長租公寓市場調查——給年輕人提供什么樣的“家”？_齊魯原創_山東新聞_新聞

安居才能樂業，在廣州、深圳等全國人口凈流入前列城市，每年有大量大學畢業生、城市流動青年人等急需住房。該如何更好滿足這一群體的租賃住房需求，讓他們在城市生活中提升居住品質，實現安居夢？

第七次人口普查顯示，廣州、深圳以及東莞、佛山等大灣區核心城市，居全國人口凈流入城市前列，每年有大量青年人涌入。然而，高房價讓很多人望而卻步，房屋租賃正成為更好的選擇。

隨著租購并舉的住房制度邁入高質量發展新階段，正有越來越多的力量參與進來，攜手實現大家的安居夢。其中，龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統房企以及新勢力長租公寓運營商，正響應國家租售并舉政策，充分發揮住房租賃專營機構在房源籌集、運營管理等方面的專業能力，面向新生人群租住生活形態及消費升級需求，推出集中式長租公寓，努力為年輕人在城市中留下一盞溫暖的燈。在有力緩解現有租賃住房結構性供給不足問題上，他們積累了哪些經驗？青年人還有何需求與期待？記者近日走進廣州、深圳等粵港澳大灣區城市，近觀長租公寓市場現狀。

滿足都市追夢人需求

“住在這里安全感很強，有點像集體生活；我還參加了公寓組織的多項社群活動，交上了新朋友。”李文琦今年剛剛大學畢業參加工作，遇見記者時，她興奮地向記者講述起自己的“小確幸”，“我花了不到3000元就租到一間25平方米、家電齊全的公寓式住房，很滿意”。李文琦租住在位于廣州黃埔區的龍湖冠寓廣州科學城店，就在她工作的電子科技公司附近。在她看來，在廣州獨居更看重居住環境的安全性，這也是選擇冠寓的重要原因。

在該公寓二樓公共區域采訪時，記者聞到陣陣飯菜香味。原來，在公共區域的一角設有一個開放式公共廚房。正在做飯的陳女士告訴記者：“這里很方便，我來看望租住在這里的女兒時，可以順便做午餐。”每逢周末，陳女士都會趕來與女兒同住幾天，為她做幾樣可口的特色菜。

“為滿足住客日常的生活娛樂需要，我們在公共區域設置健身房、臺球室、便利超市、廚房及餐廳。我們每月甚至每周會舉辦一些社群活動，來滿足青年人的社交與娛樂需求。”這家公寓的運營官呂磊說。

作為一家租賃住房品牌，龍湖冠寓已布局國內30余個重點城市，開業超11萬間公寓，累計服務用戶超250萬人；僅在廣州就開業15家門店，布局廣州天河、海珠等重要區域。與龍湖冠寓一樣，在廣州還有萬科泊寓、建融家園等多家長租公寓運營商，服務著數萬名城市追夢者。

記者來到龍湖冠寓廣州獵德大橋店，在一樓的書吧里，有的青年人正在看書，有的在筆記本電腦前忙碌著。30來歲的曹奇星是一名計算機技術人員，年初從北京來到廣州工作，“選擇冠寓作為臨時的‘家’，是因為這里讓我擁有獨處的自在，且不會因性格內向而感到孤單”。

坐在曹奇星對面的小蔡從成都來，她認為住長租公寓比租住在住宅小區更能獲得貼心服務，“作為互聯網企業的市場部職員，我工作時間相對靈活，這里既可以提供24小時工作空間和會議室，還可以隨時走進健身房，很適合我”。

“現在的青年人對居住品質有較高要求，租住高品質住宅是一種趨勢。我們這個店區有4棟樓475間房，出租率達到95%。”店長劉浩告訴記者，在服務方面，他們的運營服務體系打破了人們對租賃住房的傳統認知，通過慧眼系統、IBMS-X系統消防預警、智能門鎖2天未開啟預警提醒等，全面提升了租住安全體驗。

而在廣州建融家園·YOU+國際社區廣州繼園東店，民謠音樂會、萬圣節交友、劇本殺等各類社群活動不斷。據記者觀察，無論龍湖冠寓或建融家園，均通過社群活動的營造發展友鄰文化，打造“去孤島化”的租住生態，讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能。同時，為讓全年齡段的城市居民享受到安全舒適的居住服務，萬科泊寓開啟多元化布局，推出高性價比型、改善型、優質型公寓，產品覆蓋奮斗青年、白領、藍領等全年齡段的城市居民。

多模式開拓居住空間

住有所居，居于何處？廣州、深圳等作為粵港澳大灣區核心城市，近年來一直保持人口凈流入態勢。要讓大批新市民、青年人等在城市中安居樂業，重點在于居有其所。

居所從何來？記者在調研中發現，雖然長租公寓運營商開發的集中式公寓在市場上頗受歡迎，甚至出現供不應求的局面，但可供開發的房源卻相當有限。運營商們在不斷探索獲取房源的新路徑。

在龍湖冠寓廣州獵德大橋店，店長劉浩告訴記者，“這幾棟樓曾是廣東藥科大赤崗校區宿舍樓，因該學校教學主體整體搬離，宿舍隨之空置，我們承租后將其盤活利用”。發掘出這一物業后，龍湖冠寓針對年輕專才、創客SOHO、青年白領等目標人群需求，對原有物業居住環境重新規劃、升級改造，在提供高品質租賃房源的同時，配套多個免費功能性公共區域，實現1+N的空間共享模式，全面提升區域租客群體的居住感受。

