解聘物業(yè)公司成立業(yè)委會(huì)后，新村欣苑出現(xiàn)的問(wèn)題不斷。 記者郭堯 攝

●編者按

城市住房制度改革，企事業(yè)單位投資、建設(shè)、管理的單位宿舍漸次退出歷史舞臺(tái)，住房商品化、社會(huì)化成為主流。來(lái)自四面八方、素昧平生的人們走到一起，同住一個(gè)小區(qū)，過(guò)著“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的生活。然而，共同的利益以及需要面對(duì)的問(wèn)題，又讓他們不得不去交往。

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有利益、是非、紛爭(zhēng)……城市人居住的家園自然也不例外。如何搞好小區(qū)業(yè)主自治，國(guó)外缺乏成功的樣板可效法、國(guó)內(nèi)尚缺成熟的經(jīng)驗(yàn)可借鑒，一切只能摸著石頭過(guò)河。于是，業(yè)主委員會(huì)日漸為 人 們 所 熟知。

本報(bào)遴選了幾個(gè)典型代表，試圖從不同側(cè)面展現(xiàn)其中的“難”，并尋求解決之道……

一個(gè)執(zhí)著的積極分子：奔波操勞11載，業(yè)委會(huì)成立之旅還在路上

春節(jié)過(guò)后的陽(yáng)光100小區(qū)，平靜如往常，為成立業(yè)委會(huì)劉華再次整理著資料。為這事他已奔波了11年，當(dāng)年意氣風(fēng)發(fā)的小伙已漸入中年，不再為一點(diǎn)點(diǎn)挫折、刁難而大動(dòng)肝火。部分業(yè)主的不理解，他也試著去接受，不過(guò)他依舊擔(dān)心，今年再不成功，下次不知要拖到何時(shí)。

2006年初，新婚不久的劉華在陽(yáng)光100國(guó)際新城二期買了新房，尚未交房，他就與鄰居們探討成立業(yè)委會(huì)籌備組相關(guān)事宜，“當(dāng)時(shí)聽(tīng)說(shuō)物業(yè)要漲價(jià)，想團(tuán)結(jié)起來(lái)制衡一下。”然而，畢竟是新鮮事物，第一次沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，一些人誤認(rèn)為只要在小區(qū)住就能參選，不管房產(chǎn)證上有沒(méi)有名字，后來(lái)才意識(shí)到這是不允許的。一些熱心人出局，再加上物業(yè)費(fèi)最后也沒(méi)漲，失去成立業(yè)委會(huì)的必要性和緊迫性，第一次籌備成立在初始階段就夭折了。

“這也是沒(méi)辦法的事，都是有共同利益訴求時(shí)，才想起要成立業(yè)委會(huì);沒(méi)有共同利益，就會(huì)拋到九霄云外。”劉華說(shuō)，真正用到業(yè)委會(huì)時(shí)再想著成立，那就晚了。這一點(diǎn)，在時(shí)隔6年后的2012年，再次凸顯。當(dāng)時(shí)，物業(yè)公司發(fā)通知，地下停車、公攤電費(fèi)要漲價(jià)。此舉引起部分業(yè)主不滿，業(yè)委會(huì)成立再次成為小區(qū)的大事。2012年5月，房管部門(mén)、街道辦等坐到一起，探討籌備事宜。不過(guò)，人多了嘴雜，意見(jiàn)自然多。陽(yáng)光100是大社區(qū)，分多期開(kāi)發(fā)，部分購(gòu)買房子但還沒(méi)網(wǎng)簽的人，被排除在參選之列，引起不滿;有的人建議整個(gè)小區(qū)成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，有的人則認(rèn)為小區(qū)太大，成立一個(gè)業(yè)委會(huì)不好管理……多方意見(jiàn)不可協(xié)調(diào)，業(yè)委會(huì)成立再次擱淺。

