2016年被稱為樓市的“改善年”，二孩放開、房貸降息、“二套變首套”等一系列政策，促使改善型需求集中釋放。進入2017年，在青島主城區土地愈加“稀罕”的形勢下，年初亮相的主城區新樓盤也大都是“改善”當道，且大有“高端化”的趨勢。而在二孩換房需求持續增長、青島購房政策相對寬松的大背景下，業內預計，未來較長時間內改善性住房需求仍然將是市場主流。

“物以稀為貴”——主城區新樓盤走向“高端”

據統計，2016年青島全年成交233宗商住辦用地，其中商住及純住148宗。但位于主城區、成交的商住辦用地僅為16宗，占比全市的6.9%，這其中用途為商住或純住宅的只有6宗。土地供應的稀缺令土地價值大增，也讓在這些新地塊上誕生的項目更受關注。記者注意到，截止到目前為止，已經亮相的主城區新樓盤“高端”屬性明顯，有項目戶型設計高端，有項目地段優勢占盡，這就造成了大部分置業者對這些項目的售價心理預期都比較高，普遍認為“不能便宜了”！

嶗山區靜山悅園是節后青島樓市迎來的第一個純新盤，該項目定位高端，主要面向改善型置業者。項目規劃小高層及洋房，戶型設計方面全部為150-200平的大戶型，且均為一梯一戶，相比周邊海爾地產海逸公館、魯商藍岸麗舍等同類新盤一梯兩戶的設計，這個項目產品的高端屬性更加顯著。價格方面，預計該項目整體均價將在35000元/平左右，會略高于周邊同類項目。

去年轟動青島的“宜昌路地王”，也將在今年以純新盤藍光黑鉆公館的身份亮相。“好馬配好鞍”，該項目規劃打造成高端住宅小區，按照規劃住宅建筑面積及戶數計算，該項目住宅戶均面積達到159.6平。價格方面，針對12520元/㎡的樓板價，專業分析師曾在拍賣成交之初預測住宅價格會達到18000元/㎡以上。根據目前傳出的消息，該項目預計將于今年下半年入市，屆時樓市走勢及政策表現將會對該新盤售價產生什么樣的影響，還是未知之數。

歷經六年閑置的八大湖改造項目終于在去年底開工，該項目最終由魯商地產接手，預計今年上半年推出上市。在“寸土寸金”都不足以形容的市南區，該項目占地26萬㎡的規模實屬罕見。如今項目旁邊即是地鐵3號線寧夏路站，加上項目又屬于新建的寧夏路小學學區和對面的中聯廣場——知名商業娛樂街區的加持。集區位、交通優勢和優質配套于一體的八大湖改造項目格外引人關注，業內普遍相信這個項目將成為搶手的改善性樓盤。根據市南區在售新房和周邊二手房參照，業內預估開盤價會在23000-25000元/㎡左右。

土地金貴|政策發酵 專家稱2017仍是改善之年

據統計，春節后全市共將有8個新樓盤計劃在二月份入市，嶗山區豪宅項目率先發力，其中靜山悅園選擇一次性推出全部房源，足見其對市場的信心。“2017年仍然是改善之年。”業內分析人士指出，無論是供給方還是需求方，2017年改善型置業市場仍將保持穩步的增長。

在供給側，經歷2016年樓市行情的上漲，青島主城區的住宅產品紛紛晉升改善樓盤，總價也水漲船高，而剛需的選擇機會，正大量向西海岸新區及北岸新城轉移。除上文提到的各大樓盤外，去年底，華潤斥資41億元拿下嶗山區遼陽東路地鐵2號線蓋上物業綜合開發用地，保利斥資17.5億拿下新都心商住地塊，這些大項目都將成為今年青島改善型住房市場的主力軍。

在需求側，鏈家嶗山區一位門店的負責人告訴記者，“二胎政策”在樓市的發酵效應在2017年繼續，因為二胎政策全面放開至今只有一年的時間，還有不少計劃生育二胎的市民還沒有進入到執行階段。2017年應該仍會有不少市民繼續因“二胎”而產生買房或換房需求，“改善型市場”仍將是2017年青島樓市的“主戰場”。

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[責任編輯：楊凡、李輝]

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