濟(jì)南西客站片區(qū)一新建小區(qū)的居民近日發(fā)現(xiàn),自己小區(qū)樓下劃出的小院占用的居然是公共綠地。原本屬于所有業(yè)主的區(qū)域卻被圈起來(lái)送給了少數(shù)業(yè)主。

有一樓的業(yè)主裝修時(shí)將綠地全部破壞,封起了陽(yáng)光房。 記者劉雅菲 攝

開(kāi)發(fā)商又會(huì)如何解釋小院的問(wèn)題呢?在采訪(fǎng)中,該小區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)一位工作人員表示,“我相信在全國(guó),很多開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)里都會(huì)有小院這種方式。”該工作人員表示,“我們的出發(fā)點(diǎn)在于很多人想擁有一個(gè)很小的院子,哪怕種種菜、養(yǎng)養(yǎng)魚(yú),所以說(shuō)從需求上考慮,我們就規(guī)劃了這個(gè)東西。”

據(jù)業(yè)主介紹,在銷(xiāo)售的時(shí)候,置業(yè)顧問(wèn)表示小院是贈(zèng)送的,但采訪(fǎng)時(shí)該工作人員表示:“這個(gè)小院不屬于贈(zèng)與,小院只能用于小區(qū)的綠化,最早是用類(lèi)似于冬青帶簡(jiǎn)單地隔起來(lái),有一個(gè)半封閉的小院。然后我們?cè)阡N(xiāo)售的時(shí)候也說(shuō)了,這塊綠地實(shí)際上是業(yè)主來(lái)領(lǐng)養(yǎng),業(yè)主有管理小院的職責(zé)。”

“而且在售房的時(shí)候,二樓及以上的業(yè)主,他們知道一樓有小院這種形式,如果想購(gòu)買(mǎi)一樓的這種產(chǎn)品,要付出相對(duì)多一點(diǎn)的成本。”該工作人員表示,這個(gè)小區(qū)的樓間距非常大,和濟(jì)南其他小區(qū)相對(duì)比來(lái)說(shuō),現(xiàn)有綠地面積非常充足。“業(yè)主相互之間的對(duì)比心理肯定是有的,我們也理解,也希望能夠做到相互理解。作為開(kāi)發(fā)商,我們肯定要賣(mài)產(chǎn)品,而且產(chǎn)品確實(shí)是有差異化的,有些人就是希望多花一點(diǎn)錢(qián),買(mǎi)一個(gè)好一點(diǎn)的生活環(huán)境、生活空間,這是可以理解的。”

沒(méi)有小院的業(yè)主認(rèn)為小院沒(méi)有規(guī)劃,侵占了公共綠地。該工作人員表示,“買(mǎi)房的時(shí)候,如果提出這個(gè)訴求是沒(méi)有問(wèn)題的,但是已經(jīng)買(mǎi)完房子了,這個(gè)時(shí)候,就好像孩子已經(jīng)生下來(lái)了,你再給塞回去是不可能的吧。而且一樓的住戶(hù)他們也是付出了成本的,現(xiàn)在說(shuō)要收回院子,退給他們相等比例的錢(qián),人家可能都不愿意了。”

“目前(小院)這個(gè)事情已經(jīng)成了既定事實(shí),而且我們也沒(méi)有損害到別人的利益。”該工作人員說(shuō):“小院屬于公共景觀(guān)的部分,規(guī)劃局不會(huì)批這個(gè)東西。”

同時(shí),該工作人員表示,“一開(kāi)始我們就非常確認(rèn)這一點(diǎn),(小院)不能屬于個(gè)人,它不是一個(gè)確定的權(quán)利,而且這個(gè)小院的使用自由度是受到非常大的限制的,它是屬于景觀(guān)的一部分。”

既然屬于公共景觀(guān),為什么已經(jīng)建成的一期項(xiàng)目?jī)?nèi),有業(yè)主在院內(nèi)建了小路和魚(yú)池,而開(kāi)發(fā)商和物業(yè)并沒(méi)有制止呢?對(duì)此,該工作人員表示,小院里鋪個(gè)小石頭路,從景觀(guān)的概念上去想,并沒(méi)有產(chǎn)生破壞,“這個(gè)景觀(guān)不與我們小區(qū)的景觀(guān)沖突的話(huà),我們是不會(huì)攔著的。因?yàn)檎w還是景觀(guān),他們沒(méi)有說(shuō)在這里搭房子什么的。”