一晃又是3年過(guò)去了，時(shí)間來(lái)到2015年。小區(qū)私家車增多，亂停亂放問(wèn)題突出，物業(yè)公司著手設(shè)立U型樁、隔離墩等路障進(jìn)行整治。結(jié)果部分業(yè)主質(zhì)疑，認(rèn)為這是借做好事之名，行私利之實(shí)，不讓業(yè)主在路邊停車，迫使購(gòu)買沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的人防地下車位。于是，成立業(yè)委會(huì)再次迫在眉睫，劉華連同部分業(yè)主再次找到居委會(huì)、辦事處。“這次在多方推動(dòng)下，終于成立了籌備組。”劉華說(shuō)，不過(guò)內(nèi)部分歧依然很大，有的人認(rèn)為拖欠物業(yè)費(fèi)的不能參加，有的人則認(rèn)為不能因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)，就剝奪了其作為業(yè)主的權(quán)利。

目前劉華最擔(dān)心的是，按照規(guī)定，籌備組在成立90天內(nèi)，需要召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)，正式成立業(yè)委會(huì)。現(xiàn)在，時(shí)間已過(guò)去了將近一半，如果近期再不成立，這次努力又要泡湯了。

一次悔斷肝腸的行事：匆忙造假成立業(yè)委會(huì)，如今又積極奔波罷免

劉華在為業(yè)委會(huì)成立而奔波時(shí)，家住新村欣苑的王娟，卻覺(jué)得他有點(diǎn)可笑：“我以過(guò)來(lái)人的經(jīng)驗(yàn)證明，成立之后會(huì)更難，還不如不成立。”位于天橋區(qū)工人新村中街的新村欣苑是一個(gè)高檔小區(qū)，住著一批收入較高的中老年人，與年輕人居多的小區(qū)不同，這里鄰里關(guān)系很和睦，唯獨(dú)業(yè)委會(huì)讓人頭大。

2015年，小區(qū)部分六層業(yè)主為辦房產(chǎn)證的事，準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)找開(kāi)發(fā)商維權(quán)，這時(shí)有人想到了成立業(yè)委會(huì)。“當(dāng)時(shí)不懂什么是業(yè)委會(huì)，牽頭的人稱以后車位費(fèi)、廣告收入可以和物業(yè)公司三七分成，業(yè)委會(huì)拿七成。”這在絕大部分業(yè)主看來(lái)是好事，退休前就一直在企業(yè)干工會(huì)的王娟，再次活躍起來(lái)積極奔走。按照相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)需要小區(qū)80%以上業(yè)主簽字同意，鄰居家老太太站在樓下，找上下班的業(yè)主簽字，很快就湊夠了。“我那時(shí)候還幫著造假。”王娟說(shuō)，由于很多鄰居不知道業(yè)委會(huì)是怎么回事，或者沒(méi)時(shí)間、不會(huì)寫(xiě)字，就委托她代填投票，為此她獲得了80多名業(yè)主的授權(quán)。誰(shuí)曾想，順利成立的業(yè)委會(huì)此后運(yùn)行并不順利，用王娟的話說(shuō)，腸子都悔青了。

2015年10月，業(yè)委會(huì)拿到公章不久，就解聘了原物業(yè)公司，實(shí)行自治。在業(yè)主張欣看來(lái)，也就是從那時(shí)起“災(zāi)難”降臨：“業(yè)委會(huì)沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、財(cái)務(wù)制度、服務(wù)準(zhǔn)則。我們交的物業(yè)費(fèi)都是存到個(gè)人賬戶上，沒(méi)有專門(mén)的會(huì)計(jì)、出納或監(jiān)督人員，原來(lái)的承諾也沒(méi)兌現(xiàn)。”舉例來(lái)講，有時(shí)候電梯壞了一周都修不好、衛(wèi)生打掃不及時(shí)花草死了很多……“最讓人不能接受的是財(cái)務(wù)混亂。”王娟說(shuō)，有一次她家地下室漏水，找業(yè)委會(huì)維修，負(fù)責(zé)人找來(lái)工人，從口袋掏出現(xiàn)金結(jié)賬，也從來(lái)不開(kāi)發(fā)票。

業(yè)主要求業(yè)委會(huì)公開(kāi)財(cái)務(wù)收支狀況，但業(yè)委會(huì)遲遲不公開(kāi);后來(lái)好不容易公開(kāi)了，由于前期已種下不信任的種子，帶來(lái)的質(zhì)疑聲更大。比如，賬目是在紅紙上用毛筆寫(xiě)的，很不正規(guī)，落款上也沒(méi)有公章;羅列的各項(xiàng)收入和支出相當(dāng)不具體，還有矛盾，比如1號(hào)樓總面積小于3號(hào)樓，物業(yè)費(fèi)反而比3號(hào)樓高;電梯廣告收入只有4200元，遠(yuǎn)低于業(yè)主從廣告公司那了解到的價(jià)格;門(mén)頭房房租收入沒(méi)有算進(jìn)去……

