西溪玫瑰上莊陷入“羅生門”

原本943㎡的小區(qū)物業(yè)用房，正式移交時縮水至529㎡業(yè)主、開發(fā)商、房管部門各有說法，到底哪里出了問題

西溪玫瑰上莊小區(qū) 李毅恒 攝

信訪事項處理意見書

都說小區(qū)業(yè)委會的工作不好做，但是像杭州城西的西溪玫瑰上莊小區(qū)一樣，業(yè)委會成立兩年，至今沒有辦公場所、沒法開展正常工作、小區(qū)無法產(chǎn)生物業(yè)經(jīng)營性收入的，卻不多見。

而這一切，都源自2017年業(yè)委會成立后，跟開發(fā)商交接樓盤相關(guān)資料時，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)預(yù)售時預(yù)留的943.86㎡物業(yè)用房，變成了竣工時的529.86m2，縮水了將近一半；開發(fā)商提供的交接資料清單里面，其中《竣工房屋物業(yè)管理用房繳交確認單》疑點重重，甚至可能涉嫌造假。為此，根據(jù)小區(qū)業(yè)主們的意見，西溪玫瑰上莊業(yè)委會拒絕接收物業(yè)用房。

943.86㎡變成529.86㎡

小區(qū)物業(yè)用房面積縮水近一半

根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》第二十九條的規(guī)定：建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。

西溪玫瑰上莊業(yè)委會相關(guān)負責(zé)人告訴錢報記者，開發(fā)商預(yù)售樓盤時，會向房管部門提交《預(yù)售房屋物業(yè)管理用房預(yù)留確認單》，在這份單子上會標(biāo)明前期預(yù)留的物業(yè)用房位置和面積；到了樓盤竣工，開發(fā)商要再向房管部門提供一份《竣工房屋物業(yè)管理用房繳交確認單》，經(jīng)過確認后，才能去辦理房產(chǎn)大證。

“當(dāng)初我們業(yè)委會籌備成立后，開發(fā)商通過五常街道向我們移交樓盤的相關(guān)資料，其中的《竣工房屋物業(yè)管理用房繳交確認單》上，注明物業(yè)用房的面積為529.86㎡。小區(qū)里一些從事房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)主一看就覺得這個數(shù)字不太對。他們說，我們小區(qū)總建筑面積超過10多萬㎡，按照千分之七的比例計算，物業(yè)用房面積不應(yīng)該只有500多㎡。”業(yè)委會相關(guān)負責(zé)人說。

一些業(yè)主向余杭區(qū)住建局申請關(guān)于西溪玫瑰上莊的物業(yè)用房提留的信息公開。余杭區(qū)住建局明確回復(fù)：根據(jù)開發(fā)商中尚藍達置業(yè)之前提交的《預(yù)售房屋物業(yè)管理用房預(yù)留確認單》，西溪玫瑰上莊預(yù)留的物業(yè)用房確認面積是943.86㎡。

余杭區(qū)住建局還表示，開發(fā)商并未在該局辦理過竣工房屋物業(yè)管理用房提留。

物業(yè)用房的面積究竟怎么算

業(yè)主和開發(fā)商各有說法

開發(fā)商中尚藍達置業(yè)對于西溪玫瑰上莊529.86㎡的物業(yè)用房面積，也拋出了他們的三個理由。

其一，是當(dāng)初業(yè)主跟開發(fā)商簽的購房合同中，其中第四條明確說明：“在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房不少于522㎡，具體面積、位置以政府主管部門最終審核確定為主。”

記者在一份簽訂于2010年的西溪玫瑰上莊購房合同中，確實看到了這一條款。在開發(fā)商方面看來，最后移交的物業(yè)用房面積為529.86㎡，符合合同約定的條件。

但是業(yè)主們認為，從目前政府主管部門的回復(fù)來看，開發(fā)商并未在余杭區(qū)住建局辦理過竣工房屋物業(yè)管理用房提留，那么具體面積應(yīng)當(dāng)按照余杭區(qū)住建局回復(fù)確認的面積為準(zhǔn)。

其二，開發(fā)商方面向記者提供了《浙江省建設(shè)工程規(guī)劃核實確認書》，該確認書顯示，西溪玫瑰上莊小區(qū)住宅面積總和為72652.9㎡，地下室面積47560.35㎡。“根據(jù)實測地上總建筑面積千分之七的比例，我們給出的物業(yè)用房面積符合規(guī)定。”

但業(yè)主們也向記者提供了一份西溪玫瑰上莊的項目建筑指標(biāo)文件。根據(jù)該資料，小區(qū)總建筑面積超過12萬㎡，其中地上總建筑面積為75673.98㎡，住宅半地下室面積為30010.56㎡(計容積率面積)。

