【編者按】 自農歷年后，青島樓市就開始喧囂起來了，在主城區新樓盤選擇少、戶型大，總價高的大背景下，不少人將目光投向了二手房。二手房市場成交量相比去年同期上漲了不少，各大中介門店也熱鬧起來。而3月30日青島新推出了限購新政，二手房必須“拿證”滿2年才可以上市交易，聯合3月15日推出的新政，細細思量影響不可謂不大，這將會在很大程度上抑制投資購房需求，業內預計二手房市場將漸漸回歸平穩，對于真正的剛需者來說，卻是一個“淘房”好時機。

二手房畢竟不同于新房，購買二手房需要考慮的除了地段、價格等因素外，還有一些事項需要注意。下面就請隨小編一起來看看買二手房不可不知的秘籍。

一、剩余產權年限

買二手房核實房產證是最基本的，同樣最基本還有查看房屋剩余產權年限。值得注意的是房屋的產權分為房屋所有權和土地使用權，其中房屋所有權是永久的。土地使用權是有時間限制的，這跟土地的性質直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產權年限也是指房子的土地使用年限。

商品房、經適房和兩限房的產權年限是從開發商拿地之日算起，不是房主從購買那天算起，舉個例子，開發商2005年拿地，購房者2010年入手，那么購房者入手這套房子時，剩余土地使用權也就65年了，而到2017年也就還有58年了。另一個需要注意的是，青島早些年嶗山區和黃島區的住宅產權都是50年，購買嶗山區和黃島二手房的買主需要格外注意。

二、貸款年限

二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規定的最高年限。通過這三大因素綜合估算，取其中最短的，一般就是二手房可貸款年限。

在購買二手房過程中，最需要考慮的是房齡，根據2016年青島最新貸款政策，青島二手房商業貸款的房齡+貸款年限最長是55年，大部分銀行為40年。也就是房齡+貸款年限不超過40年。而公積金貸款的限制相對苛刻。首先，時間上，使用公積金貸款，房齡+貸款的最長貸款年限是30年。其次，針對不同的房齡，公積金貸款的首付比例不同。最終是由銀行或公積金中心認可的評估機構出的評估報告決定的。

三、是房屋剩余壽命

按照我國《民用建筑設計通則》的規定，一般性建筑的耐久年限為50年到100年。2010年住建部的一位負責人在第六屆國際綠色建筑與建筑節能大會上說的話：“我國是每年新建建筑量最大的國家，卻只能持續25-30年，當然這些房子說的是八九十年代由于技術以及成本有限而建造的房子。”房齡越老，受到的磨損就越多，出現的問題也就越多，剩余壽命也就越少。

四、房屋的維修費用

維修費用包含維修基金和維修費用。維修基金以二手房現成交價與賣主原取得房屋時的成交價之間的差額,按1%~3%繳存。當然,如果賣主這套房原來未繳存房屋維修基金的,那二手房的現買家需要按成交價全額繳存1%~3%。值得注意的是以前的許多老房子并未開始繳納維修基金。

維修費用是買家入住前要對房子進行維修，房齡越老的二手房，受到的磨損就越多，出現的問題也就越多，尤其是房屋的水電系統，很多人買了二手房后都要重新“走”一遍水電，重新裝修，因此產生的維修費用也不小。

五、稅費和中介費

稅費是和中介費是購房者首先要支付的一項費用，也是一筆不小的開支。稅費包含契稅和營業稅，根據新規定由原先的滿5年免征營業稅調整為滿2年免征營業稅。契稅是由買方繳納，買方首次購房90平方以下的房產按照1%繳納；買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產按照1.5%繳納；144（含144平）平方以上和買方不是首次購房都按照3%繳納 。

中介費一般是按照成交總房款的3%來收取，當然每個中介之間會略有不同。

六、居住舒適度

現在新建的房子，在戶型的設計和園林的規劃方面，都比較新穎、人性化；物業管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，戶型設計的實用性較差，小區的環境也并不十分理想，最能表現在老小區一般車位不足、物業管理方面相對不完善，如此一來居住的舒適度會大大降低。但如今青島市主城區“黃金地角兒”卻又有大量這樣的老式小區，地理位置好，周邊配套齊全，這讓這些老式小區的二手房房源性價比十分突出，是選“好地角”還是“新小區”，這需要購房者能夠在買房前做好各方面的平衡考量。

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[責任編輯：楊凡、方蕾]

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