目前，王娟一門(mén)心思想罷免業(yè)委會(huì)，重新請(qǐng)物業(yè)公司回來(lái)，且已經(jīng)有90名業(yè)主簽字同意，但程序還得一步步走，相當(dāng)麻煩：“業(yè)委會(huì)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始分化，原來(lái)5個(gè)委員，3個(gè)不干了。”

一堆爭(zhēng)吵不休的小區(qū)：不僅僅是口舌之爭(zhēng)，還有肢體沖突上演著

陽(yáng)光100小區(qū)對(duì)面的匯統(tǒng)花園，這個(gè)曾經(jīng)的“濟(jì)南市著名問(wèn)題小區(qū)”，業(yè)委會(huì)成立同樣遇困。2002年，業(yè)主入住，物業(yè)管理還可以;2007年，業(yè)主與物業(yè)因水電暖產(chǎn)生的矛盾開(kāi)始升級(jí)。2008年物業(yè)撤出，小區(qū)水電暖甚至面臨停供，業(yè)主緊急成立業(yè)委會(huì)應(yīng)對(duì)，危機(jī)解除后業(yè)委會(huì)請(qǐng)辭。2014年初，物業(yè)費(fèi)要漲近六成，業(yè)主再次計(jì)劃成立業(yè)委會(huì)，雖有多數(shù)業(yè)主支持，仍因意見(jiàn)不一致遇困。

在濟(jì)南市最早的富人區(qū)開(kāi)元山莊，停車難已是突出問(wèn)題，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)協(xié)商投建立體停車庫(kù)，仍有部分業(yè)主反對(duì)。

節(jié)后的山大路數(shù)碼港，這個(gè)濟(jì)南市較早成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)內(nèi)，部分業(yè)主正與業(yè)委會(huì)較勁，著手罷免。記者前去探訪時(shí)，業(yè)委會(huì)辦公室大門(mén)緊閉，旁邊的物業(yè)公司稱，罷免程序已走到居委會(huì)，起因是錢：業(yè)委會(huì)要?jiǎng)佑?50萬(wàn)元的消防維修費(fèi)用，部分業(yè)主認(rèn)為不合理，因?yàn)閯e的小區(qū)只用了100萬(wàn)。在業(yè)主孫超看來(lái)，當(dāng)初成立業(yè)委會(huì)，主要是為了監(jiān)督物業(yè)公司，替業(yè)主說(shuō)話，如今這個(gè)業(yè)委會(huì)變味了，失去了監(jiān)督職能。不過(guò)，業(yè)委會(huì)主任彭先生也有自己的說(shuō)辭：350萬(wàn)元是消防專家預(yù)估數(shù)目，業(yè)委會(huì)沒(méi)有謀利;至于罷免，只要按程序來(lái)，就可以接受。

同樣準(zhǔn)備罷免業(yè)委會(huì)的還有市中區(qū)建設(shè)路的德盛家園。該業(yè)委會(huì)成立只有一年半時(shí)間，成立后便與新村欣苑業(yè)委會(huì)一樣，物業(yè)公司撤出、業(yè)委會(huì)自治。“第一件事情就是收錢，每家征集水、電、暖的改造費(fèi)用2000元。”一不愿透露姓名的業(yè)主說(shuō)，這讓他們不能接受。業(yè)委會(huì)則回應(yīng)稱，部分業(yè)主反對(duì)，主要是他們追溯小區(qū)公共資產(chǎn)，影響到了個(gè)別業(yè)主利益。此外，由于部分業(yè)主與新成立的業(yè)委會(huì)存在矛盾，該小區(qū)1號(hào)樓3單元電梯停運(yùn)兩個(gè)多月，在維修費(fèi)用和均攤方面難達(dá)成一致。截至春節(jié)前夕，電梯仍未修好。

