□本報記者董添

近期，以北京、上海為代表的土地市場持續(xù)火爆，大額土地出讓頻頻成交。北京地區(qū)前兩個月土地出讓金額、溢價率更是創(chuàng)下歷史新高。受疫情影響，部分地塊雖然出讓時間有所延后，但實際成交結(jié)果依然表現(xiàn)不俗。得益于資金優(yōu)勢，國資背景房企斬獲了大部分住宅土地。從出讓地塊性質(zhì)看，北京地區(qū)不限價地塊明顯增多。此外，為了促進土地市場成交，不少地區(qū)放松土地出讓規(guī)則，這些地區(qū)本身房地產(chǎn)市場熱度偏低，對全國市場影響較小。

土地市場火爆

2月25日，海淀西北旺一宗不限價土地成功掛牌成交。經(jīng)過72輪激烈爭奪，華潤+中交+北科建聯(lián)合體以76億元價格拍得，土地溢價率達到26%。據(jù)了解，該宗土地性質(zhì)為居住用地、其他類多功能用地、醫(yī)院用地、機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，建設(shè)用地面積約為6.73萬平方米，建筑控制規(guī)模約為16.28萬平方米，出讓起始價為60.34億元，出讓時未設(shè)置商品住宅銷售價格均價及銷售價格上限。

隨著該宗地塊成交，北京2020年前兩個月的土拍塵埃落定。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個月，北京土地市場通過招拍掛方式共成交住宅用地16宗，土地出讓金高達671.88億元，同比上漲15.14%，刷新了北京土拍歷史紀(jì)錄；平均溢價率達19.48%。

中國證券報記者進一步梳理發(fā)現(xiàn)，受疫情影響，部分地塊雖然出讓時間有所延后，但從上述實際成交的數(shù)據(jù)看，前兩個月，北京地區(qū)土地市場持續(xù)火爆，無論是出讓金額還是溢價率均處于歷史高位。此外，從成交房企角度看，聯(lián)合體拿地的現(xiàn)象明顯增加。

舉例來看，2月14日，北京市海淀區(qū)以及昌平區(qū)三宗地塊成功出讓。受疫情影響，本次土拍此前曾進行了延期。從招拍掛結(jié)果看，北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0043、0049地塊不限價地塊由首開+華潤+住總+中交聯(lián)合體以54.4億元競得，成交樓面價約為50587元/平方米，溢價率約為26.22%。昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-022、HC-027限競房地塊，經(jīng)過65輪競價，最終由綠城以63.6億元競得。昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-031地塊R2二類居住用地、HC-030地塊A33基礎(chǔ)教育用地，最終由首開+住總+建工聯(lián)合體以78.8億元摘得，溢價率為34.24%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國證券報記者表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，聯(lián)合體拿地數(shù)量明顯增加，房企合作拿地方式成為主流。從企業(yè)構(gòu)成看，除融創(chuàng)等個別私企外，其他全為國資背景。相比民企，國企拿地更具優(yōu)勢。前兩個月，國資背景企業(yè)獲得了大部分住宅土地。

不限價土地數(shù)量增多

值得注意的是，北京土地市場不限價地塊明顯增多。中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，前兩個月已經(jīng)出讓的16宗土塊中，不限價地塊達到12宗，占比達8成。此外，從近期新掛牌的地塊信息看，不限價土地數(shù)量明顯增加。曾經(jīng)占據(jù)北京新房市場絕對主導(dǎo)地位的限競房，隨著不限價地塊的激增，或?qū)⒅鸩奖蝗〈?/p>

2月28日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌4宗地塊，總面積為20.48萬平方米，起始價為118.75億元。土地出讓文件顯示，4宗地塊將于2020年4月2日公開競拍。本次掛牌四宗地塊中，3宗位于朝陽區(qū)，1宗位于昌平區(qū)。其中，2宗地位于朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村，起始價分別為63.63億元和46億元，兩宗均為不限價地塊。此外，朝陽區(qū)望京花家地出讓為1宗商業(yè)金融用地，昌平區(qū)出讓為1宗F3其他類型多功能用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，在防疫背景下，市場擔(dān)心的是房價下跌，而不是上漲。經(jīng)過持續(xù)3年的調(diào)控，北京地區(qū)相比深圳等地，泡沫較小，需求端基本只剩下剛需。受疫情影響，房地產(chǎn)市場小陽春沒有了。2月份這一批不限價土地入市時間基本要到10月份以后，疫情過后，如果市場出現(xiàn)回暖，北京市場年底出現(xiàn)小高峰的可能性非常大。大部分企業(yè)看好年底行情，因此積極參與2月份土地拍賣。

延期繳納出讓金

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2月12日晚，無錫、西安兩地連夜出臺政策，從延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納、放松預(yù)售等多方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。此后，浙江、南京、天津、蘇州、濟南、鶴壁等多個地區(qū)陸續(xù)跟進，放寬房企拿地條件，對土地出讓市場進行調(diào)控刺激。

2月28日，河南省鶴壁市人民政府發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進建筑和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》），疫情防控期間，新出讓土地可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂起一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%，余款可申請延期繳納，最長不超過1年。因疫情影響無法按期簽訂成交確認(rèn)書或出讓合同的，競得人可申請延期簽訂。此外，《通知》還允許放寬商品房預(yù)售許可辦理條件，提前撥付預(yù)售資金，落實新出讓、已出讓土地優(yōu)惠政策，落實信貸優(yōu)惠政策等。

張大偉認(rèn)為，從已經(jīng)發(fā)布土地市場調(diào)控政策的城市看，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場本身熱度有限，有的地區(qū)本身就是冷門市場。這些地區(qū)放松調(diào)控，對整個市場影響不大。

58同城指出，各地針對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的政策陸續(xù)出臺，這并非預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控會全面放松，樓市穩(wěn)定的目標(biāo)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重點。本次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)整體影響較大，返鄉(xiāng)置業(yè)停擺，導(dǎo)致很多房企一季度實際銷售額相比預(yù)期出現(xiàn)較明顯的下滑。在此背景下，各地紛紛出臺政策以扶助房地產(chǎn)行業(yè)渡過難關(guān)，房地產(chǎn)政策的微調(diào)在情理之中。但是，樓市調(diào)控的總基調(diào)并不會因為疫情而出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變。

[責(zé)任編輯：楊凡、武云泉]

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