半月談記者 白田田

民宿、托管、私廚，噪音、油煙、火患……時下，各種藏身于小區居民樓的業態頻頻擾民，也帶來環境污染、消防安全等問題，引起小區業主的不滿，矛盾、沖突時有發生。

小區出現新業態？真煩！

湖南長沙湘江邊歐陸經典小區B座的業主們，最近有點煩心。不到一年時間，他們所居住的樓里就開了8家民宿，20多套住宅用于對外經營。突如其來的住客，打破了業主原有的安靜生活。

半月談記者走訪其中兩家民宿，看到原來100多平方米的住宅，均被改造成民宿。正好趕上元旦假日，里面住滿了客人。一套住宅一般被隔成5至6間，空間局促、過道狹窄。有的民宿清洗后的床單被罩，直接晾在樓梯間。

前不久，100多名業主聯名簽字，向相關部門遞交材料，要求取締歐陸經典B座的民宿。業主反映，這些民宿隨意改動內部結構，野蠻裝修，危害到房屋質量安全。同時，大量住客涌入，造成電梯超負荷運轉，擠占了業主資源。還有個別素質低下的住客將廚余垃圾裝袋扔在門口，影響環境衛生。另外，消防安全也成為一大隱患。

民宿惹抱怨，并非個案。長沙市開福區湘春路某小區，同樣有住戶將房屋改作民宿。小區居民上網反映，民宿房間的空調外機產生巨大噪音，還有房客將電視聲音無節制外放，很是嘈雜，“白天無法正常工作，晚上無法正常睡眠”。據了解，城管執法部門和社區工作人員介入后，要求經營者移動擾民的空調外機位置，使其噪音符合標準，不得影響其他住戶的正常生活。

學生托管機構，則是居民小區興起的另一種新業態。長沙市岳麓區恒大華府小區，兩三年前旁邊辦了一所較好的公立小學，各種托管機構開始在小區里扎堆辦學。這些機構固然給家長帶來方便，卻讓部分業主深受困擾。

一名家住二樓的業主，樓上正好有一家托管機構。到了晚上，孩子們的吵鬧聲不時傳來，讓他心煩意亂。盡管托管機構經營者一再承諾會加強對學生的教育和管理，但效果似乎并不理想。該業主不得不經常投訴：“晚上9點鐘了，怎么還在吵個不停！”

除了民宿、托管機構帶來的隱患和噪聲，還有私房菜館的油煙污染和用火安全等也讓人煩心。湖南城市學院公共管理系主任劉剛認為，這些“新業態”本質上是“住改商”的經營單位，給小區居民帶來不同程度的困擾，成為部分小區居民的痛點和當前社會關注的熱點。

野蠻生長 ，先天不足

近年來，居民小區里“住改商”新業態，已經歷了一輪野蠻生長期。在此過程中，民意缺失和證照缺失兩大問題較為突出。

根據物權法，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。然而，實際操作過程中，很多經營者并未取得“有利害關系的業主同意”。

湖南衡陽某物業公司負責人告訴半月談記者，一般而言，“住改商”需要“樓上樓下、對門對戶”相鄰業主的同意，或者整個樓棟三分之二以上業主的同意，成立了業委會的需要業委會同意。但現在小區里的很多經營主體，并沒有履行這一程序，有的只是口頭上和鄰居打聲招呼。

對于不少“住改商”的經營者，證照不齊的問題較為突出。近幾年，湖南長沙等地行政主管部門對托管機構、私家菜館展開過專項清理整治，重點正是無證無照經營行為。

對于民宿，2019年7月文化和旅游部發布的《旅游民宿基本要求與評價》提出，開辦民宿應符合治安、消防、衛生、環境保護、安全等有關規定與要求，取得當地政府要求的相關證照。

長沙歐陸經典小區物業公司的工作人員說，目前B座的8家民宿有照無證，即辦理了營業執照，但沒有衛生許可證、消防檢查合格意見書、特種行業許可證。其中一家民宿經營者對半月談記者說，他以前做建材生意，看到民宿很火，就進入這個行業，不清楚需要哪些證照，確實只辦理了營業執照。

“住改商”經營者的“先天不足”，為后續經營過程中的矛盾、沖突埋下了隱患。

中部某市一小區，一家私房菜館因為證照不齊、油煙污染，遭業主反復投訴。物業公司派人守在樓下，不讓外面的人進入就餐，最后還采取了斷水斷電的做法。社區工作人員前來協調了四五次，街道辦事處還專門開了調度會，都難以妥善解決。整改時，經營者甚至一度與執法人員發生沖突。

“住改商”新業態還需良性發展

業內人士認為，對于小區里的這些新興事物，在政策法規、規劃建設、社區治理等層面需進一步完善。既要嚴格監管、防范風險，又要滿足經濟社會的需求，讓私人創業經濟能有充分發展的空間。

某基層行政審批和服務科負責人坦言，對于進入小區發展的各個經營單位，他們感覺兩難：一方面為了發展經濟、鼓勵創業，相關政策允許住宅登記為市場主體的住所，不宜設置過多的門檻；另一方面，一旦各類經營場所進入小區居民樓，就極易產生“鄰避效應”，“事前不同意”“事后維權”幾乎成了大概率事件。這種矛盾需要在政策法規層面予以理順，以避免在執行過程中出現政策打架的情形。

在規劃建設層面，小區可為“住改商”的經營單位留有一定的發展空間。上述衡陽某物業公司負責人說，對于存量部分，商品房項目配備有一定比例的社區用房和物業用房，其中不少處于閑置狀態，可以用來設立托管中心等，采取和物業公司合作運營的服務模式。對于增量部分，可以出臺政策鼓勵和引導開發商在新項目的規劃、設計、建設環節，充分考慮新業態的需求。

在社區治理層面，劉剛認為，要促進小區由“生活共同體”向“價值共同體”轉變，加強社區管理部門、物業管理、小區居民及經營者的聯動，通過“一事一議”充分聽取利益相關者的意見，力求達成一致、實現共贏。對于“住改商”的經營者，既要保證其合法的經營權，又要督促其加強管理，承擔維護小區環境的義務，使得權利與義務相統一。（刊于《半月談》2020年第2期）

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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