如果說(shuō)以上小區(qū)內(nèi)，業(yè)主自治還停留在口舌之爭(zhēng)上，那么舜玉花園小區(qū)所經(jīng)歷的事情，則上升到了肢體沖突。去年8月，舜玉花園物業(yè)合同到期，業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，投票選舉新物業(yè)，結(jié)果業(yè)委會(huì)主任遭到一批不明人士暴打，住院3個(gè)月。后來(lái)，小區(qū)物業(yè)因此受到濟(jì)南市房管局通報(bào)批評(píng)并扣信用分32分的嚴(yán)肅處理。小區(qū)業(yè)主透露，業(yè)委會(huì)與物業(yè)的矛盾早已有之：2013年，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，小區(qū)環(huán)境未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，引起部分業(yè)主不滿;去年3月，空調(diào)改造事項(xiàng)，則徹底激化了業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。

一次互聯(lián)網(wǎng)思維的嘗試:讓業(yè)主們當(dāng)股東，眾籌成立股份制公司

“事實(shí)證明，業(yè)委會(huì)并不是解決小區(qū)自治的最佳途徑，相反它還會(huì)帶來(lái)很多矛盾。”杜興章從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，在濟(jì)南擁有數(shù)十家門(mén)店，據(jù)他所知，濟(jì)南成功運(yùn)作的業(yè)委會(huì)并不多，此前他也曾試圖在投資購(gòu)買的洪樓商圈淘寶街商鋪試行過(guò)，不但不成功還壞了很多事情。

2006年，淘寶街原運(yùn)營(yíng)商杰森實(shí)業(yè)公司攜款“跑路”，近700名業(yè)主租金打了水漂，為向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，業(yè)主們臨時(shí)成立業(yè)委會(huì)，每戶還收了50元活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。“那時(shí)候人心齊，目標(biāo)一致，就是要拿到開(kāi)發(fā)商賣商鋪時(shí)承諾的租金。”業(yè)主劉女士說(shuō)，最后如期拿到了租金。

不過(guò)這在杜興章看來(lái)，成績(jī)并不理想：“當(dāng)時(shí)是爭(zhēng)取到了每年8個(gè)點(diǎn)的租金，但那是稅前的，稅后其實(shí)只相當(dāng)于不到7個(gè)點(diǎn)，與合同承諾仍有差距，但沒(méi)辦法，開(kāi)發(fā)商賣商鋪時(shí)，只承諾8%的返租率，并沒(méi)說(shuō)稅前還是稅后。”

此后7年時(shí)間，由于商鋪?zhàn)饨鹨恢闭＃R時(shí)業(yè)委會(huì)失去作用就自行解散了。直到2016年，返租合同即將到期，需要抱團(tuán)與運(yùn)營(yíng)商洽談接下來(lái)的房租時(shí)，人們才再次想起業(yè)委會(huì)，但為時(shí)已晚。“平時(shí)業(yè)主們并不見(jiàn)面，甚至都不認(rèn)識(shí)，如何統(tǒng)一意見(jiàn)?”業(yè)主馮先生說(shuō)。

一盤(pán)散沙的業(yè)主們無(wú)法團(tuán)結(jié)一致行動(dòng)，最終淘寶街關(guān)門(mén)，近半業(yè)主沒(méi)了租金，另一半業(yè)主雖然還在租著，但由于租金沒(méi)有談攏，一直拖欠著。于是，業(yè)委會(huì)成立之聲再次響起，然而各業(yè)主想法不同，從沒(méi)見(jiàn)過(guò)面的業(yè)主們?cè)谔摂M的QQ群里，相互爭(zhēng)吵、謾罵、對(duì)峙……

爭(zhēng)吵聲之下，杜興章在悄悄做著一件事情：獲得業(yè)主授權(quán)，成立股份制公司，按《公司法》的要求操作，每個(gè)業(yè)主成為公司的股東，然后再引入互聯(lián)網(wǎng)思維，眾籌資金，選出董事會(huì)和董事長(zhǎng)，聘任總經(jīng)理，設(shè)立監(jiān)事會(huì)。并設(shè)置商場(chǎng)監(jiān)督管理委員會(huì)，聘任職業(yè)經(jīng)理，做到合法公開(kāi)透明。

