濟(jì)南熱點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一向堅(jiān)挺。3月26日，某中介手機(jī)APP上一套房源刷爆不少人的眼球：勝利大街一套建筑面積53.27平方米的住宅，報(bào)價(jià)260萬(wàn)元，折算單價(jià)48807元/平方米，堪稱濟(jì)南學(xué)區(qū)房“樓王”!不過(guò)，3月28日下午房東又將一樓自帶小院納入交易范圍，單價(jià)降為25471元/平方米。

近30年老房每平方米4.88萬(wàn)元

勝利大街小學(xué)是濟(jì)南知名學(xué)校，周邊學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)也基本一直處于領(lǐng)跑位置。記者走訪緯一路多所房產(chǎn)中介了解到，根據(jù)房源戶型、樓層特點(diǎn)，該校學(xué)區(qū)房成交價(jià)最高在3萬(wàn)元/平方米左右，而這套建筑面積53.27平方米的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)260萬(wàn)元，單價(jià)48807元/平方米，遠(yuǎn)超同一學(xué)區(qū)掛牌均價(jià)，就連房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也覺(jué)得高。

那么，這套房子到底有啥特殊之處?記者看到，這套兩室一廳的房子交易信息上寫(xiě)著，“唯一免高稅，一樓帶院子，可做停車場(chǎng)，房齡近30年”。“這個(gè)單價(jià)確實(shí)是近幾年來(lái)學(xué)區(qū)房中偏高的，房主不著急賣房，就先掛著試試看。”據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小民(化名)說(shuō)，這套房子是房東獨(dú)家委托給他們的，賣點(diǎn)不光是學(xué)區(qū)房，因?yàn)橐粯遣粌H院子大、好停車，還可以商用，“在勝利大街，這種兼具教育、投資功能的房子屬于稀缺資源，所以房主心理預(yù)期也比較高。”勝利大街學(xué)區(qū)房單價(jià)站上“4萬(wàn)元+”

不過(guò)，令人大跌眼鏡的是，這套房子自3月26日掛牌后，截至3月28日下午2點(diǎn)仍顯示單價(jià)48807元/平方米，但晚間記者再刷新時(shí)，單價(jià)已降為25471元/平方米，甚至低于片區(qū)內(nèi)成交均價(jià)。這是咋回事?

記者隨后從該房產(chǎn)中介處了解到，因?yàn)閱蝺r(jià)過(guò)高，已有幾撥客戶看房之后都在猶豫，經(jīng)紀(jì)人和房主商量后把帶產(chǎn)權(quán)的小院面積計(jì)入，總面積達(dá)到102平方米，這樣一來(lái)就拉低了單價(jià)。雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多次表示該價(jià)格為房東報(bào)價(jià)，但價(jià)格“虛高”是二手房市場(chǎng)上普遍現(xiàn)象。以這套260萬(wàn)元的二手房為例，中介服務(wù)費(fèi)為成交總價(jià)的2.5%，盡管最終實(shí)際成交價(jià)未必就是掛牌價(jià)，但僅服務(wù)費(fèi)一項(xiàng)，中介就能獲得不菲的傭金。

4月1日，在鏈家二手房網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)勝利大街周邊新近掛牌的二手房單價(jià)站上“4萬(wàn)元+”已不是稀罕事。位于復(fù)興大街永新里一套約61平方米的房子剛掛牌，房齡32年，報(bào)價(jià)260萬(wàn)元，折算下來(lái)單價(jià)42380元/平方米;位于勝利大街2號(hào)院，一套兩室兩廳、約85平方米的二手房，報(bào)價(jià)356萬(wàn)元，折算單價(jià)也達(dá)到了41681元/平方米。值得注意的是，這兩套“4萬(wàn)元+”房源均只在鏈家網(wǎng)上掛牌，其他二手房網(wǎng)站尚未看到如此高的報(bào)價(jià)。

在其他二手房網(wǎng)站上，經(jīng)五路小學(xué)、甸柳一小、燕柳小學(xué)附近掛牌的學(xué)區(qū)房中，30～50平方米的小戶型報(bào)價(jià)在120萬(wàn)～180萬(wàn)元不等，單價(jià)“3萬(wàn)元+”學(xué)區(qū)房不在少數(shù)。

過(guò)高的價(jià)格往往很難成交

高房?jī)r(jià)遏制不住學(xué)區(qū)房熱，一方面是確實(shí)有上名校的需求，另一方面就是市民心里有一種“學(xué)區(qū)房的價(jià)格不會(huì)跌”的預(yù)期。但是業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的房子很難成交。

另外，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)極易受政策影響。教育政策一生變，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格立即隨之起伏。但是，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)又是一個(gè)沒(méi)有清晰規(guī)律可循的市場(chǎng)，落戶年限、多校劃片等教育政策的風(fēng)吹草動(dòng)，都影響學(xué)區(qū)房的溢價(jià)。

以勝利大街學(xué)區(qū)為例，2016年復(fù)興大街西側(cè)居民樓以及永新里內(nèi)所對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)由南上山街小學(xué)調(diào)整到勝利大街小學(xué)，該范圍內(nèi)學(xué)區(qū)房均價(jià)隨之又往上攀升一個(gè)臺(tái)階。而永新里這套報(bào)價(jià)42380元/平方米的二手房，遠(yuǎn)高于南上山街小學(xué)學(xué)區(qū)房2.6萬(wàn)～2.8萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)。

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北京抑制中介惡炒學(xué)區(qū)房

3月29日，為整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中介行為，住建部提出重點(diǎn)整治房企和中介三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格;二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期;三是提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序。對(duì)北京“十天九策”嚴(yán)堵炒房，住建部表示北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。同時(shí)指出，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng)。

其實(shí)，進(jìn)入3月份以來(lái)，對(duì)中介的整頓已從北京開(kāi)始拉開(kāi)帷幕。北京市價(jià)監(jiān)局日前組織召開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)政策提醒告誡會(huì)，指出不宣傳、不炒作學(xué)區(qū)房概念，公司內(nèi)外網(wǎng)屏蔽學(xué)區(qū)房等敏感詞匯;北京市發(fā)改委發(fā)出公告，規(guī)定開(kāi)發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房，不違規(guī)受托出售“過(guò)道房”以及面積過(guò)小的平房。

[責(zé)任編輯：楊凡、李輝]

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