偏緊,整體市場(chǎng)一直處于低庫(kù)存狀態(tài)。從各區(qū)域來(lái)看,東部是供應(yīng)量最多的區(qū)域,供應(yīng)量占全市供應(yīng)總量的近半數(shù),隨著東部大量成交土地的開(kāi)發(fā),未來(lái)東部的份額將進(jìn)一步增加。

業(yè)內(nèi)人士指出,市場(chǎng)購(gòu)買力也并非無(wú)限大,有購(gòu)房資格、有資金實(shí)力的買家在短期內(nèi)不會(huì)層出不窮,濟(jì)南的日光盤(pán)正在減少。

單價(jià)親民才容易被“搶”

唐冶、漢峪等片區(qū)為代表的東部城區(qū)熱度較高。政府實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)措施,唐冶片區(qū)的高層住宅限價(jià)在1.2萬(wàn)元左右。一些購(gòu)房者就算賬,唐冶片區(qū)今年8月4日新拍的土地,實(shí)際樓面地價(jià)都不止這個(gè)價(jià)。

以沒(méi)有任何附加條件的唐冶西路以東F地塊(即2017-G059號(hào)地)為例,山鋼地產(chǎn)拿地的成本價(jià)就超過(guò)了1.2萬(wàn)元/平方米。該地塊與魯能泰山七號(hào)相鄰,那么開(kāi)發(fā)出來(lái)的住宅價(jià)格顯然低不了。現(xiàn)在以1.2萬(wàn)元的價(jià)格買房,無(wú)疑看好了未來(lái)的升值潛力。

漢峪片區(qū)的新盤(pán)也是如此,畢竟新拍地的成本擺在那里。經(jīng)過(guò)上一輪的漲價(jià),濟(jì)南單價(jià)低于1.5萬(wàn)元的新房已經(jīng)普遍被購(gòu)房者接受。因此,開(kāi)盤(pán)就售罄的樓盤(pán)也有一個(gè)規(guī)律,即單價(jià)比較親民。價(jià)格在2萬(wàn)元以上、教育等配套不突出、開(kāi)發(fā)商品牌又一般的話,往往就很難實(shí)現(xiàn)“日光盤(pán)”,有的去化率很低。

日光盤(pán)現(xiàn)象正在減少

業(yè)內(nèi)人士指出,市場(chǎng)購(gòu)買力也并非無(wú)限大,有購(gòu)房資格、有資金實(shí)力的買家在短期內(nèi)不會(huì)層出不窮。“就像韭菜一樣,割過(guò)一茬,再長(zhǎng)出來(lái)需要時(shí)間。短期的搶房現(xiàn)象不會(huì)一直持續(xù)下去。市場(chǎng)已經(jīng)有苗頭,日光盤(pán)的現(xiàn)象正在減少。”上周,濟(jì)南城區(qū)大約有9個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)賣房,其中4個(gè)為基本售罄,其余去化率并不高。

23日,萬(wàn)科海右府首次開(kāi)盤(pán),兩棟高層精裝住宅,單價(jià)1.8萬(wàn)元,370套房源意外地沒(méi)有售罄。萬(wàn)科當(dāng)初拿這塊地的時(shí)候,樓面地價(jià)已經(jīng)逼近1萬(wàn)元,除了兩棟高層外,其余的均規(guī)劃建設(shè)低密度住宅,還有別墅。“1.8萬(wàn)的單價(jià),應(yīng)該說(shuō),也不離譜。畢竟,東客站的萬(wàn)科龍湖城市之光賣1.6萬(wàn)都搶光了。”省城地產(chǎn)圈的一位資深人士表示,這讓人有點(diǎn)意外。

23日,小清河北岸的恒大濱河左岸推出200套房源,均價(jià)1.5萬(wàn)元,當(dāng)天成交68套。

同日,龍洞片區(qū)的綠地柏仕晶舍開(kāi)賣4號(hào)、10號(hào)樓,10層左右的精裝小高層,單價(jià)3萬(wàn)元,去化率不足六成。

21日,化纖廠片區(qū)的泰悅赫府二期(現(xiàn)改名為翡翠大觀)開(kāi)售,368套住宅,據(jù)悉當(dāng)天僅成交40套。單價(jià)接近2.3萬(wàn)元,這個(gè)價(jià)格讓很多購(gòu)房者望而卻步。

地產(chǎn)股暴跌或預(yù)示樓市轉(zhuǎn)向

長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)下行的可能性不大,畢竟城市在快速發(fā)展,包括地鐵在內(nèi)的各種配套不斷升級(jí)完善。但短期內(nèi)大幅上漲的空間也不大。眾所周知,信貸政策是樓市的第二生命線。最新的信息顯示,濟(jì)南各大銀行首套房的貸款利率已經(jīng)普遍上浮至10%,月初還基本上維持在5%。非住宅(公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等)的商業(yè)貸款利率更高,部分中小銀行已經(jīng)上浮50%、60%。外地一些城市,首套住宅的按揭貸款利率有的上浮15%-20%,最高的達(dá)到了上浮30%!

即便如此,不少銀行的可貸額度也非常緊張。不少樓盤(pán)四處奔波尋求合作銀行。而去年,銀行到處托關(guān)系進(jìn)駐售樓處,有的樓盤(pán)一共200多套房子,扎堆進(jìn)來(lái)10家銀行搶業(yè)務(wù)。

另外一個(gè)苗頭不太妙,就是股市中的地產(chǎn)股開(kāi)始下跌。雖然樓市調(diào)控一年整,但各大龍頭房企如碧桂園、恒大、融創(chuàng)的股價(jià)一路上漲,有的在半年之內(nèi)漲幾倍。本周一,港股、A股地產(chǎn)板塊暴跌。這與上周新一輪調(diào)控“限售”不無(wú)關(guān)系。但一年前的史上最嚴(yán)調(diào)控都沒(méi)影響地產(chǎn)股走牛,這次怎么就立竿見(jiàn)影?地產(chǎn)界的資深人士認(rèn)為,樓市每次變盤(pán)都是從地產(chǎn)股開(kāi)始,因?yàn)橘Y本的嗅覺(jué)最敏銳,這可能是一個(gè)信號(hào),資本界或許對(duì)樓市的明天不看好。

業(yè)內(nèi)人士指出,這只是宏觀背景,具體到一個(gè)城市,受政策以及各種客觀因素的影響較大,不可能準(zhǔn)確預(yù)判行情。

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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