“未來(lái)，誰(shuí)投錢最多、入股最多，誰(shuí)就是最高領(lǐng)導(dǎo)董事長(zhǎng)、說(shuō)了算，如果眾籌資金不夠，由董事長(zhǎng)去想辦法。”杜興章說(shuō)，他正在艱難推行，有一些支持者，也不乏反對(duì)者，但這畢竟是一次有益嘗試，換一個(gè)思路來(lái)搞業(yè)主自治，說(shuō)不定會(huì)是另一片天地。

●集思廣益的頭腦風(fēng)暴

法律地位不獨(dú)立業(yè)委會(huì)難有作為

濟(jì)南市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年濟(jì)南2000多個(gè)住宅小區(qū)中，只有160個(gè)有業(yè)委會(huì)。而在濟(jì)南物業(yè)管理系統(tǒng)當(dāng)中，目前備案的業(yè)委會(huì)數(shù)量為140家，近幾年來(lái)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比總體呈下降趨勢(shì)。原因是多方面的，比如因拆遷小區(qū)消失等，但更重要的原因是，業(yè)委會(huì)工作人員沒(méi)那么多的精力，工作停滯，沒(méi)正常改選、備案。

“不妨從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度解釋這種現(xiàn)象。”濟(jì)南市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王征說(shuō)，縱觀濟(jì)南準(zhǔn)備成立或已成立的業(yè)委會(huì)，多數(shù)都有一個(gè)共同點(diǎn)——為利益而來(lái)，有利益時(shí)便會(huì)成立，無(wú)利益時(shí)便會(huì)停擺，這種特性導(dǎo)致了即使成立，也很難正常工作。

舉例來(lái)講，評(píng)價(jià)業(yè)委會(huì)工作是否稱職，很難，如果說(shuō)稱職，勢(shì)必要站在業(yè)主角度說(shuō)話，物業(yè)公司就會(huì)反對(duì)你;如果說(shuō)不稱職，物業(yè)公司不反對(duì)了，業(yè)主就要罷免你，很難在這個(gè)矛盾的雙方中保持中立。

“應(yīng)該講，成立業(yè)委會(huì)是國(guó)家推動(dòng)社區(qū)基層自治的好政策。”山東大學(xué)社會(huì)學(xué)教授王忠武認(rèn)為，它是實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)利的載體，能制約物業(yè)公司行為，維護(hù)業(yè)主利益，配合基層政府和居委會(huì)做好公共事業(yè)服務(wù)，目前一些小區(qū)自治搞不好，可能與目前業(yè)委會(huì)制度、立法不健全關(guān)系密切。比如在成立階段，往往都是因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)，才“同仇敵愾”想成立，以期小區(qū)合法權(quán)益，然而在成立過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)引起物業(yè)方面不滿，進(jìn)而橫加干涉，但目前我國(guó)并沒(méi)有明確法律保護(hù)這一成立程序不受干涉，即使干涉了，主管部門(mén)居委會(huì)、街辦取證也很麻煩。

再比如，業(yè)委會(huì)成立之后的工作階段，由于它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并不是法人單位，或者說(shuō)法律地位并不獨(dú)立，導(dǎo)致其在工作時(shí)很難按規(guī)行事，尤其是在趕走物業(yè)公司之后，加之工作人員并不專業(yè)，財(cái)務(wù)往往一團(tuán)糟，勢(shì)必會(huì)引起業(yè)主不滿，矛盾產(chǎn)生在所難免。

“立法方面有漏洞，政府部門(mén)責(zé)任履行不到位，才導(dǎo)致現(xiàn)在有些業(yè)委會(huì)‘有名無(wú)實(shí)’，有的業(yè)委會(huì)‘有實(shí)無(wú)名’。”王忠武說(shuō)，希望相關(guān)部門(mén)能盡快建立健全法律法規(guī)，并執(zhí)行下去，或者探索多渠道基層自治方式。(應(yīng)受訪者要求，部分業(yè)主姓名為化名)

原標(biāo)題：業(yè)委會(huì)成立后多“諸事不順” 小區(qū)自治，能走多遠(yuǎn)？

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

想爆料？請(qǐng)登錄《陽(yáng)光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠(chéng)邀合作伙伴。