杭州市城市規(guī)劃設(shè)計研究院原總工程師湯海孺認為，計算容積率的面積，都應(yīng)算在地上總建筑面積內(nèi)。

其三，對于物業(yè)用房面積從943.48㎡變成529.86㎡，中尚藍達置業(yè)的依據(jù)是一份蓋有杭州市規(guī)劃局公章的《建設(shè)項目批后修改回執(zhí)單》，上面有關(guān)于物業(yè)用房位置調(diào)整，及寫明“具體面積以測繪面積為準(zhǔn)，詳見調(diào)整建設(shè)施圖”，落款時間為2013年6月。“規(guī)劃調(diào)整我們按照正常流程公示，余杭房管部門針對這份回執(zhí)單也有書面確認，即編號為2013(20)號的《預(yù)售房屋物業(yè)管理用房預(yù)留確認單》。”

業(yè)主們卻認為，西溪玫瑰上莊小區(qū)2013年5月30日就交付了，而《建設(shè)項目批后修改回執(zhí)單》落款時間為2013年6月，對于項目規(guī)劃調(diào)整，他們并不知情。“小區(qū)都交付了，規(guī)劃進行調(diào)整難道都不用經(jīng)過業(yè)主的同意嗎？”

記者在余杭區(qū)政府官方網(wǎng)站上查詢西溪玫瑰上莊的相關(guān)規(guī)劃調(diào)整公示，未查到信息。

此外，業(yè)主們說，開發(fā)商所說的這份編號為2013(20)號的《預(yù)售房屋物業(yè)用房預(yù)留確認單》，在余杭區(qū)住建局和信訪部門給業(yè)主的答復(fù)中提供的預(yù)留確認單里，并未出現(xiàn)過。

開發(fā)商說房管部門出具證明

房管部門卻說開發(fā)商涉嫌造假

在整個事件中，最關(guān)鍵，也最吊詭的，就是中尚藍達置業(yè)提供的那份《竣工房屋物業(yè)管理用房繳交確認單》。有了這個確認單，才能辦出房產(chǎn)大證。

在業(yè)主們見到的這份繳交確認單上，雖然有“余杭區(qū)房地產(chǎn)管理處物業(yè)用房提留確認”的章，但這個章并非紅色的章，但上面開發(fā)商的章是紅色的。

業(yè)主們此前向相關(guān)部門申請信息公開時，得到了余杭區(qū)住建局的明確答復(fù)：“西溪玫瑰上莊小區(qū)物業(yè)用房提留確認單涉嫌造假，正在進一步調(diào)查。”

余杭區(qū)住建局房管處物業(yè)監(jiān)管科的相關(guān)負責(zé)人王焱說，他們這里只有西溪玫瑰上莊的《預(yù)售房屋管理用房預(yù)留確認單》，開發(fā)商至今為止未辦理過《竣工房屋物業(yè)管理用房繳交確認單》。2018年11月，中尚藍達置業(yè)曾經(jīng)在西溪玫瑰上莊小區(qū)內(nèi)張貼一張《關(guān)于繳交西溪玫瑰上莊物業(yè)用房的通知》，表示“在此通知滿一周后，按浙江省物業(yè)用房提留規(guī)定，正式向余杭區(qū)房管處辦理繳交西溪玫瑰上莊的物業(yè)用房手續(xù)”。

“我們曾經(jīng)約談過開發(fā)商，要求他們盡快來辦理，但到現(xiàn)在還沒來辦理。目前出現(xiàn)的這張《竣工物業(yè)管理用房繳交確認單》，并非由余杭區(qū)房管處出具。這張單子怎么來的我們也不清楚。”王焱說。

對于開發(fā)商是如何辦出房產(chǎn)大證的，王焱說：“這個具體要問一下市民之家辦理不動產(chǎn)證的相關(guān)部門。”

記者聯(lián)系到市規(guī)劃與自然資源局余杭分局，相關(guān)工作人員查詢后答復(fù)記者，西溪玫瑰上莊的《竣工房屋物業(yè)管理用房繳交確認單》為余杭區(qū)房管處出具，他們是按照程序為開發(fā)商辦理不動產(chǎn)權(quán)證的。

中尚藍達置業(yè)有限公司負責(zé)人匡躍芳告訴記者：“鑒別這張單據(jù)真?zhèn)螒?yīng)該由相關(guān)部門來決定。業(yè)主們已經(jīng)在走司法途徑，我們也愿意配合法律的裁定。”

徐叔競 李毅恒

[責(zé)任編輯：楊凡、李娜]

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