隨著住房保障體系日趨完善，在廣州、深圳、珠海、中山等城市，龍湖冠寓、萬科泊寓、CCB建融家園等企業正在積極布局保障性租賃住房，助力保障年輕群體的基本住房需求。目前，龍湖冠寓已與廣州、深圳等多個單位合作，協助當地政府盤活存量資產，落地多個住房租賃標桿項目。

廣州提出“十四五”期間保障性租賃住房66萬套籌集目標，并秉承“企業可持續，市民可負擔”的理念，帶領租賃行業在保障性租賃住房領域開展深度、創新的探索。事實上，2019年龍湖冠寓已深度參與廣州市人才保障住房建設。龍湖冠寓科學城店就加入了廣州市黃埔區人才保障住房項目——黃埔人才家，為滿足條件的人才提供住房，并可讓租住者享受不少于50%的租金補貼。

2020年順利交付的龍湖冠寓深圳龍華地鐵站店第一批人才房，則為包括龍華區人民醫院、廣東醫科大學附屬龍華中心醫院等6家醫療機構在內的醫務工作者提供了優質房源。“我在這里租住兩年了，每月租金才1500元，價格真的很親民。”在龍湖冠寓深圳大布頭輕軌站店，租住在這里的劉林談到租房體驗，一臉喜悅。

數據顯示，自2017年運營至今，龍湖冠寓已經在深圳南山、寶安、福田等5個行政區擁有1萬余套房源，29家在營門店，服務超過6萬名租戶；2019年以來，就已深度參與到深圳市人才保障住房事業中，積極配合深圳龍華區和龍崗區住建局及深圳市人才安居集團，為廣大人才提供優質住房服務。目前，龍湖冠寓在龍華區、龍崗區均有長期人才房合作項目，累計納入人才房房源超6000套。

在房源的開發上，各集中式長租公寓運營商可謂八仙過海、各顯神通。建設銀行廣東分行聯合建行總行設立的長租公寓運營機構——建融家園，探索保障性住房供給主體多元化，形成以廣州繼園東店項目為代表的“非住改租”實踐案例。他們通過以金融賦能盤活閑置“非住”物業，打通住房供給新脈絡，打造出了廣東省內首個非住宅存量用房改造租賃項目。

萬科泊寓目前則已經形成6種業務模式，分別為集體建設用地租賃社區、自持用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府和國企租賃住房代建代管、與國企成立合資平臺、輕資產“EPC+O”（產品+建造+運營）服務輸出。

行業標準逐漸規范

眾多城市都在千方百計留住人才，其中，解決人才保障性安居問題成為當務之急。在解決新市民住房問題上，租購并舉開始發揮重要作用。

如今，粵港澳大灣區多個城市出臺相關政策“筑巢引鳳”。龍湖冠寓、萬科泊寓等長租公寓運營企業也積極踐行社會責任，配合各地人才引進安居政策，構建當地人才好生態。以龍湖冠寓為例，目前已與廣州、深圳等大灣區6個城市合作落地13個項目，提供超2500萬套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

“我們看到城市租賃住房需求的痛點與優勢，決定堅定實施這個業務。”龍湖冠寓相關負責人說，從2018年開始，龍湖冠寓就為在讀學生群體及畢業兩年內的青年人才專屬打造了“住夢計劃”，從租金價格、租期靈活性、租住變動甚至實習機會等多方面，為高校畢業生和即將畢業的在校生提供優惠便利，助力青年人安居。

龍湖冠寓還推出押金收取一個月、租金按月收取的繳租機制，深受畢業生歡迎。“我剛畢業參加工作，工資不高、手頭不寬裕，這個政策讓我的租房壓力降到最低。”李文琦說。

記者調查發現，在廣深居民住宅租賃市場，不少房東要求押三繳三，有的還要求租客一次性付款半年，且最低租期都在一年以上。與之相比，品牌企業運營的長租公寓3個月或6個月的起租期，以及靈活的收租方式等，更能滿足年輕租客群體需求。

同時，品牌企業運營的集中式長租公寓還為租房的年輕人提供了更多增值服務。龍湖冠寓廣州獵德大橋店尤為重視作為廣州市海珠區首個“人才驛站”的內涵構筑，為入住人才提供就業培訓、創業指導、商務交流、技能提升、城市融入等方面的服務。在滿足城市青年人才居住、社交等生活需求基礎上，延伸滿足其就業、創業等發展需求，通過多維度的保障支持，讓各類人才的創造活力競相迸發，持續賦能城市創新建設。

近年來，廣深等大灣區城市住房租賃行業在曲折中發展。一方面，我國住房租賃市場展現出旺盛需求和巨大發展潛力；另一方面，市場秩序不規范也為行業發展帶來很大阻力。其中，參與者能力參差不齊、產品品質標準模糊等，一直是行業亟待解決的難題。

為助力行業健康、高質量發展，龍湖集團、萬科企業、中國建筑設計研究院等行業內運營、建設龍頭企業共同編制了行業首部《長租公寓綜合性能評價標準》，并于2021年5月正式發布，填補了長租公寓領域標準規范的空白，在規范和引導長租公寓行業健康發展道路上發揮積極作用。

廣東省去年年底正式發布的《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》指出，從行業基礎制度的完善到政策的落實與保障，再到市場的培育、規范與監管，各地政府需積極響應國家號召，為城市青年提供有溫度、有保障的美好居所。

借助租賃住房發展的東風，一批積極響應政策、服務民生的長租公寓項目在大灣區城市初露崢嶸，成為行業“模范生”，企業也正迎來新的發展機遇。