進入暑期之后，大量的外地游客涌入青島，往年7月是投資型購房最旺盛的月份之一，但是今年受到樓市調(diào)控政策的影響，島城樓市始終維持在量縮價穩(wěn)的態(tài)勢。上周青島市新建商品住宅成交2529套，成交面積為28.91萬平方米，環(huán)比分別上漲3.5%和3.96%。雖然即墨創(chuàng)智新區(qū)在本月13日拍出新“地王”，但是記者發(fā)現(xiàn)，“地王”對于周邊樓盤的拉動力并不強勁，也沒有引起區(qū)域內(nèi)新建商品房的搶購風(fēng)潮。

剛需“北進”勢頭不減

進入七月份以來，主城區(qū)加推的樓盤不多，二手房成交量萎縮，房價也沒有出現(xiàn)較大降幅。而剛需族置業(yè)，仍然集中在城陽和西海岸新區(qū)兩個區(qū)域。據(jù)銳理新媒體的數(shù)據(jù)顯示，上周城陽區(qū)新建商品住宅成交612套，成交面積為74583.47平方米，位列各區(qū)成交面積排行榜的首位。西海岸新區(qū)雖然成交了552套新房，但是主要集中在原膠南片區(qū)，原黃島片區(qū)上周僅僅成交了58套，新建商品住宅的供應(yīng)量持續(xù)走低。上周青島新建商品住宅的成交均價為10730元/平方米，從整個七月份青島新建商品住宅的均價來看，都在1萬元/平方米至1.1萬元/平方米之間震蕩，相對平穩(wěn)。

從單個項目成交情況來看，位于老膠南的中建錦繡城上周成交247套，該項目體量較大，一次性加推超過上千套房源，所以成交量位列上周新建商品住宅單項目成交面積排行榜的首位。排名在第二、第三位的均是城陽區(qū)項目。

二手房中介轉(zhuǎn)攻租賃

七月份第三周，二手房成交量依舊低迷，青島六區(qū)二手房市場成交量722套，環(huán)比上周成交下降2.2%，島城二手房整體成交量穩(wěn)中略有回落，區(qū)域成交量波動較為明顯。

在新房供應(yīng)量下降的情況下，原黃島區(qū)二手房交易略有抬頭，位于成交榜首，二手房成交160套，環(huán)比上周上升1.9%。主城區(qū)方面，市北、李滄大戶型房源依舊是剛需族追求的熱點。市北區(qū)二手房成交量137套，環(huán)比上周上升13.2%，李滄區(qū)二手房成交量108套，環(huán)比上周上升30.1%，但嶗山區(qū)和市南區(qū)成交量略有下滑。

“銀行取消房貸優(yōu)惠，放貸周期變長，對于買賣雙方都有影響。 ”房產(chǎn)經(jīng)紀人馬濤分析說。他告訴記者，因為銀行放貸周期變長，所以房東賣房熱情不高，再加之主城區(qū)新房越來越少，改善型賣房者觀望情緒比較濃厚，房源相對減少。另一方面，隨著首付比例的提高，許多年輕購房者難以承擔(dān)主城區(qū)大戶型二手房，但又難以接受中小戶型的老舊住宅，由此造成成交量萎縮。 “以前到了夏天會有外地購房者前來咨詢房源，但受樓市新政影響，今年只能做本地剛需族的生意。 ”在西海岸新區(qū)長江中路上，守在超市門口推銷房源的房產(chǎn)經(jīng)紀人小朱無奈地說道。為了維持生計，許多房產(chǎn)經(jīng)紀人將主要精力投入到房屋租賃業(yè)務(wù)上。

●記者觀察

酒店式公寓借勢搶客

游客的增多，也使得島城許多熱點區(qū)域的酒店一房難求。進入暑期以后，各種特色日租房生意火爆，單日租金都達到400元至600元之間。許多前期銷售壓力較大的公寓項目也趁機推盤，通過各種優(yōu)惠招攬客戶。

記者到杭州路一家酒店式公寓的銷售中心探訪發(fā)現(xiàn)，這個將于2019年1月份交付的酒店式公寓，目前工程進度已經(jīng)過半。雖然天氣炎熱，但是銷售中心吸引了不少購房者。記者詳細咨詢才了解，原來開發(fā)商推出了優(yōu)惠政策：交15萬元定金可立即獲得減免7萬元房款，精裝交付，贈送空調(diào)、冰箱等家用電器，可以說這樣的優(yōu)惠相當誘人。但是，該項目目前尚未與公寓托管機構(gòu)達成托管協(xié)議，所以許多投資者并不急于出手，而是反復(fù)測算收益率。 “現(xiàn)在酒店是挺火，但游客住宿時多選擇沿海一線或者地鐵沿線，這里位置比較偏，如果沒有有實力的酒店管理企業(yè)托管，未來的回報很難實現(xiàn)。 ”實地探訪的市民周先生告訴記者。

此外，還有一些開發(fā)商采取主動出擊的方式，招徠客戶。位于遼寧路的一家酒店式公寓項目，開發(fā)商派出了大量宣傳人員駐守在周邊的商場、公交車站等地，穿著統(tǒng)一的宣傳馬甲，推銷公寓產(chǎn)品。開發(fā)商雖然沒有禮品贈送，但卻直接給出94折的優(yōu)惠。目前，購房者買房越來越冷靜，除了關(guān)注價格和位置之外，對房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、貸款利率、二手交易費率等問題也都問得很仔細。 “旅游旺季游客確實很多，但一年之中也就會火這么兩三個月，剩下的時間公寓房出租會比較尷尬。 ”市民孫女士搖頭說。

