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臨電用三年業(yè)主怒告開發(fā)商

本報記者 徐鵬

開發(fā)商向業(yè)主交房時，僅提供了臨時用電，直至近3年后，才提供了市政正式用電。業(yè)主認為開發(fā)商交房時未提供市政正式用電屬于違約行為，應當賠償業(yè)主相應損失。近日，山東省濟南市中級人民法院審結了這起商品房銷售合同糾紛上訴案，開發(fā)商因提供瑕疵用電被法院判決賠償業(yè)主違約金兩萬余元。

據(jù)了解，業(yè)主金某于2012年12月14日與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份，約定購買房屋一套。開發(fā)商在合同中承諾，水、電于房屋實際交付使用之日起達到使用條件，如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：每逾期一天，出賣人向買受人支付20元賠償金。

合同簽訂后，金某付清了全部房款。然而，房屋在2013年6月15日交付時，使用了臨時供電，直到2016年5月31日，小區(qū)供電配套設施才經(jīng)檢測合格，正式投入運行，接入了10KW正式電源。對于此前一直使用臨時供電的原因，開發(fā)商稱系因外線管溝制約，屬于第三方造成，但未就該主張?zhí)峁┫鄳C據(jù)。

案件審理期間，雙方對合同中注明的水電“達到使用條件”有不同解釋，金某認為供應正式用電方為“達到使用條件”，開發(fā)商則認為供應臨時電源即已“達到使用條件”。金某與開發(fā)商協(xié)商未果后訴至法院，要求開發(fā)商按照合同約定支付逾期供電違約金兩萬余元。

對于爭議，一審法院認為，本案對房屋交付條件的約定僅為單體竣工驗收合格，此種情況下雙方對于配套基礎設施正常運行的約定更加重要，應當作嚴格解釋。即開發(fā)商交付房屋時僅提供臨時用電的行為不屬于合同約定的“達到使用條件”，開發(fā)商應根據(jù)合同約定向金某支付逾期達到使用條件的賠償金，按照每日20元的標準，共計兩萬余元。

一審宣判后，開發(fā)商不服，向山東省濟南市中級人民法院提起上訴。濟南中院審理后，判決駁回上訴，維持原判。

交房時僅供臨電構成違約

-以案釋法

對于該案，法院終審后認為，涉案的購房合同中明確約定“水、電于房屋實際交付使用之日起達到使用條件”，系開發(fā)商對基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。根據(jù)《電力供應與使用條例》規(guī)定，新建小區(qū)的電力設施經(jīng)供電企業(yè)檢驗合格的，方可投入使用；但開發(fā)商至2016年5月才取得供電配套設施驗收合格證明，此前的臨時供電行為，不符合行政法規(guī)的規(guī)定。同時，根據(jù)《供電營業(yè)規(guī)則》規(guī)定，臨時用電一般不具有永久性，且臨時電源的用戶不得向外轉(zhuǎn)供電，也不得轉(zhuǎn)讓給其他用戶，供電企業(yè)也不受理其變更用電事宜；涉案商品房系為保障居住使用的永久性建筑，臨時用電顯然不能滿足使用需求。

此外，根據(jù)我國合同法規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋；對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。根據(jù)通常理解，臨時用電一般不具有永久性，臨時用電不能滿足使用需求，而且在住宅小區(qū)使用臨時電源也不符合相關行政法規(guī)及部門規(guī)章的要求。因此，涉案合同約定的“達到使用條件”應解釋為具備市政正式用電，開發(fā)商主張涉案房屋已經(jīng)供應臨時用電，即為“達到使用條件”，于法無據(jù)。一審法院對此認定并無不當，開發(fā)商應當承擔違約責任。開發(fā)商雖主張涉案小區(qū)的臨時供電是由第三方原因造成的，但第三方原因不能成為法定免責事由，其免責抗辯的理由不能成立，一審判決開發(fā)商支付供電未達到使用條件的賠償金并無不當。據(jù)此，法院終審后，維持原判。

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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