綠地屬公共所有，開(kāi)發(fā)商可能構(gòu)成侵權(quán)

其實(shí),“買(mǎi)房送小院”在濟(jì)南并不少見(jiàn)。記者走訪(fǎng)了三個(gè)宣傳中提到“買(mǎi)房贈(zèng)小院”的在售樓盤(pán),售樓人員均表示的確有小院贈(zèng)送,而且小院只有使用權(quán)并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。還有一個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)明確表示,小院就是圈占了公共綠地建設(shè)的,但是他同時(shí)表示購(gòu)房者不必?fù)?dān)心,關(guān)于小院的內(nèi)容會(huì)寫(xiě)到合同當(dāng)中,擁有了小院的使用權(quán),購(gòu)房者可以隨便使用,種菜、種花都可以。

關(guān)于小區(qū)公共綠地的權(quán)屬,物權(quán)法第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。對(duì)此,山東舜翔律師事務(wù)所王建華律師表示,如果規(guī)劃沒(méi)有變更,且沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的同意,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)私自變更這些公共綠地的用途,或者將其圈占起來(lái)贈(zèng)送給部分業(yè)主。也就是說(shuō),對(duì)這些公共綠地,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)賣(mài)給消費(fèi)者。時(shí)女士所住的小區(qū),如果沒(méi)有合法的規(guī)劃手續(xù),開(kāi)發(fā)商將公共綠地圍成小院贈(zèng)送給個(gè)別業(yè)主的行為可能構(gòu)成侵權(quán),開(kāi)發(fā)商和業(yè)主簽的合同中涉及這一部分的內(nèi)容,也極有可能會(huì)因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效,業(yè)主可以提出來(lái),確認(rèn)這一塊無(wú)效。

同時(shí),王建華表示,因?yàn)橘?zèng)送小院,開(kāi)發(fā)商賣(mài)給業(yè)主房屋的時(shí)候,這個(gè)價(jià)位應(yīng)該是高的,如果小區(qū)的小院被收回,恢復(fù)了綠地原狀,極可能會(huì)給一樓的業(yè)主造成損失,屆時(shí)一樓業(yè)主可以合同相對(duì)方違約為由,要求其賠償己方因此遭受的損失,并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

“業(yè)主可以成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),由業(yè)主代表來(lái)向侵害他們共同所有權(quán)的業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)主張權(quán)利,以他們?yōu)楣餐桓?要求他們來(lái)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,停止侵害、排除妨害、賠償損失。通過(guò)訴訟途徑,達(dá)到恢復(fù)小區(qū)綠地的原本使用途徑的目的。”王建華說(shuō),此外,為了防止這種情況的發(fā)生,以后業(yè)主在購(gòu)房時(shí)除了仔細(xì)查看購(gòu)房合同約定外,最好再向開(kāi)發(fā)商提出出示向有關(guān)部門(mén)報(bào)建的規(guī)劃設(shè)計(jì),以便確認(rèn)自己購(gòu)買(mǎi)房屋的合法性。

在馮女士向物業(yè)反映情況時(shí),物業(yè)曾表示在購(gòu)房合同中關(guān)于公共區(qū)域的界定里有一條,任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)及開(kāi)發(fā)商保留的地方并不屬于公共區(qū)域,因此樓上沒(méi)有小院的業(yè)主已經(jīng)自愿放棄了這一部分公共區(qū)域的權(quán)益。

對(duì)此,王建華認(rèn)為,根據(jù)合同法第四十條的規(guī)定,在格式合同當(dāng)中,提供格式合同的一方限制對(duì)方主要權(quán)利,加重對(duì)方義務(wù)的,該條款無(wú)效。如果上述情況屬實(shí),那么業(yè)主的公共區(qū)域共有權(quán)顯然受到了限制,可以向法院請(qǐng)求該條款無(wú)效。

（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者劉雅菲實(shí)習(xí)生 藏新恒 李佳婍）

[責(zé)任編輯：楊凡、董迪]

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