“地王”周邊房源充足

7月13日，一場空前激烈的“奪地”大戰(zhàn)在島城上演。青島市國土資源和房屋管理局網(wǎng)上拍賣位于即墨創(chuàng)智新區(qū)埠惜路以東、盟旺山路北側(cè)和南側(cè)的兩宗地塊，分別引來了17家和16家競買人報名參與。從拍賣開始，競爭的白熱化超乎業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。經(jīng)過996輪競價，中海地產(chǎn)以樓面地價6721元/平方米競得盟旺山路北側(cè)地塊，總金額16319.26萬元，溢價率325.11%；經(jīng)過501輪競價，中海地產(chǎn)又競得盟旺山路南側(cè)地塊，成交樓面地價6702元/平方米，總金額33681.57萬元，溢價率400.15%。即墨創(chuàng)智新區(qū)的“地王”也由此產(chǎn)生。兩宗地拍賣結(jié)束后，周邊眾多開發(fā)商立即展開了“地王”營銷，重點渲染“面粉”貴過“面包”，“面包”必定漲價這一理論。

隨后，記者到即墨創(chuàng)智新區(qū)探訪，發(fā)現(xiàn)“地王”雖然對于人氣有一定提升，但各盤銷售都比較正常，即使是知名開發(fā)商加推的品質(zhì)樓盤，也沒有出現(xiàn)一房難求或者眾人搶房的火爆場面。7月16日，記者到萬科朗潤園探訪時，發(fā)現(xiàn)該項目仍有多套房源可售。而附近的天一仁和郡，雖然在記者探訪時表示要封盤漲價，但是第二天記者再次打電話咨詢時，置業(yè)顧問表示該項目已經(jīng)開始正常銷售。海信盟旺世家目前尚未開盤，記者到售樓處探訪時感覺人氣一般，據(jù)置業(yè)顧問預(yù)測該項目價格將與周邊樓盤持平。在探訪過程中記者還發(fā)現(xiàn)，在各大銷售中心現(xiàn)場咨詢的客戶多是即墨本地人，從市區(qū)趕來的投資型購房者并不多見。“這個區(qū)域未來發(fā)展可能不錯，但還有一個漫長的建設(shè)過程，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于調(diào)控狀態(tài)，未來樓市如何還不好說，所以我暫時不會考慮投資。 ”市民張先生說。

●市場走向

開發(fā)商偏愛“全款”族

雖然投資客越來越謹慎，但是剛需族購房需求依然旺盛。特別是在主城區(qū)工作的年輕置業(yè)者，為了解決居住需求密切關(guān)注各大樓盤加推。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著“金九銀十”的臨近，各大開發(fā)商推盤節(jié)奏也在加快。

城陽區(qū)依舊是新房供應(yīng)的主力區(qū)域。位于城陽區(qū)的瑞陽路117號萬科金域華府，二期95—140平方米小高層和洋房預(yù)計8月初加推，小高層預(yù)計價格12000元/平方米，洋房預(yù)計價格16500元/平方米至17500元/平方米；城陽區(qū)玉虹路16號的金秋泰和郡預(yù)計8月份加推疊拼別墅，面積為150平方米和160平方米，預(yù)計均價18000元/平方米。同時加推面積87平方米和123平方米的高層住宅，預(yù)計均價14000元/平方米；城陽區(qū)天泰陽光里預(yù)計8月初開盤，預(yù)計15000元/平方米，規(guī)劃1棟15層、2棟11層、3棟6層帶精裝修110—150平方米寬庭洋房。

位于西海岸新區(qū)石雀灘路九號的金沙灘壹號，預(yù)計8月加推9號、11號、12號非毛坯高層產(chǎn)品，戶型建面140—208平方米之間，預(yù)計價格23000元/平方米至24000元/平方米之間；東岳中路與金輝路交匯處的黑卓原筑，新開項目由6棟多層電梯洋房和3棟高層住宅組成，洋房分別為121平方米套三和140平方米套四，高層為87平方米套二、97平方米套三和111平方米套三，多層電梯洋房預(yù)計均價10000元/平方米，高層住宅價格預(yù)計9000元/平方米。

位于膠州市廣州北路與萊州路交會處西的正北名城預(yù)計8月份加推，戶型面積為105平方米和106平方米的套三，價格未定；位于膠州西路與西外環(huán)路交匯處向北450米路東側(cè)的灝景苑，預(yù)計8月份開盤，預(yù)計均價5823元/平方米。

位于嶗山區(qū)同安路866號的金地悅峰項目預(yù)計7月底開盤，預(yù)計均價3.6萬元/平方米左右，認籌享受98折優(yōu)惠。面積包括93平精裝套二戶型、131平精裝套三戶型。記者探訪發(fā)現(xiàn)在房貸放款周期增長的情況下，開發(fā)商對于全款購房者愈發(fā)青睞，東李一家準備開盤的開發(fā)商，在開盤時明確表示將給予全款買房者3%的優(yōu)惠，按照總房價折算優(yōu)惠力度超過5萬元。

[責(zé)任編輯：楊凡、張弛]

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